Property Times Інтерв'ю

Про те, як трансформується ринок первинної нерухомості Закарпаття, що відбувається з цінами  й  як змінюються пріоритети покупців, Property Times говорив з Маріанною Бігунець, керівником відділу продажу ужгородської будівельної компанії GAZDA. 

PT: Як повномасштабне вторгнення змінило ринок первинної нерухомості Закарпаття?  

М. Б.: У 2022 році суттєво збільшився запит на нерухомість в Закарпатті, але зменшилась пропозиція. Це вплинуло на здорожчання вартості оренди та квадратного метра в новобудовах. 

Змінилась і географія покупців. Якщо до Повномасштабної війни нерухомість на Закарпатті купували приблизно 10% з інших регіонів України, а 90% —  з Закарпаття та з  Ужгорода. То тепер ці цифри змінилися, більш ніж половина від всіх покупців — це ВПО або інвестори з інших регіонів України. Загалом 70% покупців родом не з Закарпаття. 

Щодо клієнтів GAZDA ситуація схожа. Лише 24 % — мешканці Закарпаття та Ужгорода, решта з інших областей України. Більшість клієнтів з Київської області — 32 %, на другому місці Харківська — 15 %, на третьому — Сумська 12%.

На сьогодні ринок нерухомості Закарпаття стабілізувався. Якщо на початку повномасштабного вторгнення була хвиля оренди, яка вплинула й на продажі. То у 2023 та зараз ринок трошки вирівнявся.  

PT: Як російська агресія  позначилася на роботі вашої компанії? 

М. Б.:  24 лютого, як і у всіх українців, у нас був шок, ми не знали, що буде далі. Але керівництво разом з командою прийняли рішення не зупиняти роботу. Ми активно долучилися до волонтерської діяльності, допомагали ЗСУ. Цілодобово консультували наших клієнтів та ВПО. Людям, які нічого не знали про Ужгород, розповідали, який район краще обрати для проживання, де знайти лікарню, школу тощо. 

Я пам'ятаю, як у березні 2022 року у межах робочої поїздки Олексій Чернишов, колишній, а на той момент чинний Міністр розвитку громад та територій України, зустрівся з представниками будівельних компаній регіону, місцевою владою та народними депутатами. Місцем для зустрічі обрали один з наших житлових комплексів. Ми зрозуміли, що багато з тих, хто вже встиг переїхати в Ужгород та в Закарпаття, захоче тут залишитися на більш тривалий термін. І ці люди повинні мати вибір житла. Уряд прийняв тоді низку рішень. Ми, будівельна компанія Gazda, теж після зустрічі прийняли для себе важливі рішення: будувати, не гальмувати темпи будівництва, при цьому — не знижувати наші стандарти та не поступатися якістю. А головне, що ми зрозуміли — людям потрібне готове житло вже «на вчора», вони не можуть чекати, а потім ще робити ремонт. У них немає на це часу і банально — моральних сил. Тому ми зосередилися на закінченні проєктів на фінальній стадії будівництва та ремонті квартир. Також зробили ремонт у квартирах, які ще залишилися в зданих будинках. Тож ми почали продавати вже готове житло: з ремонтом, технікою, меблями. Людям залишалось підписати договір, заїхати й жити. Наші клієнти можуть купити житло вже з готовим ремонтом або замовити індивідуальний дизайн.

На додаток, ми почали пропонувати різні варіанти оплати. Окрім повної оплати, доступні дві програми розтермінування: на 24 місяці без здорожчання та довгострокове — на 20 років, зі збільшенням вартості. Ці програми діють також і на квартири з ремонтом. Тобто сім'я, яка потребувала нового житла, могла оплатити навіть 30% від загальної вартості квартири й решту виплачувати кожен місяць протягом 20 років або виплатити одразу решту суми, як тільки з'явиться така можливість. У нас доступне дострокове погашення на будь-якому етапі без переплат. Ми розуміємо, що в часи невизначеності важко віддати всі свої гроші за квартиру, тому надавали також можливість сплатити 50% від вартості, а решту рівними частинами протягом 24 місяців під 0%. Можна було жити вже у своїй квартирі, а платити кожен місяць ціну орендної плати. В перші місяці повномасштабного вторгнення, щомісячні виплати дорівнювалися місячній оренді житла, а іноді були й менші.  

PT: Розкажіть про зміну пріоритетів покупців при виборі нерухомості? 

М. Б.: Локація. Якщо раніше для інвестицій та власного житла обирали великі міста, наприклад Київ, то зараз основний пріоритет — це безпека. В Закарпатті немає комендантської години та воєнних дій, більш спокійна ситуація, ніж в інших регіонах.   

Готовність житла. Раніше інвестиції в котлован мали більший попит з причини нижчої вартості квадратного метра. Як я вже розповіла — зараз покупці шукають готове житло, бажано з ремонтом. Деякі клієнти спочатку шукали житло в оренду, але не знайшовши варіанти, які їм підходять, приходили до нас купувати квартиру з ремонтом. Інвестори також намагаються зменшити ризики й інвестують в ЖК не на початковій стадії будівництва. Більше буде цікавити проєкт, де вже здана хоча б одна з черг будівництва.  

Репутація та надійність компанії. Покупці шукають можливість безпечно інвестувати. Вони обирають серед  забудовників тих, хто давно на ринку, немає довгобудів. Додатковим маркером перевіреного забудовника є його участь в державній програмі іпотечного кредитування «єОселя». Отримання банківської акредитації та запровадження спільних з банками іпотечних програм передбачає, що девелопер, по-перше, відповідає нормам надійності та прозорості, його діяльність є повністю законною (наприклад, наявність всіх документів на будівництво того чи іншого ЖК, відсутність будь-яких судових обтяжень тощо). По-друге, будівництво об’єктів відбувається згідно зі встановленими графіками та без перебоїв. Зараз не той час, коли можна ризикувати, обирати цікаві, на перший погляд, проєкти, але які будують нові, невідомі компанії. 

Також один з пріоритетів — це наявність розтермінування та іпотечних державних програм. Думаю, тут не потрібно пояснювати. Це ідеальний варіант, для тих, хто не може сплатити повну вартість квартири одразу. Хтось втратив через війну все і їм потрібен час, щоб знову стати на ноги, хтось не готовий віддавати всі свої кошти відразу, хтось хоче взяти квартиру в розтермінування, щоб залишилися гроші на ремонт.  

PT: Які категорії покупців на ринку Закарпаття можна виділити? 

М. Б.: Як і на ринку первинної нерухомості України, так і на Закарпатті є ті, хто купує житло для себе та ті, хто купує нерухомість для інвестицій. Це основні категорії покупців. Більша частина з них обирають житло для себе, для своїх сімей. Хтось вирішує змінити своє звичне місце проживання на Ужгород тому, що хоче, щоб їх діти росли та навчалися в більш безпечному місці. Хтось через російську агресію втратив своє житло та обрав Закарпаття, як місце для нового дому.   

Менша частина покупців — це професійні інвестори та ті, хто бажає зберегти свої кошти від інфляційних ризиків. Наприклад, ціни на нерухомість в Ужгороді від початку повномасштабного вторгнення відчутно зросли. Ті, хто вкладався в житлові проєкти на початку будівництва, у 2021 році непогано заробили на своїй інвестиції. В Ужгороді з грудня 2021 року по червень 2024 року квадратний метр виріс: в бізнес-класі — з 740$ до 1 150$; в преміумкласі з 870$ до 1 390$. В гривнях же ціни в цих категоріях виросли більше ніж у два рази: в бізнес-класі — з 20 000 грн до 47 200 грн; в преміумкласі з 23 800 грн до 56 900 грн.  

Також окремо можна виділити нову категорію клієнтів, яка прийшла з програми «єОселя»: медики, педагоги, військові та їх родини. Квартири в житлових проєктах бізнес-класу змогли купити люди, які раніше не мали такої фінансової можливості. 

 PT: Чи змінився платоспроможний попит у вашому регіоні? 

М. Б.: Платоспроможний попит змінився. На це звичайно вплинули воєнні дії на території України. Закарпаття стало новим домом для багатьох українців після початку повномасштабного вторгнення. Майже 130 тисяч ВПО зареєстровано офіційно в Закарпатській області, але реальна кількість людей, які переїхали в наш регіон значно більша — близько 300 тисяч.  

В Україні діє Програма релокації підприємств з територій, що наближені або знаходяться у зоні бойових дій, в безпечні регіони Західної України. Закарпаття входить до переліку приймаючих областей в рамках цієї програми. Тож бізнес активно релокує свої компанії разом зі співробітниками в більше безпечне місце. Відкриваються нові підприємства, нові заклади громадського харчування та дозвілля. Ужгород міняється, стає цікавішим та зростають можливості в місті.  

PT: Як змінювався інвестиційний попит? 

М. Б.: З початку 2023 року на ринок повернулися професійні інвестори. Через війну внутрішні міграційні процеси в значно посилилися. Українцям потрібне якісне житло в безпечних регіонах, що стимулює інвестиційний попит та купівлю нерухомості на ранніх стадіях будівництва для подальшого продажу або здачі в оренду. Варто зазначити, що багато було приємно вражені, якого рівня житло будує наша компанія. У великих містах мало хто зводить такі круті проєкти бізнес та преміум житла.  

PT: Яке процентне співвідношення  угод на  готове житло й на житло на етапі котловану?

М. Б.: Важко відповісти точне співвідношення. Ринок гостро реагує на події на фронті та суспільні настрої. Наприклад, після перших новин про новий закон мобілізації продажі знизилися. Загалом, можна сказати, що тут діє принцип Парето: 20 % купують житло на етапі котловану, решта — 80 % ближче до завершальної стадії будівництва. Наприклад, у GAZDA є постійні клієнти, які нам довіряють і вкладаються в нові проєкти на старті, коли ціна найнижча.  

В цьому році у нас суттєво збільшився попит на квартири з ремонтом: продали у 6 раз більше квартир з ремонтом за 5 місяців 2024 року в порівнянні з аналогічним періодом 2023 року. 

А на готове житло у вже введених будинках є постійний попит, особливо на ті, що готові до ремонту. Воєнні ризики й невизначене майбутнє  стримують інвестування в нерухомість на ранніх стадіях будівництва. Тому пропозиція житла не активно поповнюється новими житловими об'єктами,  які почали будувати після лютого 2022. Тож житла в зданих будинках залишається все менше.  

PT: Як трансформуються проєкти житлової забудови з урахуванням нових реалій: підвищені вимоги до безпеки,  потреба в безбар’єрному середовищі? Чи вносили ви зміни у власні проєкти? 

М. Б.: Попри те, що Ужгород вважається відносно безпечним містом, ми розуміємо, що війна йде по всій території України, тут також бувають тривоги й ракетна небезпека. Тому в житлових комплексах GAZDA, які будуються після 2022 року, обов'язково є підземний паркінг.  

Наприклад, нова черга клубного містечка SHERWOOD — це малоповерхова забудова з клубними будинками та таунхаусами на невелику кількість резидентів. Ми могли побудувати гаражі чи наземний паркінг, але через підвищені вимоги до безпеки спроєктували підземний паркінг.  

Мешканці наших житлових проєктів мають бути впевнені, що у разі чого у них є можливість перебути небезпеку в укритті.  

Ми розуміємо й потребу в безбар’єрному середовищі, думаємо над цим питанням. В новій черзі КМ SHERWOOD в клубних будинках ми додали ліфти, які сполучають підземний паркінг з житловими поверхами, також розробили безбар'єрну пішохідну зону. 

PT: З якими труднощами в роботі вам доводиться стикатися: кадрові питання, доступність будівельних матеріалів? Як ви їх вирішуєте? 

М. Б.: Кадрові проблеми, на щастя, оминули нашу компанію. Крім добровольців, що з першого дня доєдналися до ЗСУ, майже ніхто в компанії не був мобілізований, бо має усі законні підстави продовжувати трудову діяльність (троє дітей, стан здоров’я, аспірантура тощо).

Перевага Закарпаття — це близькість кордону та відповідно коротка логістика для імпорту будматеріалів. Не скажу, що зовсім не було проблем, коли перекривали Польський кордон, але все ж більшу частину ми отримуємо через кордон зі Словаччиною, який знаходиться зовсім поруч з будівельними майданчиками. 

Повномасштабна війна навчила враховувати всі можливі проблеми: продумувати заздалегідь логістичні маршрути й альтернативних постачальників. Також ми намагаємося мати завжди запас будівельних матеріалів, так нам не доведеться зупиняти будівництво, навіть якщо виникнуть проблеми з постачанням.  

PT: Які очікування щодо розвитку ринку первинної нерухомості Закарпаття на найближчий рік?

М. Б.: Закарпаття розвивається: інфраструктура, відкривається новий бізнес, заповнюються комерційні приміщення, продовжують релокуватися компанії з інших областей. При збереженні умов «безпечність+надійність» ми очікуємо подальший стабільний попит і розвиток ринку первинної нерухомості в регіоні.

Щодо вартості житла, то ціни на первинці продовжують зростати. Згідно з останнім звітом НБУ: з початку року найпомітніше в Україні подорожчало житло саме в Ужгороді — на 15%, в той час у Києві — лише на 2%. 

Сьогодні вже бачимо, що на ринок Ужгорода та Закарпаття загалом заходить чимала кількість девелоперів з інших регіонів, зокрема з міст мільйонників, які вносять свої продуктові особливості та сервісні фішки. Це якісно впливає на рівень конкуренції та збільшує вартість лідогенерації. Ми будуємо з 2007, усі наші об'єкти добудовуємо, постійно розвиваємося. Від бізнес-сегмента перейшли до будівництва в преміумсегменті. Тож конкуренції ми не боїмося, бо впевнені в наших житлових комплексах.

2024 рік може стати лакмусовим папірцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 роках. На ринку залишаться тільки надійні забудовники, які насправді будують, добудують і здадуть ЖК в експлуатацію. 

У 2024 ми вже бачимо й очікуємо продовження тренду на малоповерхове заміське житло. Це пов'язано як з програмою доступної іпотеки «єОселя» на приватні житлові будинки й таунхауси, так і з запитами суспільства на більш приватне житло.

Також варто зазначити й тренд на апарт готелі, як чисто інвестиційну історію, що набирає зараз ажіотажу за рахунок меншого порогу входу. Але у цій сфері поки бачимо одиниці надійних управителів.