Любомир Килимник, Аркада: Ринок житла з використанням іпотечних механізмів може витягнути всю економіку України

15.04.2019

Іпотечний ринок, двічі зазнавши потужного удару, так, на жаль, і не відновився. Але шанси на порятунок є. Про те, як розвивався ринок іпотеки в Україні, що призвело до його занепаду і як стимулювати розвиток іпотечного кредитування Property Times розповів казначей АТ АКБ «АРКАДА» Любомир Килимник.

— Як і коли почав формуватися ринок іпотечного кредитування?

— Як кожне організоване суспільство, так і Україна з моменту набуття незалежності мала такі елементи, як кредити для купівлі житла під заставу. Тобто кредитування розпочалося зі здобуттям незалежності. Але це були поодинокі паростки.

Більш організоване кредитування розпочалося в 1998 році. Поштовхом стало прийняття державою Програми молодіжного кредитування житла, якою передбачалося, що людина сплачує своїми коштами перший внесок — від 10%. Існувало декілька таких програм з різними ставками — 3%, 5%, 7%. Держава надавала ресурси, а банки були операторами цього ринку. Існували програми, як загальнодержавні, так і муніципальні. В 1998 році наш банк був уповноваженим з кредитування Молодіжної програми Київської міської державної адміністрації. Враховуючи, що столиця має більш потужні грошові ресурси, то кредити надавалися на 30 років під ставку 3% й навіть безвідсоткові, якщо родина мала дітей. Досить приваблива програма, але економічна ситуація в країні і світі цю програму знівелювала. На сьогоднішній день в Києві немає муніципальної програми молодіжного житлового будівництва.

— А що сталося з тими кредитами, які надалися за тими програмами?

— Ті щасливчики давно вже їх погасили, хоча кредити видавалися на 30 років. Можливо, залишилося 5%, які ще продовжують їх сплачувати. Їхня виплати становлять приблизно 300 грн на квартал. Але ж і ціни тоді були інші. В ті часи найдешевша однокімнатна квартира на будівництві коштувала до 9 тис. доларів США.

При кожній зміні влади наріжним каменем стає житлова програма, але, на жаль, в сьогоднішніх реаліях вона не може існувати в тому вигляді, в якому бачать її чиновники.

— Якщо визначати періоди розвитку, які основні етапи з започаткування ринку, пройшло іпотечне кредитування?

— Більш організованим ринок іпотечного кредитування став з набуттям чинності Законів про іпотеку, Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати, Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю і введенням Реєстру іпотек. Це відбулося в 2004 році.

Закон про іпотеку виписав чіткі правила, як передавати в заставу майно, зокрема і майно, яке перебуває в процесі будівництва. Закон про іпотечне кредитування виписав основні правила, що стосується кредитного договору і механізми рефінансування. Якщо банк видав вже певну кількість кредитів, він починає в подальшому нарощувати портфель, йому потрібний для цього ресурс. Щоб такий ресурс десь здобути, треба отримати його з фінансового ринку — рефінансувати іпотеку. Передбачався відповідно до Закону про іпотеку випуск заставних. Це цінний папір, в якому поєднується зобов’язання боржника за кредитом і зобов’язання його як заставодавця. Якщо такий цінний папір банк-кредитор продає іншому кредитору, то він продає і борг, і забезпечення, і позичальник має сплачувати іншому кредитору. Якщо позичальник не виконує свої зобов’язання, то в наступного кредитора є право перевести на себе право власності на квартиру й припинити стосунки з таким позичальником.

Закон про іпотечне кредитування й операції з іпотечними сертифікатами  більш прогресивний. Він дозволяє випускати іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю й іпотечні сертифікати участі, тобто паї. Йдеться про те, що заборгованість першої групи позичальників за іпотечними кредитами об’єднується в консолідований іпотечний борг. І сума боргу після об’єднання стає не мільйон, а 10-15 млн. Іпотека за такими кредитами об’єднується в іпотечний пул. Забезпечення платежів за таким консолідованим боргом забезпечується заставою квартир, включених до такого іпотечного пулу. Це є форма розподілення ризиків, убезпечення інвестора. В чому тут перевага? Якщо ми говорили раніше про заставну, то вона пов’язана з особою боржника, з його матеріальним, соціальним станом і т. д. Передаючи борг через заставну, ти передаєш ризик цієї особи. Якщо консолідований іпотечний борг, то ризик кожної особи розподіляється між тисячами інвесторів. Крім того, тут фіксована ставка доходності, наприклад, якщо банк видає кредити під 15%, за фіксованим пулом ставка може бути 13-14%.

Ще один вид іпотечних сертифікатів — іпотечні сертифікати участі, там передбачається випуск структурованих сертифікатів. Наприклад, ми об’єднали 100 кредитів в консолідований іпотечний борг, потім об’єднали 100 іпотек в консолідований іпотечний пул, порахували доходність, визначили складові фінансової надійності кожного кредиту, включеного в цей пул, й поструктурували. Наприклад, сертифікати, які забезпечені частиною кредитів з найвищою надійністю, мають ставку 9%. Далі сертифікати з меншою надійністю, структуровані в другий транш, у них більший ризик дефолту, але й ставка по них може бути 13%. І найгірші кредити, які формують ще один транш, по якому ставка може бути 20%. Інвестор має розуміти, що він отримає більшу доходність, але він переживає в період володіння таким інструментом, більший рівень ризику.

Передбачалося, що такі сертифікати мали б вільно обертатися на ринку, їх можна було продавати з якимось дисконтом. Це все створено не тільки для того, щоб розвивалася іпотека, щоб до іпотечного ринку долучалися не тільки позичальники, а й особи, які володіють певним ресурсом, вкладали через такі іпотечні сертифікати у банк, і таким чином зростав би ринок. На жаль, і заставні, і іпотечні сертифікати не отримали значного розвитку. Частково через те, що не розроблена досконала нормативна база, а основна причина — інфляційні процеси, які впливають на стабільність національної валюти. Якщо згадувати 2004-05 роки — початок іпотеки, то курс був 5 грн, зараз більше ніж 25. Відповідно довгостроковий інструмент став непривабливим. Держава в цьому напрямку періодично пробує щось робити. В 98 р. — це були молодіжні програми, в 2005 р. — іпотечне кредитування, в 2008-10 рр. — програма Доступне житло, яка також передбачала кредитування певних категорій населення, молодіжне кредитування, були розвинені муніципальні програми, навіть дещо було побудовано. Але коли курс з 8 став 25, ці програми зникли.

В 2005 р. був ухвалений Закон про іпотечні облігації. Це ще один спосіб знайти довгостроковий грошовий ресурс, щоб надавати кредит певним категоріям громадян України. Але найбільшим недоліком в організаційному плані залишається те, що має бути створена державна іпотечна установа другого рівня, яка буде випускати ці папери, яка буде залучати гроші з ринку під цінні папери і передавати такий ресурс банкам-кредиторам первинного ринку в обмін на заборгованість цих кредитів. У всі ці структури треба найняти велику кількість персоналу. А якщо є персонал на державному утриманні, то на нього потрібні витрати — на утримання будівель, витрати на заробітну плату й на саму ідею рефінансування. На мою думку, що це є хибним шляхом, на сьогоднішній день навіть після такої чистки банківської системи у банків ще достатньо приміщень, персоналу, внутрішніх програм, які утримують всю цю інфраструктуру і могли б обслуговувати такі програми іпотечного кредитування певних галузей. І за таких умов можна б було навіть говорити про зниження ставки по кредиту.

— В які періоди ринок переживав найбільші потрясіння?

— Найбільше потрясіння іпотечний ринок пережив, коли курс долара виріс з 8 до 13 грн. Я вже згадував, що в 2005 році розпочалося іпотечне кредитування, тоді з дозволу НБУ видавалися валютні іпотечні кредити. На цей період припав бум іпотечного кредитування і пік цін на житло, коли двокімнатні хрущовки коштували по 100 тис. доларів. Банки надавали кредити широкому кругу позичальників, йдучи на ризик. І коли курс змінився, люди реально не змогли обслуговувати ці кредити, які сформували дефолтні кредити. Держава через законодавче регулювання пробувала фіксувати ставку, банки знаходили свої внутрішні ресурси, щоб зменшувати платежі, які складали курсову різницю. Хоча з фінансової точки зору банки від таких кредитів постраждали, бо вони залучали під ці кредити валюту, яку треба було віддавати.

І потім сталося друге потрясіння в 2015 році — масовий банкопад. Національний банк зайнявся чисткою банківської системи, мотивуючи тим, що ми обрали шлях до Євросоюзу й треба слідувати європейським директивам. В багатьох банках було введено тимчасові адміністрації, деякі установи було ліквідовано, деякі й до сьогодні знаходяться в процесі ліквідації. Непогашені кредити залишилися у портфелях тих банків, й на сьогоднішній день Фонд гарантування вкладів як адміністратор пробує продавати такі активи з величезними дисконтами, які можуть сягати 90%. З фінансової точки зору ніби цікаво, і навіть іноземні інвестори пробували сюди заходити, але є соціальна складова. Ці квартири комусь належать, вже пройшло більше 10 років, змінився склад родин, з’явилися аспекти соціального захисту, тому активності на такому ринку на зараз немає.

— Що в перспективі чекає на такі кредити?

— Загрози від іпотечного буму 2005-2008 років вже немає, тому що банківська система перейшла повністю на міжнародні стандарти фінансової звітності та бухгалтерського обліку. Під кожний актив має бути сформований резерв банків. Протягом десятиліття банки працювали на погашення збитків, які вони зазнали в тому числі й через валютні іпотечні кредити. Банки створили резерви, списали ці борги зі своїх балансів й готові далі працювати на економіку України.

— Багато хто згорнув іпотечні програми…

— Так, більшість банків згорнули, зараз одиниці мають іпотечне кредитування. Якщо говорити про державні банки, то вони мають програми кредитування вторинного ринку, скоріше, як данину моді. А реально працюючі програми кредитування первинного ринку зав’язані на конкретних забудовників. Серед комерційних банків ситуація більш прозора, одиниці надають іпотеку на вторинному ринку, близько 10 банків кредитують первинний ринок. Це банки, які пов’язані з якимись забудовниками договірними основами, а не корпоративними.

— Забудовники пропонують свої фінансові механізми. Як будуть розвиватися стосунки банків та забудовників, вони конкуренти чи партнери?

— Банки – це спеціалізовані фінансові установи з надання фінансових послуг. Забудовники — це підприємства, які мають організувати будівництво, тобто залучити кошти на будівництво і фінансування підрядника. Підрядна організація потребує чіткого фінансування. Тому забудовник змушений витягувати підшкірний жир, надаючи різноманітні програми на кшталт квартира на виплату. Ці програми базуються на так званих товарних кредитах, які надають один одному учасники цього процесу. Все залежить від забудовника, наскільки він є потужним. Якщо це багатопланова велика корпорація, яка займається, наприклад, нафтою, зв’язком і будівництвом, вона може перекачувати кошти. Тут є певна оптимізація своєї фінансової діяльності.

— Чи зможе іпотека змінити ринок нерухомості України?

— Ринок будівництва житла з використанням іпотечних механізмів може витягнути всю економіку України з того важкого стану, в якому вона знаходиться вже багато років. В економіці є таке поняття, як фінансовий мультиплікатор — коли одна гривня, вкладена в економіку дає приріст валового внутрішнього продукту. Будівництво відноситься до однієї з галузей з найбільшим мультиплікатором. Є різні оцінки — ВВП приростає на 4–8 грн на кожну вкладену гривню в будівництво. Кожна проінвестована гривня в будівництво житла дає пожвавлення в багатьох інших галузях. В цьому прогресивність іпотеки первинного ринку житла. Іпотека вторинного ринку — це перерозподіл ресурсів.

Для того, щоб іпотека запрацювала й дала поштовх економіці країни, треба зробити кілька кроків. Ми вже років десять виношуємо ідею, яку ще не вдалося втілити. Поясню, в чому вона полягає. НБУ після Революції гідності дуже реформувався: запровадив більшість європейських регуляторних норм щодо нагляду за банківською системою в Україні. Але при цьому мало що зробив як кредитор останньої інстанції в країні. Більш того, було внесено зміни в законодавство, і національний банк зараз відповідає за утримання інфляції. НБУ є вільним гравцем на валютному ринку, він виходить на міжбанківський ринок, продає й покупає валюту для того, щоб забезпечувати певний рівень стабільності національної валюти, утримувати достатній рівень золотовалютних резервів. НБУ в своїй програмі підтримання ліквідності банків, яка передбачає надання кредитів банкам, залучення коштів від банків для стабілізації системи, вдається до таких способів — залучає з ринку вільний ресурс, продаючи банкам такий унікальний інструмент як депозитні сертифікати національного банку. Ставка по таких сертифікатах — від 16 до 18%, при рівні інфляції 18%. Ризик для інвесторів нульовий. Виникає питання — чи буде банк інвестувати в економіку чи в іпотеку, боротися за зниження ставки по депозитах? Він залучає на депозитному ринку кошти під 16%, і під 18% розміщує в НБУ і заробляє свої 2% без будь-яких витрат. НБУ з тих коштів, які залучає з ринку для стабілізації і підтримання рівня інфляції, надає кредити банкам для підтримання ліквідності й здійснення їхньої статутної діяльності. Але Нацбанк надає такі кредити під 20%, до того ж вимагає від банку забезпечення таких кредитів. Ось ми і маємо збалансований механізм, який існує на мінімальній маржі, але на високих ставках — 18–20%. Якби такий механізм застосувати на ставках 3–5%, ми б отримали той самий ефект. НБУ треба думати над тим, як знизити такі ставки.

— А щодо зниження резервних вимог, які зараз становлять 13%?

— Національний банк запровадив механізм рефінансування – підтримання ліквідності банків для того, щоб допомогти банкам виконувати занадто високий норматив обов’язкового резерву на кореспондентському рахунку, який зберігається в Національному банку. Це не знижуваний залишок, який формується в процентах від поточних зобов’язань та довгострокових, за якими наближується час виплати. Сьогодні він в середньому становить 13%. Нормальна норма обов’язкового резервування — це 4–7%.

Йдемо далі. Національний банк України є донором державного бюджету. З року в рік на нього законом про державний бюджет покладається певна сума перерахувань прибутку, яка вимірюється десятками мільярдів гривень, це  майже десята частина бюджету країни. Втрачається сенс існування Національного банку, як кредитора. Я запропонував би, не зменшуючи важливості основної функції Нацбанку – стримування інфляції, активізувати функцію кредитора. І до програми кредитування НБУ через уповноважені банки можна було б включити пріоритетні галузі економіки. Причому кредитування Нацбанком має відбуватися під 3-5-7%, щоб банк-кредитор первинного ринку житла міг давати іпотеку під 5-7-9%. Одразу зросте попит на такі кредити, ми піднімемо великий пласт населення, який потребує житла.

Від такого фінансування іпотечного ринку державою вплив на індекс інфляції буде мінімальний — 1-2% протягом 3-5 років, але це дасть грандіозний поштовх розвитку економіки держави. Така модель дозволить Національному банку України використати трансмісійний механізм грошово-кредитної політики.

— Чи є ще якісь механізми, які можуть зрушити ринок?

— Ми ще не обговорили таку тему як оренда житла з викупом. Це той пласт, який дозволить ще глибше піти в прошарки населення. При іпотеці квартира передається у власність боржнику-позичальнику і він мусить її виплатити, а якщо зазнає дефолту, залишиться і без грошей, і без квартири. Оренда житла з викупом залишає право власності на квартиру за орендодавцем, це не обов’язково має бути банк, це може бути суб’єкт господарювання, який спеціально фінансує, будує, утримує житло для того, щоб передавати в оренду з викупом. І тут ми маємо більшу ступінь свободи. Нівелюються такі аспекти як реєстрація в квартирі неповнолітніх. До того ж строк виплат можна збільшити до 40–50 років. Для людини не так важливо — це його квартира, чи це квартира, в якій він має право жити й користуватися нею. Наприклад, в Німеччині 56% — наймане житло.

Ще один цікавий механізм, який можна застосовувати при оренді з викупом і при іпотеці — продаж разом з боргом або з правом оренди. Наприклад, молода особа купує своє перше власне житло в іпотеку, через деякий час з’являється родина, яка потребує інших умов проживання. Родина готова купувати більш просторе житло, але не має можливості заплатити хвіст по іпотеці. І тут банк може запропоновати можливість продажу квартири з кредитом або з правом оренди. З’являється новий саморегульований, тобто не залежний від держави ринок вторинного житла.

— Чого чекати в 2019 році?

— Вторинний ринок житла досяг свого дна, ціни є найнижчими. Активність на вторинному ринку дуже низька. Власники нерухомості не готові віддавати її за таку ціну. Продають здебільшого ті, які поліпшують свої житлові умови.

На ринку первинного житла ціни також є надто низькими, можна сказати, небезпечно низькими, інфляція продовжується, курсова нестабільність наявна, регуляторні норми держави не сприяють поліпшенню економічної системи. Щоб працювати й платити заробітну плату людям, забудовники йдуть на те, про що ми говорили вище — товарні кредити. Це говорить про те, що ціни на первинному ринку мають і таки будуть зростати.

Що стосується обсягів будівництва, за минулий рік рівень введення житла в експлуатацію впав на 23%, треба бити на сполох, адже будівництво – це мультиплікатор. Тримається первинний ринок за рахунок міст-мільйонників. Потреба в житлі є, ціни сприятливі. Місцева влада недостатньо уваги приділяє розвитку будівництва житла. Забудовники будують житло, а вся інфраструктура має будуватися за кошти місцевого бюджету. Місцева влада має своєчасно створювати інженерні комунікації, соціально-побутові об’єкти. На сьогоднішній день все це далеке від ідеалу, забудовник змушений відволікати кошти залучених інвестицій на будівництво цих споруд і комунікацій. А потім вимагати, часом через суд, компенсації понесених витрат. Проходить рік-два, коли індекс інфляції 12–16%, то це вже не ті гроші. Це стримуючий фактор галузі з найбільшим мультиплікатором.

Спілкувалася Ірина Настич


Читать другие статьи

01.04.2019
Есть ли шанс на доступную ипотеку в Украине и как уже сейчас снизить процентную ставку, Property Times узнавал у экспертов рынка ипотечного кредитования и девел...
подробнее
11.10.2017
Глава правления и президент холдинга «Киевгорстрой» рассказал о своем видении состояния и перспектив строительного рынка
подробнее
10.11.2016
Property Times побеседовал о перспективах рынка ипотечного кредитования с членом наблюдательного совета банка «Глобус» Еленой Дмитриевой.
подробнее