Property Times Інтерв'ю

Рейдерство - одна из самых серьезных проблем для собственников бизнеса в недвижимости. Несмотря на чужой опыт, дискуссии и официальные заявления, случаи рейдерских захватов продолжают происходить. О внешних и внутренних угрозах этого явления для объектов недвижимости и земельных участков, об ошибках, допускаемых в этой сфере собственниками, а также о возможных способах минимизации рисков и профилактике рейдерства изданию Property Times рассказала Наталья Осадчая, соучредитель S&P Investment Risk Management Agency, PhD, MBA.

— Сама возможность рейдерского захвата кроется внутри или снаружи компании?

— По факту, рейдерство практически всегда исходит изнутри компании, так как часто происходит с участием либо партнеров, либо директоров. Сама возможность рейдерских атак, по большому счету, возникает именно из-за ошибок владельцев объектов, причем ошибки возможны как в компаниях, где несколько партнеров, так и там, где партнер всего один — в таком случае мы говорим об атаке со стороны конкурентов или властных структур.

— Какие внутренние ошибки делают возможным рейдерские захваты?

— Главная ошибка — в самом начале сотрудничества будущие партнеры не просчитывают риски и не задаются вопросом «что будет дальше?». Они ударили по рукам, у всех сторон всё отлично, и кажется, так будет всегда. В теории всё хорошо, бизнес проводит due diligence, изучает документацию, нанимает юристов. Но такие действия и оценка, к сожалению, всё равно не показывают всех рисков и не защищают бизнес от рейдерского захвата.

Чтобы просчитать и увидеть эти риски (и закрыть прорехи), нужно мыслить как рейдер, обладать его видением. У собственников бизнеса такого опыта нет, как очень часто и у его советников. Следовательно, понять, как их договоренности будет нарушать рейдер, они не могут.

Другими словами, возможность рейдерства допускают сами же владельцы, неправильно зафиксировав полномочия сторон. Когда дело дойдет до конфликта, силу будут иметь только юридические документы. Если письменных договоренностей не было, вы уже ничего не докажете.

Допускаются ошибки при составлении и создании структуры бизнеса, устава. Ошибки в наделении неоправданно широкими полномочиями директоров, зачастую вступающих в коллаборацию с рейдерами.

Странно, но на системы безопасности, сигнализацию, видеонаблюдение на объекте тратятся большие деньги. В то же время на составление договора, на защиту инвестиций (порой довольно больших сумм) обращается крайне мало внимания. Ударили по рукам — и достаточно.

— Возможно, опыта у них нет, но у собственников перед глазами много примеров…

— На самом деле собственнику (впрочем, как любому человеку) не хочется понимать и принимать, что виноват он сам. И поверьте, это действительно сложно принять. И потом, опять же, все исходят из того, что условия проговорены, и в дальнейшем все стороны будут их соблюдать.

Бывает и так, что мы уже напрямую говорим собственнику о рисках, но он не прислушивается. Обычные причины игнорирования совета консультанта — «мы думали, что вы ошибаетесь». А отказ от поисков советников, которые могут выстроить ему правильную систему защиты, бизнес мотивирует тем, что он был уверен, что именно его эта проблема не коснется.

Просто нужно отдавать себе отчет, что мы работаем не в стерильных условиях.

— Вы имеете в виду принципы и условия работы в Украине?

— Любой инвестор должен понимать: если он хочет высокую прибыль — риски также будут высоки. Получая тут, в Украине, высокую прибыль (а здесь достаточно высокая прибыль по сравнению с европейским рынком), стоит принять факт, что и риски тоже соответствующие. В любом случае стерильных условий не бывает вообще, а когда объект начнет приносить многомиллионную прибыль, будут ли ходить вокруг него те, кто захочет этот объект «съесть»? Конечно, будут, и способов сделать это (как изнури, так и снаружи) очень много.

Украина — это страна-рулетка, но только если ты не просчитываешь свои риски наперед. Да, это правда, что без правильной защиты шансы бизнеса на успех составляют 50 на 50. Думаю, это не слишком разумный подход, когда на кону стоят большие и даже очень большие инвестиции.

Вообще, в классической схеме задача рейдера — зайти на объект и получить контроль над прибылью, и этой прибылью пользоваться. В том числе для войны (а это немалые расходы). Сторона, захватившая контроль над объектом, прекрасно понимает, что рано или поздно объект придут забирать. Задача рейдера — затянуть этот процесс возврата как можно дольше (желательно до бесконечности), а в идеале сделать такой процесс просто невозможным. Чем дольше рейдер будет пользоваться объектом, тем больше денег он заработает. Возможно, рейдеры даже допускают, что когда-нибудь им придется вернуть объект, но пока они «сидят» на нем, то будут получать доход и «укреплять оборону». Например, юридически «перебрасывать» объект всё дальше от оставшегося не у дел партнера или бывшего собственника.

И даже если собственнику посчастливиться вернуть объект, мы все понимаем, что не полученную прибыль за все годы захвата взыскать будет и невозможно, и не с кого.

— Какими могут быть механизмы (юридические, практические) по минимизации этого риска?

— Задуматься над рисками необходимо еще на стадии вхождения в партнерство, то есть на стадии «ноль». Если не хватает опыта и знаний — искать специалистов. По аналогии с горнолыжным спуском: если вы не знаете трассы, логично и целесообразно для жизни и здоровья просто взять местного инструктора, желательно с многолетним опытом работы именно на этих трасах. То же самое и в бизнесе, тем более, если на кону многомиллионные инвестиции.

Если вы на старте просчитаете риски и, как следствие, увидите некую угрозу, исходящую от партнера, то вы не зайдете с таким партнером в сотрудничество вообще или найдете другого партнера. Ваша выгода будет в том, что вы не только не потратите денег, вы их сохраните. Если вы хотите, чтобы партнерство было выгодным или равноправным, прописывайте правила игры: сделайте предательство невыгодным для партнера или, еще лучше, сделайте невозможным само предательство.

Приведем другую аналогию. Вы отдаете партнеру ключ от шкафа, в котором лежит варенье (таким ключом, к примеру, может быть всего лишь десятая доля процента, на которую у партнера больше акций, чем у вас, но она дает ему контрольный пакет). Неужели вы думаете, что рано или поздно он не задумается: зачем нужны ему вы, если путь к варенью у него уже в руках? Коммерческая недвижимость — это большие деньги и, соответственно, заполучить их — большой соблазн. Просто не создавайте таких соблазнов, не позволяйте людям делать плохие поступки.

— Одна из ваших практик – подготовка прогнозов наступления даты потери актива и каким путем это произойдет. То есть дату рейдерского захвата можно вычислить?

— Всё можно просчитать в виде схемы. Когда ты более 10 лет «воюешь» на этом фронте, как наша компания (одно дело может длиться и 3, и 7 лет, как, например, в случае с ТРЦ Sky Mall), и ты круглосуточно в «военных действиях», тогда лет эдак через 10 сможешь видеть, как и какие комбинации и «дыры» рейдеры будут использовать против собственника. Это не волшебство, это опыт и годы практической работы.

Опыт дает вам видение, и чтобы переиграть рейдера, вы должны думать, как он. Поэтому, опять же, мы всегда говорим, что залог успешного инвестирования в Украину — на стадии «ноль» прописать и зафиксировать все условия. Еще на старте сотрудничества закрыть все возможные лазейки для рейдеров.

И это касается не только недвижимости, но и земельных участков, которые либо находятся, либо находились в государственной собственности. Риски с землей не менее, а иногда и более высоки. Бизнес может вложиться в землю, затем проинвестировать и построить крупный объект, а участок могут просто забрать. Например, признав договор об аренде или купли-продажи земли недействительными.

— Здесь мы возвращаемся к вопросу внешних факторов, когда риски могут исходить не от партнера, а от власти.

— За годы становления рынка со стороны властных структур системно ничего не поменялось. Даже если у вас нет партнера и в проекте вы единственный собственник, то забрать активы могут попытаться конкуренты, причем очень часто в коллаборации с представителями власти. Система не меняется — вне зависимости от вектора развития страны. И попытки, скорее всего, будут всегда, по крайней мере, лет эдак 10-15 – это точно.

Бывает, «шлейф» таких отношений с государством был у продавца актива достаточно давно, но он был. А в ходе обычного due diligence юристы просто не ищут так глубоко, поэтому рисков и не видят. А потом выясняется, что предыдущий владелец «как-то не так» заключил договор с государством, в итоге недействительной признается вся цепочка сделок. И вот вы уже без ценного актива и тратите огромные деньги на попытки его возврата. А это — судебные издержки, расходы на юридическую поддержку, пиар, работу с медиа, сюда же добавим неполученную прибыль. Хотя, опять же, всё можно было закрепить на стадии «ноль».

Но, как правило, искать решение конфликта в Украине бизнес начинает только тогда, когда компания «попала». Наверное, это что-то в человеческой природе.

— Как действуют при рейдерстве извне?

— Обычно появляется небольшой, казалось бы, не связанный со всем бизнесом, запрос. Например, заметка в СМИ, некий запрос о проверке и т.п. Собственники склонны не придавать значения таким сигналам, рассматривают их как нечто отдельное от всего бизнеса или единичный случай. Но по факту, как только поступает первый подобный запрос, даже один, маленький, мы уже понимаем, к чему это может привести. За каждой такой точкой входа есть своя конечная цель.

Иногда мы тут же выставляем охрану на объекте, запускаем круглосуточный мониторинг реестров, медиа. Потому что на «профилактику» рейдерства тратятся копейки, а если вы ввяжетесь в войну, то это огромные затраты и риски того, что объекта у вас может и не быть.

Рейдерство со стороны властных структур может быть через уголовные дела, через проверки, выявления нарушений норм проведения строительных работ и многое другое. Они всё равно получат доступ к важным документам (через т.н. выемку документов).

Если вы проработаете такой сигнал «с нуля», то сможете избежать проблем, и даже уголовных дел. Это как болезнь, которую можно лечить на ранней стадии (тогда это достаточно быстро и минимальные затраты), а можно запустить и дождаться осложнений (тогда дорого, без гарантий, иногда даже с возможностью летального исхода).

Но если компания всё-таки оказалась в конфликте, его просто необходимо пройти правильно. Тогда компания «на выходе» в качестве бонуса получает имидж непримиримого бойца. Чтобы все видели, что на такого лучше не нападать. Что это дает? Это дает уменьшение проблем в будущем. Рейдеры просто не захотят связываться с таким бизнесом, так как этот будет драться до конца. Проще найти другой, более слабый.

— Говорят, лучше всего оперативно «раздуть пожар» во всех СМИ, сообщить об атаке…

Для проработки у нас достаточно много инструментов, и не стоит думать, что защита от рейдеров сводится только к PR и простой юридической поддержке. Юридические инструменты при рейдерстве — это как копье. Одним копьем бой выиграть невозможно. Должен быть арсенал, причем очень разнообразный. А чтобы понять, как задействовать разные инструменты, что эффективно выиграть не бой, а битву, – вот на это нужно потратить жизнь.

Мы задействуем PR, GR, корпоративные тренинги, репутационные практики, коучинг. При этом на разных этапах конфликта применяются разные инструменты и их комбинации.

Что касается PR, то использовать данный инструмент нужно тоже очень осторожно. PR можно задействовать тогда, когда у вас на руках есть все подтверждения, что правы, а у вашего оппонента – нет. Потому что PR очень тонкий инструмент, и неправильное его использование или не на той стадии может быть обращено против вас. Нельзя также уповать только на юридическую часть вопроса, сообщая о победах в судах: как показывает практика, это может не давать никаких ощутимых результатов.

— Нас прочитают сегодняшние партнеры, возможно, задумаются о своих договоренностях и их последствиях. Как они должны поступить?

— Конечно, как я сказала, лучше всего прописать всё еще на старте. Но если у них действительно партнерские отношения, то какая разница, когда им сесть за стол переговоров — в будущем или уже сейчас? Если один из партнеров откажется, это говорит о том, что вопрос конфликта – это лишь дело времени. Возможно, после таких переговоров партнерам придется даже разойтись, но с учетом интересов обеих сторон. Либо один из них рискует потерять все. Но сесть и договориться честно можно всегда.

Просто нужно подобрать правильный момент и правильные аргументы. Показать обоим партнерам невыгодность войны. И очень часто такие переговоры помогают избежать обеим сторонам ненужных и затрат, и конфликтов. Причем важно помнить, что в серьезном конфликте очень сложно реально просчитать как сумму, которая будет потрачена на сам конфликт, так и то, кто же выйдет победителем из этого противостояния. Поэтому мирное разрешение возможного конфликта для партнеров – это в первую очередь экономия.

Беседовал Сергей Власов