Олексій Євченко, керуючий партнер ArtBuild Hotel Group в інтерв’ю Property Times  розповів про основні виклики та перспективи  готельної галузі в Україні. Олексій вже 18 років на ринку готельного консалтингу та девелопменту, є співвласником готельних проєктів Best Western Plus Market Square у Львові та Casa Santa Sofia Hotel в Римі, активний громадський діяч у сфері розвитку туризму в Україні та легалізації ігрового бізнесу, ексрадник з туризму Міністра економічного розвитку та торгівлі, ексрадник з туризму голови КМДА, віцепрезидент Української асоціації ігрової індустрії.

РТ: Як Ви оцінюєте ринок готельних послуг в Україні на третій рік повномасштабної війни? Чи змінилася окупність проєктів?

О.Є.: Ситуація залежить від регіону. Навіть сьогодні є місця з відносно стабільною заповнюваністю та адекватним середнім чеком. Проте ми не говоримо про класичні інвестиції чи традиційні проєкти. Частина нових ініціатив орієнтована на перспективу, а інша — на короткострокову капіталізацію через продаж квадратних метрів майбутніх апарт-готелів, які не відповідають класичному формату.

Готельна галузь сьогодні — як пацієнт, що скоріше живий, ніж мертвий. Часи дуже складні: ми оптимізуємо стратегії, працюємо з персоналом і буквально боремося за виживання.

РТ: Що допомагає готелям залишатися рентабельними? Хто є основною аудиторією?

О.Є.: Нині основний акцент на внутрішньому туризмі. Потік іноземних туристів скоротився до 3–5%. Серед них більшість — це журналісти, представники міжнародних організацій і компаній, пов'язаних із мілітарною сферою. Класичні іноземні туристи з високою купівельною спроможністю майже відсутні. Це вже не про туризм у традиційному розумінні.

РТ: Які виклики стоять перед галуззю?

О.Є.: Основний виклик — відсутність економіки та спроможність утримувати сервіс на певному рівні. Великий прошарок якісного персоналу виїхав за кордон і, ймовірно, не повернеться. Нам потрібно знайти рішення цієї проблеми в майбутньому. 

Третій виклик — це мобілізаційні процеси та те, що держава не може знайти баланс між економікою і війною. Я вважаю, що це взагалі найнагальніша проблема в нашому суспільстві і державі. Багато людей говорять, що все має йти на війну, але насправді кожен військовий потребує забезпечення 6 робочими місцями в економіці, щоб система працювала. Як показує ситуація, сподіватися лише на партнерів ми не можемо. І якщо ми продовжимо рухатися в руслі "всіх на війну", зупиняючи бізнеси і галузі, то завтра ми просто залишимось з "голою дупою".

РТ: Як ви оцінюєте перспективи розвитку операторів, особливо закордонних, в Україні у найближчі п'ять років?

О.Є.: Для початку слід розуміти, як в Україні з’являються іноземні оператори. Здебільшого їх приводять у країну наші українські інвестори. Наразі іноземних інвесторів, які активно вкладають кошти, особливо в сегмент готельної нерухомості, в Україні практично немає. Таким чином, основну роль відіграють внутрішні інвестори. Вони вже пройшли певний процес навчання у цій галузі, розуміють, що таке іноземний оператор і для чого він потрібен. Важливо зазначити, що ці оператори не купують українські готелі — їхня функція полягає виключно в управлінні, і саме для цього їх запрошують.

Наразі відбувається чимало перемовин із закордонними операторами. Якщо до війни такі переговори вели  близько 8-10% нових проєктів, то сьогодні цей показник зріс до 15-20%. Чому? З одного боку, внутрішні інвестори стали краще розуміти потреби й вимоги міжнародних операторів. З іншого боку, виникають труднощі, які стримують співпрацю.

Зокрема, іноземні бренди висувають суворі вимоги, які зараз не завжди можливо виконати. Наприклад, топ-менеджери (генеральні менеджери чи виконавчі директори), яких зазвичай призначають для керівництва новими готелями в перші роки їхньої роботи, часто відмовляються приїжджати в Україну через питання безпеки. Це викликає побоювання у брендів, що якість управління може погіршитися, а брендова ідентичність — постраждати.

Тож розвиток міжнародних операторів в Україні залежить від подолання цих викликів, зокрема покращення безпекової ситуації та адаптації до умов українського ринку.

РТ: Як співпрацює ArtBuild із Best Western?

О.Є.: Ми дуже задоволені співпрацею. У 2023 році ми отримали одразу три важливі нагороди: "Найкращий сервіс", "Найкращий клієнтський досвід" і "Найкращі сніданки" серед понад 1500 готелів мережі. Це вражаючий результат, особливо у такому великому регіоні, як EMEA/EREA (Східна Європа, Африка та частина Близького Сходу).

Нам зручно працювати з Best Western, адже вони пропонують франшизу, а не пряме управління. Усі процеси з управління готелем здійснює команда ArtBuild Hotel Management, яка формує стратегію та операційні рішення, спираючись на місцеві ресурси і персонал. Це дозволяє нам поєднувати високі стандарти мережі з локальними особливостями та професійними кадрами.

РТ: Щодо створення курорту в Славському. Який потенціал регіону? Чи є інші перспективні напрямки туризму в Україні? Чому такі гравці, як ОККО та BVG Group, заходять у специфічний сегмент курортів?

О.Є.: Варто уточнити, що це інвестиція не в готелі, а в сегмент резортів (курортів), і це дещо інша історія. Компанії, як ОККО та BVG Group, володіють значними земельними ділянками, що робить їх потужними лендлордами. Вони розробляють концепції розвитку цих територій, орієнтуючись на збільшення капіталізації землі. Створення курорту в Славському триває вже досить довго, і на цей момент формується оптимальна концепція.

Останні два роки ми спостерігали активізацію туризму в Карпатському та Закарпатському регіонах, що пов’язано з обмеженими можливостями для закордонних подорожей. У цій ситуації інвестори вкладають кошти в ті проєкти, які нині користуються найбільшим попитом.

Щодо перспектив Славського, я вважаю, що регіон має великий потенціал. Місце дуже вдале, ідеї проєкту виглядають перспективними, але, як завжди, багато залежатиме від реалізації та фінансування. Можливі труднощі із залученням інвестицій, проте це вже завдання власників.

Український бізнес має досвід роботи з подібними проєктами, часто залучаючи іноземних спеціалістів. Але слід пам’ятати, що іноземні фахівці — не панацея. Є певна специфіка українського ринку, яку необхідно враховувати. Не достатньо лише створити привабливі концепції чи візуалізації — потрібно розуміти, як бізнес працює на місцевому рівні. Це ключ до успішної реалізації таких проєктів.

РТ: Які перспективні напрямки туризму в Україні?

О.Є.: Безумовно, перспективи є, і серед них варто відзначити розвиток рекреаційного туризму, пов’язаного з мінеральними водами, оздоровленням без медичних чи хірургічних втручань. У цьому контексті активно розвиваються Східниця та Трускавець. Хоча Трускавець часто асоціюється зі старими готелями, нові проєкти та концепції намагаються змінити ситуацію.

Окремо варто згадати успішні приклади, такі як Edem Resort, що є монокурортом. Ці проєкти демонструють стабільну заповнюваність та гарні результати, особливо зараз, коли внутрішній туризм знаходиться в умовній «бульбашці» через обмежені можливості для поїздок за кордон.

Таким чином, нові курорти та готелі, створені в подібних місцях, можуть розраховувати на успіх, якщо пропонуватимуть сучасні послуги, якісне обслуговування та інноваційні підходи до залучення клієнтів.

РТ: Інвестиційний ринок готелів: продаж готелю «Україна» за 3 млрд гривень — це вигідна угода? Чому не продали «Козацький» і чи є покупець на RAMADA?

О.Є.: Продаж готелю «Україна» за 3 мільярди гривень можна вважати суттєвою угодою. Це справді цінний актив, хоча є певні логістичні труднощі. Зокрема, під’їзд до готелю ускладнений через перекриття урядового кварталу. Важливо оцінити, наскільки сплачена ціна є інвестиційно обґрунтованою та який термін повернення цих коштів передбачає інвестор. Все залежить від бачення нового власника: чи планує він розвивати об’єкт? У перспективі тут міг би з’явитися великий міжнародний бренд, однак наразі це питання часу та ринкових умов.

Щодо «Козацького», ми також аналізували цей об’єкт і можемо впевнено сказати, що поки не будуть вирішені всі юридичні проблеми, яких там чимало, цей проєкт залишатиметься малопривабливим для інвесторів.

Щодо RAMADA та подібних проєктів, проблема значно глибша. В Україні часто будували готелі «заради самого факту» їх існування, без чіткого розуміння ринку, специфіки чи грамотного управління. Такі об’єкти з’являлися в місцях, де їх функціонування не завжди є доцільним, що перетворює їх на так званий «портфель без ручки» — тримати важко, а позбутися складно. Навіть залучення міжнародних експертів у таких випадках не завжди дає результат, оскільки проблема полягає в фундаментальному нерозумінні бізнесу.

РТ: Як ви оцінюєте інвестиційну привабливість апарт-готелів?

О.Є.: По-перше, важливо чітко розуміти, що таке апарт-готель. Це об’єкт, який належить одному власнику, складається з номерів готельного типу, обладнаних кухнями, і підходить для тривалого проживання. В основі це комерційна нерухомість, яка функціонує як готель і відповідає всім вимогам до таких будівель.

Водночас існує формат сервісних апартаментів. Вони будуються як житло, але завдяки наявності керуючої компанії забезпечують послуги управління, що наближає їх до функціоналу готелів.

Перед тим як інвестувати в такі проєкти, рекомендую детально розібратися у визначеннях та особливостях кожного формату. Це допоможе уникнути непорозумінь і правильно оцінити перспективи та ризики.

Сьогодні деякі компанії, які декларують річну дохідність на рівні 15-17%, відкрито маніпулюють інформацією. Якщо поглянути на ретроспективу і згадати, як тільки почався цей тренд, наша компанія, і я особисто, неодноразово заявляли в інтерв'ю, що це лише мильна бульбашка. Тому що навіть у класичному готельному девелопменті, за нормальних умов, без війни, готелі приносять зазвичай 10-11% річних. Іноді бувають певні стрибки – 15-18%, рідше до 20%, але це скоріше винятки. Однак, коли в одній місцевості одночасно зводиться 20-30-40 об’єктів, які обіцяють гарантований дохід на рівні 17-19% річних, у мене виникає питання: звідки вони беруть ці цифри? Це абсолютно нереально. На сьогодні немає такого туристичного потенціалу, щоб гарантувати такі доходи. Якщо хтось пропонує подібне, я вважаю це відвертим маніпулюванням цифрами.

РТ: Як війна вплине на туристичний потік після завершення бойових дій?

О.Є.: Перспективи галузі після завершення війни будуть залежати від того, як саме закінчиться війна іі на яких умовах. Якщо буде укладено перемир’я, і Україна стане частиною "поясу безпеки" для Європи, це означатиме, що на відновлення країни будуть спрямовані значні інвестиції. Це, своєю чергою, стане першою хвилею туризму, оскільки відновлення території залучатиме людей з усього світу. Друга хвиля туризму прийде, коли в Україні буде відчутно стабільна безпека. Люди, яким цікаві місця, де відбулись бойові дії, почнуть приїжджати, щоб побачити наслідки війни. Однак дуже важливо, яку позицію займатиме держава в цьому процесі: як вона створюватиме меморіали, пам’ятні місця тощо. Те, що робиться зараз, і те, що продукує державна агенція з розвитку туризму, на мою думку, є неефективним. Ми не робимо належних кроків, щоб підготуватися до другої хвилі туризму, і це серйозна проблема.

Необхідно усвідомити, що кожен потенційний турист — це інвестор, а не кожен інвестор — турист. Якщо ми хочемо, щоб до країни надходили інвестиції, відновлювався бізнес і рекреаційна сфера, ми маємо створити належні умови для правильного сприйняття того, що відбувалося в Україні, іноземними гостями. Це потрібно робити вже зараз, бо з часом може бути запізно.

На жаль, сьогодні, окрім війни, мало хто знає, що таке Україна, яка наша візія та як ми будемо виглядати в майбутньому після завершення конфлікту. Це питання мало кому цікаве, і насправді ми повинні були почати працювати над цим ще вчора. Інвестори вкладатимуть гроші лише тоді, коли буде зрозуміло, куди саме йдуть ці інвестиції, що будується і як, і як буде формуватись ставлення до подій, які відбулися в країні. Наразі, на жаль, я не бачу, щоб хтось активно працював над комунікацією цих аспектів зі світом. Відсутня чітка інформаційна політика, яка б роз’яснювала, що відбувається в країні, за що ми боремося і ким ми себе бачимо. Все це подається лише у вигляді окремих висловлювань політиків, що є абсолютно неприпустимим. Система комунікації, на жаль, відсутня.

РТ: Чи вірите ви у трудову міграцію після війни? Чи стане Україна привабливою для мігрантів?

О.Є.: Я не вірю в це. Чому? Тому що в цілому не створюються умови для розвитку внутрішнього бізнесу. Зверніть увагу на індекси ведення бізнесу і на те, яке місце ми займаємо в них. Якщо ми справді хочемо залучити трудових мігрантів, спочатку тут мають з'явитися умови для ведення бізнесу. А наразі вони не лише не покращуються, а й погіршуються. Те, з чого ми почали нашу бесіду, — має бути правильний баланс між економікою та війною. Я знаю, що для деяких це може звучати цинічно, але це саме так. Війна ведеться за гроші, які ми маємо продукувати як суспільство. І це означає, що бізнес має бути підтриманий. Має бути створена правильна система економічно обґрунтованої мобілізації. Сортування підприємств, які приносять прибуток або мають високі заробітні плати, має відбуватись не за принципом "кум-сват-брат", а за стратегічною вартістю підприємства. Я не бачу реальних кроків щодо підсилення української економіки, бо саме на цьому базисі буде створюватися інвестиційна привабливість країни після завершення війни. Якщо ми й далі будемо ігнорувати міжнародні індекси ведення бізнесу, не можна розраховувати ані на повернення працездатних українців, ані на залучення трудових мігрантів. Чому сьогодні відкриваються підприємства в Італії, Чехії, Іспанії? Бо там є повага до інвестора і верховенство права. Якщо ми не створимо таку ж базу для підприємництва, ми можемо мріяти скільки завгодно, але нічого в результаті не отримаємо. Спочатку потрібно створити умови.

Фото: Олексій Євченко
Спілкувалася: Ольга Єрошенко

 

---