Підбиваємо підсумки 2023 року на ринку первинної нерухомості разом з Олександром Насіковським, співзасновником та керівним партнером групи компаній DIM.

РТ: Як би Ви в цілому охарактеризували 2023 рік  на ринку первинної житлової нерухомості у порівнянні з 2022 роком?

О. Н.: Нинішній рік минув під знаком прийняття нової реальності, тобто усвідомлення фактів об’єктивної дійсності, переформатування окремих бізнес-процесів і переходу із короткотривалих спринтів невизначеного терміну, якими жила більшість країни, зокрема і покупці нерухомості, і деякі гравці ринку, до формату марафону. Відкладати життя на потім, коли маєш завдяки ЗСУ таку можливість тут і зараз, стало марнотратством. Саме тому в кінці весни ми побачили поступове повернення покупця з грошима на ринок і відтоді фіксуємо стабільне, нехай і стримане, зростання рівня попиту в комфорт+ і бізнес-сегменті на 5-6% на місяць за умови ліквідності продукту і високих темпів будівництва.

Зрозуміло, що наша реальність зараз — це, в першу чергу, боротьба за власну землю і суверенітет, а також підтримка усієї економічної системи на різних рівнях і ланках. Ринок нерухомості — це локомотив економічної системи країни, тому пришвидшення його запуску має стратегічне значення в цілому. Нагадаю, що в будівництві житла задіяні понад 40 суміжних галузей будівництва, а це тисячі робочих місць і мільйонні податки до бюджету і підтримка вітчизняного виробника будівельних матеріалів, частка якого в середньому по ринку сягає зараз понад 85%. 

Зрозуміло, що другий воєнний рік суттєво вдарив по ринку: обсяги будівництва скоротились на 40%, чималий відсоток комплексів лишаються замороженими або будуються вкрай повільно, попит досі не відновився до довоєнного рівня, а рівень фінансової спроможності населення просів. Однак ці ринкові індикатори є сигналами та говорять лише про одне:  ринку давно слід перелаштуватись на партнерські відносини із покупцем. Досить міряти попит самим лише чеком покупки чи кількістю угод, слід сприймати кожного покупця як свого партнера, союзника, який прийшов до тебе отримати продукт та сервіс найвищого рівня. Такою була і є наша філософія співдії в компанії і я тішусь, що подібний підхід набуває все більшого запиту від аудиторії. 

Саме через зміну філософії сприйняття (з суто споживчої, меркантильної на партнерську) в цьому році збільшилась кількість програм розтермінувань по ринку і їхня тривалість від девелоперів, щоб підтримати обмежений платоспроможний попит, а з боку держави запустилась нова віха програми єОселя для більшої кількості категорій громадян, а в кінці осені ще й програма сертифікатів компенсації за зруйноване житло. Подивимось, чи зможе вона стати драйвером для ринку наступного року. 

РТ: Як змінювався платоспроможний попит? 

О. Н.: Відновлення платоспроможного попиту напряму залежить від двох індикаторів: ліквідності продукту, а також реальної динаміки будівництва і надійності девелопера нині.

Для покупця принциповим стало середовище для життя, яке він обирає, його функціональне та естетичне наповнення, тобто інфраструктура, просторове зонування території, наповнення різноманітними активностями, екстер’єрні та інтер’єрні рішення, варіативність планувальних рішень під різні життєві сценарії, енергетична незалежність і продуманість рішень на випадок блекаутів, сервісна складова керуючої компанії, а також готовність девелопера запропонувати гнучкі умови купівлі — програми тривалого розтермінування, дисконти та спецпропозиції.

При цьому якою б ліквідною і заманливою не видавалась концепція ЖК на рендерах, якщо на майданчиках крани не рухаються або рухаються зі швидкістю трипалого лінивця (це найповільніша істота на планеті), людина навряд буде сьогодні готова нести гроші у відділ продажів цього проєкта. Ризики втратити інвестицію, залишитись ні з чим вкупі з воєнними загрозами підвищили нетерпимість до зриву термінів і невиконання своїх прямих зобов’язань девелопером.

Коли поєднуються ці два фактори — ліквідність та реальні теми будівництва — комплекс виграє боротьбу за увагу платоспроможного клієнта. Власне саме тому ми бачимо, що левова частка попиту сьогодні зосереджена в форматах поліфункціональний кластер, еко-місто, місто в місті, багатофункціональний комплекс, які за час війни показали приріст мінімум +30-40% будівельної готовності й вище.

РТ: Як вашій  компанії вдалося повернути третину довоєнних показників, попри складність ситуації? 

О. Н.: Станом на зараз, вже навіть більше. Це особливо цінно в нинішніх умовах, бо сигналізує про дві речі: високий рівень довіри від покупця до продукту і компанії, а також про те, що ми все робимо правильно. Це стосується і візії щодо продукту, яким має бути сучасне житло, його наповнення та функціонал, і рішень щодо взаємодії з клієнтом.

За ці майже два роки ми запустили низку різних фінансових інструментів і програм, які були дуже помічні для покупця і знаходили схвальний відгук в аудиторії. Наприклад, програми тривалого розтермінування на термін від 3 років і вище, була програма дохідної нерухомості під 10%, були кейси державно-приватного партнерства, коли ветерани за сприяння місцевої влади купували у нас житло.

І окремо слід відзначити те, як команда працювала із платниками за розтермінуванням. Робота з інвесторами щодо виплати зобов’язань по розтермінуванню — це завжди про партнерство і довіру. Ми одними з перших відновили реальне будівництво на усіх майданчиках вже в червні 2022 року і продовжували будувати увесь рік. Як результат,  якщо на початку повномасштабного вторгнення за договорами розтермінування лише 10% сплачували справно, то зараз ця цифра сягає понад 70%. Більш ніж половина тих, хто купив в нас нерухомість, не чекає завершення війни та вже виконує свої зобов’язання. Бо бачать, що кожна гривня з його кишені йде реально на будівництво, причому його ж будинку, а не просто в новий котлован.

РТ: Чи  повернулися покупці, які готові вкладатися на етапі котловану?

О. Н.: Це скоріше поодинокі випадки, аніж помітна тенденція. Зараз покупець не готовий інвестувати в котлован, а заходить в проєкт зі ступенем готовності хоча б 30% і вище. Причому він моніторить і спостерігає за темпами на майданчику певний час до ухвалення рішень. 

Позитивно впливає на рішення, якщо є готові або здані будинки в комплексі, помітна динаміка.

РТ:  Як змінилася інвестиційна привабливість житлової нерухомості?

О. Н.: Інвестиційний попит поки що значно повільніше відновлюється за реальний, про це треба говорити відверто. І причин, чому так, вистачає: від ринкових факторів (повільні темпи будівництва, не надто високі продажі тощо) до психологічної неготовності зарити гроші в котлован в умовах війни.

Те, що інвестор у 2023 взагалі почав розвертатись вбік первинного ринку, це вже перемога, я вважаю. Інвестиційний попит поки що сягає до 10% в загальній структурі по ринку, проте сигнали обнадійливі.

Змінились запити на площу квартир, вона знизилась в середньому на 10-20%. Найбільше покупця у комфорт+ сегменті сьогодні цікавлять 1-кімнатні квартири площею 40-47 кв.м з кухнею-вітельнею від 20 кв.м і окремою спальнею з гардеробною. Топовими 2-кімнатними стають планування від 68 до 75 кв.м з двома окремими спальнями, кухнею-вітальнею від 20 кв.м, а 3-кімнатними — квартири 85-90 кв.м з трьома окремими спальнями, одна з яких є майстер-спальнею із власним санвузлом і гардеробом, велика кухня-вітальня також в пріоритеті.

 Площа 1-кімнатних квартир, які найчастіше купують у бізнес-сегменті, сягає 50-55 кв.м, 2-кімнатних — 75-80 кв.м, 3-кімнатних — 100-120 кв.м. 

РТ: Чи впливає на попит загалом і лояльність інвесторів поведінка несумлінних забудовників, які були непослідовні в обіцянках і діях: нараховували пеню, коли повідомляли інвесторів про її відсутність, не повертали гроші при розірванні договорів. Як в таких випадках повернути довіру покупців до інших девелоперів, якщо вони вже мали невдалий досвід інвестування в український ринок нерухомості?

О. Н.: Це, власне те, з чого ми почали розмову: культура співдії на ринку нерухомості має трансформуватись, власне як і сприйняття покупця як суто суб’єкта з грошима теж. Партнерство, співдія, взаємоповага та прозорість у відносинах — це той рівень базових категорій у взаємовідносинах девелопера та покупця, який має стати стандартом на ринку.

Рівень критичного мислення покупця зріс, що не може тішити. Українці в більшості стали вкрай прискіпливі та уважні до концепції, формату, естетики проєкту, до репутації компанії та будівельної динаміки. Це дуже хороша тенденція.

Довіру повернути неможливо просто так, на мою думку, однак її можна завоювати. Для початку, звичайно, людина має вирішити свою невдалу минулу історію із забудовником. І тут подекуди, залежно від кейсу, не обійтись без участі держави, якщо ми говоримо про усім відомі недобуди та довгобуди.

А далі ринок має показати, що буває геть по-іншому. І це вже питання до культури девелопменту в країні, до ліквідності створюваного продукту, його життєспроможності, конкурентності. Новий досвід і високі стандарти якості — ось, що здатне змінити негативний досвід з минулого.

РТ: Як ви вважаєте, коли з'явиться інститут репутації серед забудовників і що для цього потрібно?

О. Н.: Я впевнений, що ми до цього прийдемо. Частково через болісні шишки, які набивали й ще, на жаль, наб’ємо в умовах нинішньої нестабільності. Інститут репутації з’явиться, коли критично зросте рівень неготовності покупця толерувати слабкі продукти, які демпінгують ціною, необ’єктивні зриви термінів будівництва, неповагу до свого клієнта.

Інститут репутації насправді вже народжується: подивіться на обсяги продажів багатьох проєктів, які не дотягують ні концепцією, ні темпами та якістю будівництва до умов покупця нині. 

Але якщо ставити питання руба, то щоб з’явився інститут репутації, нам потрібне надійне фінансове плече у вигляді банківського фінансування ринку. Система екскроу-рахунків, яка активно працює в багатьох країнах, стала б тим драйвером перезапуску ринку в усіх сенсах, на яку ми чекаємо. Банк би страхував кінцевого покупця від усіх ризиків, перевіряючи девелопера, а той би мав фінансове плече і міг би розраховувати свої сили правильно. 

РТ: Чи можна сказати, що зараз відбувається «очищення» ринку первинної житлової нерухомості, адже відсіюються слабкі та несистемні гравці? Хто з гравців зможе посилити свої позиції?

О. Н.: Майбутнє за тими гравцями, хто створює середовище для життя, а не будує просто бетонні коробки. Це середовище, окрім функціональної продуманості та інфраструктурної наповненості, має бути обов'язково естетично привабливим, відповідати очікуванням про комфорт та гарантувати високий сервіс, як до підписання договору, так і після.

Твій клієнт не перестає бути ним, коли отримує ключі, навпаки саме з того моменту ти маєш зробити все, щоб отримати амбасадора бренду. Власне, над цим і працює наша компанія DIM Expert.

РТ: Як, на Вашу думку, має відбуватися відбудова України? Розкажіть детальніше про концепцію SMART-відбудови?

О. Н.: Це дуже комплексне, багатогранне питання. Давайте спробуємо його розкласти на конструкти. Відновлення — це не про те, як взяти й під копірку відбудувати умовно ті понад 170 тис. кв.м житла, що ми втратили. Це історія про те, як застосовуючи найкращі світові та вітчизняні практики девелопменту, створити таке середовище для життя (йдеться і про житлову, і про соціальну, і про енергетичну, безпекову, побутову інфраструктуру), щоб ті понад 4 млн українців, що виїхали, захотіли повернутись і нам усім разом тут жилось комфортно, безпечно та якісно.

Ми заходимо на території, що потребують змін (деокуповані чи постраждалі) і починаємо поетапне і комплексне їхнє відновлення відповідно до того, якими ми їх хочемо бачити в майбутньому. Процес зрозумілий: інженерні комунікації, які забезпечують життєдіяльність громади, інфраструктура та місця соціального тяжіння, зокрема соціально-побутові об’єкти, сфера послуг, сервіси, а також житло.

Я вже казав раніше, що SMART-відбудова має чіткі критерії, за якими маємо рухатись. Це енергетична незалежність, людиноцентрична інфраструктура та сервісна складова.

Власне, все для того, щоб наповнити житловий простір сенсами, зрозумілими та потрібними саме тим людям, що тут мешкатимуть.

РТ: В Україні й безпосередньо в Києві налічується багато  довгобудів й заморожених проєктів, як вважаєте, чи є шанс повернути їх на ринок житла і яким чином?

О. Н.: Болюче питання, насправді. Адже наслідки довгобудів, навіть суто репутаційні, кидають тінь на увесь ринок, давайте чесно. Мені здається, що в кейсах довгобудів не обійтись без розроблення якогось дієвого кейсу державно-приватного партнерства, коли системних і потужних гравців, які здатні брати на себе ці зобов’язання, заохочуватимуть і підтримуватимуть органи місцевого самоврядування. Це може бути, наприклад, спеціальні умови оренди землі під нові проєкти чи співфінансування добудовування проблемних ЖК, прокладання інженерних комунікацій.

РТ: Як повномасштабна війна вплинула на розробку нових житлових проєктів?

О. Н.: Всі плани, які були на олівці, компанії у перший рік війни сховали в стіл. Тоді ніхто не думав про нове, в кращому випадку, як зберегти й не втратити старе, зокрема темпи будівництва на запущених майданчиках.

Однак я недарма почав нашу розмову з того, що це рік прийняття нової реальності, адаптації. Вже у 2023 році почали з’являтись нові проєкти й ідеї щодо розробки нових ЖК. 

РТ: Як ви оцінюєте потенціал ринку житла в Україні?

О. Н.: Зараз зі стриманим оптимізмом: нам важливо на 2024 не втратити темпів відновлення платоспроможного попиту, збільшити обсяг введення в експлуатацію та кількість інвестиційних угод.

Безперечно, що ринок, як і вся країна, дуже чекає на нашу Перемогу, однак важливо не лише чекати, але й допомагати ЗСУ та діяти на своєму місці.

РТ: Чи існує вірогідність виходу на український ринок житлової нерухомості іноземних гравців після завершення війни?

О. Н.: На мою думку, подібний сценарій дуже вірогідний. Адже ми вже фіксуємо певну зацікавленість з боку іноземних компаній: вони вивчають, аналізують, заглиблюються в тонкощі нашого ринку, бо бачать в ньому потенціал і хочуть бути дотичними. 

Наприклад, цього року ми стали стратегічними партнерами з великим будівельним холдингом Казахстану ВІ Group. Це чудова нагода для обміну досвідом, залучення новітніх технологічних рішень, зокрема цифрових, для оптимізації термінів будівництва, контролю якості  та масштабування проєктів. Колеги з ВІ Group разом з командою групи компаній DIM спільно працюють над реалізацією еко-міста ЖК Lucky Land.

РТ:  Розкажіть про плани на наступний рік?

О. Н.: Наступного року ми плануємо ввести в експлуатацію понад 100 тис. кв. м житла, запустити 3 нові проєкти, а також розпочати нові черги в наших інших відомих комплексах, зокрема в ЖК Метрополіс, ЖК Park Lake City та ЖК Lucky Land.

РТ: Чи плануєте ви виходити в інші регіони України? 

О. Н.: Нині в пріоритеті київський регіон — столиця та передмістя, ми готуємо до запуску кілька потужних концепцій. 

РТ: Які ще сегменти нерухомості можуть бути сьогодні цікаві вашій компанії?

О. Н.: Ми вже реалізовуємо проєкт, де є не лише класичне багатоквартирне будівництво, але й формати заміської нерухомості, зокрема таунхауси в ЖК Park Lake City. В портфелі також є проєкт заміської нерухомості, який ми незабаром плануємо представити ринку.

РТ: Чого очікувати кінцевому споживачеві наступного року? Як змінюватиметься пропозиція та ціни?

О. Н.: Будь-які прогнози нині мені нагадують ходіння із заплющеними очима по мінному полю, адже надто багато чорних лебедів і зовнішніх факторів можуть змінити динаміку в ту чи іншу сторону.

Вже казав вище, що чекаємо на збереження тенденції до відновлення платоспроможного попиту і повернення більшої кількості інвесторів на ринок. Ось це, вважаю, і є короткострокова стратегія енергозбереження ринку первинної нерухомості.

Відсоток нових проєктів навряд перевищить показник у 10-15% від загальної сукупності наявної пропозиції, бо далеко не всі компанії та бренди можуть собі дозволити виводити новий продукт, конкурувати за увагу покупця.

Що стосується цін, то вони дорожчатимуть під впливом інфляції й зростання собівартості будівництва, яке ніхто не скасовував. Стримувальним фактором залишатиметься рівень реального попиту і будівельної динаміки, тож окремі формати й концепти, про які ми з вами говорили вище, будуть у більш виграшному становищі, ніж неліквід. 

---