Property Times Інтерв'ю

На початку повномасштабного вторгнення бізнес в Україні опинився на межі виживання — шок, невизначеність і масовий відтік кадрів змусили компанії діяти швидко та рішуче.

В розмові з Property Times керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан розповів про стійкість компанії у 2022 році, поступове відновлення у 2023-му та нову хвилю активності у 2024-му. Експерт поділився поглядом на ключові трансформації ринку комерційної нерухомості, роль українських інвесторів, виклики девелопменту та соціальну відповідальність бізнесу в умовах війни.

PT: Як змінилася стратегія вашої компанії у зв'язку з початком повномасштабного вторгнення? Що довелося змінювати, щоб утриматися?

Р. Ц.: Наша компанія  «народилася» у 2007-2008 роках, за пів року до першої великої кризи в історії незалежної України. Війна стала найбільшим викликом для всіх, що поставив під сумнів саме існування бізнесу та його здатність працювати в умовах глибокої кризи. 2022 рік був роком виживання. Наше єдине завдання полягало в тому, щоб зберегти компанію та колектив хоча б у мінімальному робочому стані. Адже багато людей виїжджали за кордон, і ми втрачали спеціалістів буквально на очах.

У перші місяці повномасштабного вторгнення значна частина нашого колективу була змушена виїхати за кордон. Попри всі виклики, нам потрібно було забезпечувати роботу всіх наших бізнес-напрямків і надавати послуги клієнтам. Тому першочерговою метою 2022 року стало виживання та збереження команди.

PT: Люди, які виїжджали, продовжували працювати віддалено чи ви їх втрачали?

Р. Ц.: Працівники, які виїжджали, поділилися на дві основні категорії. Перша – це ті, кого ми допомогли працевлаштувати у нашій партнерській компанії CBRE за кордоном. Вони швидко адаптувалися і стали цінними кадрами в офісах CBRE в Європі та інших країнах. Друга категорія — це ті, хто виїхав задля безпеки, але продовжував працювати з нами віддалено. Більшість із них повернулася в Київ вже протягом року.

2023 рік був роком невизначеності. Нам потрібно було перейти від стану, коли горизонт планування обмежувався місяцем, до стабільнішого бізнес-існування з можливістю стратегічного прогнозування. У 2023 році люди почали повертатися і ми змогли наростити колектив. Якщо у 2022-му в офісі працювало від двох до п’ятнадцяти осіб, то у 2023-му – вже понад двадцять. Це був справжній прорив.

У 2024 році ми продовжили рух у нових реаліях. Повернулися реальні угоди в складському та промисловому секторі, активізувались інвестиції в земельні ділянки. Це означає, що ринок відновлюється і розвивається завдяки українським та міжнародним інвесторам, девелоперам та користувачам.

Сьогодні ми відчуваємо значно більше впевненості. Ми розуміємо реалії, у яких працюємо, і наші партнери сприймають нас як стабільного гравця ринку. Адже ми не просто вижили — ми продовжуємо впевнено виконувати свої зобов’язання щодня.

Фактично, період турбулентності залишився позаду. Одним із підтверджень нашої стабільності стало відкриття нашого представництва CBRE Moldova в Молдові у 2023 році. Ми отримали запит від клієнта й вирішили: чому б ні? Сьогодні ми надаємо послуги двом клієнтам у цьому регіоні. Попри скромний обсяг ринку, ситуація там залишається спокійною.

Що допомогло нам втриматися й рухатися вперед? Ми є досить диверсифікованою компанією з вісьмома окремими бізнес-напрямками. Така структура дозволяє нам співпрацювати з широким колом клієнтів — від орендарів, девелоперів та власників комерційної нерухомості до інвесторів та компаній з усіх сфер бізнесу.

Окремо хочу згадати і про нашу соціальну відповідальність, як компанії перед співробітниками, які захищають країну. Ми всіляко підтримуємо наших працівників, які стали на захист України. На жаль, наша команда зазнала людських втрат, зокрема через ракетні удари. Ми не залишаємо їхні родини наодинці з горем: компанія надає фінансову допомогу, супроводжує у вирішенні соціальних питань. Пам’ять про загиблих є частиною нашої спільної історії.

Крім того, ми активно займаємося волонтерською діяльністю. Разом із Сергієм Сергієнком, керуючим партнером CBRE Ukraine, ми реалізували низку ініціатив, спрямованих на підтримку захисників. Зокрема, власним коштом закупили й доставили з Великої Британії 12 броньованих автомобілів. Я особисто беру участь у доставці — інколи сам, інколи з водіями. Сергій зі свого боку привозить з США корисне обладнання для наших воїнів. Це наша особиста ініціатива з Сергієм. Ми намагаємося допомагати адресно — тим, кого знаємо особисто або через рекомендації колег. Збираємо кошти націлено й швидко закриваємо збори. Я вдячний, що ми маємо змогу це робити і я особисто можу бути корисним

РТ: Розкажіть про головні тренди, які спостерігаються на ринку комерційної нерухомості?

Р. Ц.: У нас три основні сегменти: офісна, складська та торговельна нерухомість. Найбільше постраждав офісний сегмент, який у 2021 р. лише почав оговтуватися після пандемії COVID-19, і тут почалася війна.

2021 рік став періодом зростання, а 2022-й мав стати роком подальшого розвитку, однак війна внесла кардинальні зміни. Найбільших втрат зазнали офісний та ритейл-сектори. До кінця 2023 року офісний ринок залишався пригніченим: переважали «військові ставки» з суттєвим дисконтом від ринкових, які в додаток до OPEX давали мінімальну маржу. Зараз ситуація стабілізувалася, і в Києві та Львові офісний сегмент фактично повернувся до довоєнної моделі взаємодії орендарів та орендодавців. Натомість у Харкові та Дніпрі ринок залишається неактивним, і перспективи його відновлення наразі нечіткі.

У Києві наразі спостерігається тенденція переїздів орендарів з метою поліпшення якості офісних приміщень. Здебільшого це релокація з B та C класу до якісніших бізнес-центрів B і, навіть, A класу. Це стало можливим завдяки гнучкій політиці власників та зниженню орендних ставок. Станом на початок 2025 року рівень вакантності знизився до 22% проти 26% у 2022-му. У 2024 році валове поглинання офісних площ було на рівні 2020-го року, що лише на 4% менше, ніж у 2021-му. Це вражаючий результат. Ще один цікавий тренд — поява нетипових орендарів у бізнес-центрах. До них належать логістичні компанії, перевізники, медичні дистриб’ютори, українські виробники тощо. Раніше вони розміщували свої офіси на перших поверхах житлових комплексів або в старих будівлях на Подолі. Тепер вони обирають бізнес-центри через кілька факторів: безпеку (укриття, резервне живлення), якісну інфраструктуру та доступніші орендні ставки.

Отже, офісний сегмент демонструє суттєве покращення, яке розпочалося у кінці 2023  році і триває досі. Водночас нового девелопменту поки немає — добудовуються лише проєкти, розпочаті до війни.

У складському сегменті, ситуація тут зовсім інша. У Київському регіоні під час війни було знищено або пошкоджено близько 20% складських приміщень. Після контрнаступу виник гострий дефіцит складів, що призвело до зростання орендних ставок. Наразі цей дефіцит зберігається, оскільки нові склади ще не встигли збудувати/відбудувати, а ті що будуються, поглинаються орендарями ще на етапі будівництва. Проте будівництво з нуля активно триває, як і відновлення зруйнованих об’єктів. Очікується, що до кінця 2025 на ринок вийде близько 190 тис. кв. м нових площ — це стане рекордом за останні 10 років. Однак, це не призведе до надмірної пропозиції, адже вже 30-40% майбутніх площ знаходяться в попередній оренді. Ці площі швидко поглинуться, ми, зокрема, активно працюємо над цим напрямом. Складський сектор залишається одним із найдинамічніших на ринку.

Щодо ритейлу, ситуація складніша. Тут немає передумов для будівництва нових об’єктів, адже ринок і так досить насичений.

У 2022-2023 роках сектор значно постраждав через блекаути, обстріли, тривоги та низьку купівельну спроможність, що негативно вплинуло на товарообіг. Відповідно, якщо продажі низькі, орендар не може виплачувати орендну ставку, і це створює ланцюгову реакцію. Наразі ситуація стабілізувалася, товарообіг зріс на 13%. Активно розширюються українські ритейл-мережі.

Формат багатосекційних фешн-галерей знову повертається, а разом із ним — і фіксовані орендні ставки. В кращих торговельних об’єктах уже немає вільних секцій — переважно вони заповнені українськими брендами. Ця трансформація додає ритейлу нової енергії

РТ: Які сегменти комерційної нерухомості зараз демонструють найбільшу стійкість і потенціал для розвитку?

Р. Ц.: Склади — попри воєнні ризики, залишаються затребуваними. Проте їх будівництво суттєво подорожчало. Але навіть попри це склади все ж будують, як і промислові об’єкти.

Ми бачимо, що зараз доцільно реалізовувати змішані концепції — склади та промислово-виробничі площі. Це дозволяє залучати різних орендарів — від логістичних операторів до виробничих компаній — та мінімізувати ризики, пов’язані з коливаннями попиту в окремих сегментах.

Окремої уваги заслуговують холодні склади. Їх завжди було мало, а під час бойових дій навколо Києва багато таких площ постраждали або були знищені. Зараз попит на них високий, а орендні ставки  перевищують довоєнні. Це складне у реалізації будівництво, проте з новітніми технологіями воно стає набагато ефективнішим.

РТ: Чи є інтерес до комерційної нерухомості серед міжнародних інвесторів?

Р.Ц.: Це дуже болюче питання. Наша країна перебуває у стані війни. І навіть до цього Україна не входила до переліку пріоритетних ринків для європейських інвесторів. Тут працювали переважно так звані «піонери» — венчурні міжнародні інвестори, які розуміють високий рівень невизначеності та готові йти на ризик. Нині ж усі перебувають у стані очікування: що буде далі з країною? Чи стане вона частиною ЄС?

Якщо інтеграція України до ЄС неминуча в перспективі 5-7 років, то одразу після завершення активних бойових дій ми побачимо потужний потік інвесторів різних форматів. Передусім це будуть спекулятивні інвестори, які купуватимуть активи не для довгострокового володіння, а з метою перепродажу після стабілізації ринку або його інтеграції у європейський простір.

Поки ж триває війна, міжнародні інвестори діють вибірково, радше зондують ґрунт. Проте вже є помітний інтерес до земельних ділянок різного призначення — як з боку українських, так і міжнародних інвесторів. Особливу увагу привертають території під промислове будівництво та виробництво, які цікавлять міжнародних виробників будматеріалів, FMCG-компанії та логістичних операторів.

Найвищий попит на землю спостерігається в західних регіонах, а також у Вінницькій та Київських областях. Наприклад, у Львівській області минулого року була закрита значна інвестиційна угода щодо земельної ділянки — ірландська компанія з виробництва будівельних матеріалів Kingspan розвиватимете там своє виробництво і я щасливий, що наша команда з ринків капіталу супроводжувала цю угоду.

Щодо офісного сегмента, то про значні відкриття нових офісів наразі не йдеться. Головне — утримати існуючі. Ми обслуговуємо 18 офісів міжнародних компаній в Києві, і, на щастя, вони продовжують працювати. Відвідуваність цих офісів різна: в одних працює 5-10% співробітників, а в деяких — вже 80-100% співробітників. Особливістю міжнародних компаній є те, що навіть попри низьку відвідуваність, вони продовжують сплачувати оренду і зберігають наявність свого офісу з очікуванням кращих часів.

Загалом офісний сегмент поступово відновлюється, і сьогодні важливо, аби міжнародні компанії не скорочували свою присутність.

РТ: Що змінилося у девелопменті комерційної нерухомості?

Р.Ц.: Зараз ми бачимо тенденцію до інвестування у власний девелопмент. Українські мережі, такі як «Нова Пошта», Novus та «Аврора», активно вкладають кошти у нові великі складські об'єкти під свої потреби.

Наприклад, великий дистриб’ютор «Автотехнікс» цього року планує вийти на ринок зі складським комплексом площею 35 000 кв. м, частину якого виставлять на відкритий ринок. Це дуже вдале рішення, адже таким чином компанія уникає залежності від орендних ставок, ринкових коливань та дефіциту площ.

РТ: Як змінилися запити від клієнтів?

Р.Ц.: За останні роки ми значно розширили базу українських клієнтів, що стало для нас новим трендом. Один із наших основних сервісів — Integrated Facility Management Services, обслуговування та експлуатація комерційної нерухомості, де, якщо дуже просто, нам в аутсорсинг передають операційні та технічні процеси об’єктів. Раніше ці послуги були затребувані переважно міжнародними корпораціями: 80% наших клієнтів складали саме вони.

Нині ж до нас звертається все більше великих українських компаній, наприклад, ми з 2023 надаємо послуги з обслуговування офісів для «МХП». Вітчизняний бізнес готовий переходити на міжнародні стандарти управління нерухомістю і це дуже надихає.

Ми бачимо постійний попит на послугу управління проєктами та технічного консалтингу, який формується не лише в Україні, але і за її межами. До прикладу, вихід CBRE Ukraine на ринок Молдови у 2023 відзначився співпрацею з найбільшим комерційним банком країни MAIB та світовим брендом у сфері телекомунікацій, через надання послуг з управління проєктами та технічного консалтингу.

Варто додати, що знову зростає попит на стратегічний консалтинг щодо оптимального використання об'єктів комерційної нерухомості та земельних ділянок, а також розширення бізнесу на ринки сусідніх країн, зокрема Польщі та Румунії та пошук складської нерухомості у таких країнах. Це свідчить про те, що бізнес не стоїть на місці, а планує розвиток.

РТ: Як технології та штучний інтелект змінюють управління комерційною нерухомістю?

Р.Ц.: Вплив штучного інтелекту поки що обмежений. Його використовують у різних платформах та додатках, наприклад, для обробки заявок та сортування інформації.

Натомість ключовим фактором ефективного управління є інтеграція системи Building Management System (BMS). Хоча в більшості сучасних комерційних будівель такі системи встановлені, на практиці вони часто не функціонують. До прикладу, у своїх проєктах для клієнтів, ми прагнемо змінити це, забезпечуючи повну інтеграцію BMS із кожним датчиком, світильником, електрощитовою та всіма інженерними системами об'єкта.

РТ: Як ви оцінюєте роль ESG?

Р.Ц.: Під час війни екологічні та соціальні стандарти відходять на другий план, адже на першому місці — безпека. Важко говорити про екологію, коли працюють генератори, продовжуються руйнування і пожежі.

Проте ми все ж намагаємося навчатися самим та пробувати інтегрувати елементи інклюзивності та екологічності у наші проєкти. Війна ставить перед нами нові виклики: потрібно думати, як зробити нерухомість доступною для людей з інвалідністю. Ми починаємо про це говорити з нашими клієнтами, девелоперами, власниками, пояснюємо, що війна закінчиться, люди повертатимуться до своїх робочих місць або розпочинатимуть нову діяльність, і потрібно вже зараз мати розуміння, як люди з інвалідністю — на протезах, у кріслах колісних, з порушеннями зору та слуху — зможуть безпечно та зручно користуватись нерухомістю. У світі немає подібних прецедентів, тож нам доведеться шукати власні рішення та тестувати їх на практиці.

РТ: Чи цікавляться ваші європейські колеги вашим українським досвідом?

Р. Ц.: Ні, не відбувається у нас такого діалогу. Європейський ринок нерухомості досі орієнтується на досвід відновлення після COVID-19.

Ми вже звикли, адаптувалися, працюємо котрий рік в умовах обстрілів чи то блекаутів. Не тільки Київ, а і більш небезпечні регіони. Наші об'єкти в Харкові працюють, ми продовжуємо виконувати там свої функції. Європейцям неможливо усвідомити, як може бізнес-спільнота щоденно виконувати свої функції, працювати й рухатися далі в таких умовах. Це інший світ — світ, де бізнес не просто виживає, а залишається опорою для економіки, підтримує людей і продовжує створювати цінність попри постійну загрозу. І саме ця стійкість стала нашою новою нормою.

У нас скоро будуть свої критичні стандарти. Якщо колегам з європейських ринків знадобляться наші поради, ми поділимося досвідом.

РТ: Які у вас плани?

Р.Ц.: Наші цілі прості — зміцнити кожен напрям сервісу та розширити портфель об’єктів у сфері facility management, додавши ще 2-3 нових проєкти цього року.

Якщо говорити ширше, то плануємо в кожному сегменті — офіси, ритейл, склади —  мати ще плюс один об'єкт. В планах також промислові об’єкти, але для цього потрібен час. Це складні об'єкти, з довготривалим порогом входу, але ми прагнемо розширити портфель і цих об’єктів.

Наша задача — зміцнити свої позиції. Ми розуміємо, що зараз ми на ринку перші і єдині у своєму сегменті послуг. Але, як і всі, ми залежимо від обставин, які можуть дуже різко змінюватися. Нам важливо підкреслити, що ми —  українська компанія, що є частиною міжнародного бренду. Наш офіс має українських власників, власне фінансування та незалежну операційну модель, що дозволяє нам швидко реагувати на реалії ринку та приймати рішення, виходячи з інтересів українського бізнесу. Що стосується комерційної нерухомості та розвитку, все залежить, в першу чергу, від безпеки. Щойно з'являться реальні механізми страхування об'єктів від воєнних ризиків або ж коли рівень загроз суттєво знизиться, тоді ринок швидко піде вгору, ми всі відчуємо це. Це стане сигналом для повернення капіталу і бізнес швидко почне масштабуватися, адже бізнес очікує на цей момент і готовий діяти. Ринок до цього вже готовий — запит на розвиток лише чекає свого моменту.