Property Times Інтерв'ю

До початку повномасштабного вторгнення холдинг «Місто для людей» мав представництва в різних регіонах України: Києві, Запоріжжі, Миколаєві, Дніпрорудному, Маріуполі та Енергодарі, частина з яких  опинилася під окупацію. Про те, як вдалося зберегти команду, налагодити роботу, про виклики й проблеми в сфері обслуговування будинків Property Times спілкувався з Русланом Крамаренком, засновником КК «Місто для людей».

PT: Розкажіть детальніше про компанію: у яких містах працюєте, скільки будинків обслуговуєте тощо? 

Р. К.: До початку повномасштабного вторгнення наші керуючі компанії працювали у 15 містах України та обслуговували близько 5 000 будинків. Наразі ми працюємо у 12 містах, опікуємося 4 000 будинками і маємо в штаті близько 2 тисяч співробітників.

Наша компанія — оператор національного масштабу. Ми є управителями в таких містах, як Київ, Рівне, Луцьк, Одеса, Миколаїв, Запоріжжя, Хмельницький, Тернопіль, Житомир, Кременчук, Суми та Кривий Ріг.

Через окупацію нам довелося припинити діяльність у Дніпрорудному, Маріуполі та Енергодарі. Однак ми не полишаємо надії повернутися до цих міст після перемоги.

PT: Розкажіть про вашу команду та як ви організовуєте управління в різних містах України. 

Р. К.: Наша компанія має філії по всій країні. За період роботи ми успішно діджиталізували всі процеси та створили унікальну інфраструктуру для супроводу, розвитку, аналізу та підвищення ефективності нашої команди.

Ми впровадили власну CRM-систему для обробки звернень мешканців, цілодобову гарячу лінію, а також відділ хауз-менеджерів, який займається комунікацією з мешканцями.

Крім цього, у нас є власний білінговий центр, що самостійно здійснює розрахунки та нарахування оплат, а також функціонують центри обслуговування клієнтів. Також працює наша власна аварійна служба.

Наша команда активно впроваджує новітні технічні рішення, зокрема методи заміни трубопроводів без розриття, модернізує нерухомість та виконує ремонтні роботи відповідно до технічних вимог, які вже задекларовані в ЄС.

PT:  Чи займаєтеся ви управлінням комунальною власністю? Яка частка приватних замовників (ОСББ) та комунальних замовників у вашому портфелі? 

Р. К.: Ми співпрацюємо лише з багатоквартирними будинками різних форм організації — як з тими, де створено ОСББ, так і з тими, де його ще не створено. Наразі у нас немає в управлінні комунальної власності. Також ми не маємо досвіду участі у конкурсах на управління комунальним майном.

Частка ОСББ у загальному портфелі компанії складає 12%, що лише підтверджує великий потенціал для подальшого розвитку в цьому напрямку.

PT:  Які особливості співпраці з приватними та комунальними замовниками?

Р. К.: Наша компанія успішно працює переважно з головами ОСББ, не маючи в управлінні комунальної власності.

Середній вік будинків у нашій країні — 50 років, тому співпраця зі співвласниками вимагає індивідуального підходу. Кожен будинок має унікальні проблеми, тому перед підписанням договору ми проводимо детальний аналіз стану будинку. Це дозволяє визначити стратегію підтримки та ремонту на найближчі місяці й роки.

Для кожного ОСББ ми пропонуємо гнучкі умови з індивідуальним переліком необхідних послуг. Використовуємо сучасні технології — цифрові платформи для контролю процесів та комунікації з правлінням ОСББ. Залучаємо партнерів і безвідсоткові інвестиції для реновації будинків.

Кожен мешканець має доступ до прозорої звітності та ціноутворення. Ми дотримуємося державних норм і стандартів, допомагаємо отримати співфінансування через муніципальні програми, а також повністю супроводжуємо участь у державних ініціативах з енергоефективності та модернізації житлового фонду.

Оптимізація витрат — завдяки чіткій стратегії розвитку будинку ми ефективно керуємо кошторисом, пропонуючи головам ОСББ рішення для зниження експлуатаційних витрат.

Завдяки нашій експертизі та сучасним підходам ми забезпечуємо ефективне управління нерухомістю та високу якість послуг для наших партнерів.

PT: Як ви оцінюєте ринок послуг з обслуговування багатоквартирних будинків? Наскільки сьогодні ця сфера конкурентна?

Р. К.: На жаль, сучасний ринок системно відстає у розвитку від багатьох інших сфер. На ринку майже немає великих гравців, окрім нас, які вкладають інвестиції в розвиток нових продуктів, покращення якості сервісів та фінансових інструментів залучення коштів на будинки. У значній частині випадків конкуренція відбувається лише за критерієм вартості, і виграє той, хто пропонує нижчу ціну. Наявність на ринку понад 5 000 малих керуючих компаній не дозволяє конкурувати якістю.

Ми регулярно проводимо опитування і бачимо попит на:

• Діджиталізацію — підвищення рівня сервісу та впровадження цифрових рішень для зручності мешканців.
• Прозорість та якість послуг — мешканці стають більш вимогливими до рівня обслуговування, фінансової звітності та швидкості реагування на запити.
• Енергоефективність — державні та міжнародні програми стимулюють модернізацію житлового фонду, створюючи додаткові можливості для професійних управителів.
• Вплив воєнних дій — через значне пошкодження інфраструктури зростає попит на відновлення житлових об'єктів, а також впроваджуються нові підходи, зокрема автоматизовані системи доступу до укриттів, безбар'єрний простір та незалежні енергосистеми для резервного електропостачання.

Великий вплив на ринок мають монополісти, які впливають на стратегічний розвиток і прибутковість бізнесу. Відсутність юридичних важелів для регулювання їхньої діяльності призводить до маніпуляцій із їхнього боку.

Ринок також дуже залежить від існуючої моделі прийняття рішень у багатоквартирних будинках. Наприклад, підвищення вартості електроенергії на державному рівні змусило всіх управителів та голів ОСББ проводити додаткові збори. В умовах воєнного стану це несе ризики і часто неможливо для реалізації.

PT:  Які основні виклики та проблеми у сфері управління будинками?

Р. К.: Сфера управління житловим фондом стикається з низкою серйозних викликів:

• Зношеність житлового фонду — багато будинків, особливо радянської забудови, потребують капітального ремонту інженерних мереж, ліфтів, фасадів і покрівель. Брак фінансування призводить до подальшого руйнування інфраструктури.
• Низька платіжна дисципліна — високий рівень заборгованості мешканців за комунальні послуги (понад 200 млрд грн у 2023 році) ускладнює оперативне обслуговування будинків і накопичення ремонтного фонду.
• Нерозвинені механізми примусового стягнення боргів — особливо в умовах війни, що додатково ускладнює фінансування утримання житлового фонду.
• Слабке державне регулювання — складні процедури отримання державної підтримки на програми енергоефективності уповільнюють процес реновації будинків.
• Відсутність механізмів бронювання працівників – високі фінансові вимоги до бронювання для сфери ЖКГ призводять до нестачі кваліфікованих спеціалістів. Для розуміння: середній будинок в Україні має 3 000 кв. м, що забезпечує близько 18 000 грн нарахувань на місяць (за умови 100% оплати). Однак цих коштів недостатньо навіть для оплати одного працівника, якого можна було б забронювати від мобілізації. Через це ринок стикається з дефіцитом кадрів, зокрема сантехніків, електриків, інженерів та хауз-менеджерів.
• Воєнні наслідки — руйнування житлового фонду, міграція мешканців, зміни у споживанні комунальних послуг, а також виїзд кваліфікованих співробітників негативно впливають на сферу управління нерухомістю.
• Дестабілізація енергосистеми — регулярні атаки на енергетичну інфраструктуру змушують шукати нові рішення для забезпечення енергетичної безпеки будинків.

Попри ці виклики, ринок продовжує розвиватися. Головне — знайти баланс між інноваційними рішеннями, ефективним управлінням і прозорою взаємодією з мешканцями.

PT: Чи повністю чинне законодавство врегульовує всі питання функціонування керуючих компаній у сфері ЖКГ?

Р. К.: Наразі ми працюємо в межах застарілого законодавства, яке частково базується на нормах радянського Житлового кодексу. У ньому слабо врегульовані обов’язки та відповідальність мешканців, а також питання прибудинкової території та землі під будинками. Відсутнє чітке регулювання щодо паркінгів, котелень, орендного та соціального житла. Водночас профільне міністерство працює над удосконаленням законодавчої бази, і ми очікуємо відповідних змін.

Серед ключових проблем:

• Нечітко прописані механізми взаємодії між мешканцями та керуючими компаніями – немає єдиного підходу до встановлення тарифів і формування витрат на утримання будинків.
• Неврегульованість відповідальності мешканців за спільне майно та обов’язків керуючих компаній.
• Слабкі механізми стягнення заборгованості за послуги — управителі стикаються з труднощами в примусовому стягненні боргів з неплатників і відсутністю дієвих важелів для забезпечення своєчасних розрахунків.
• Складність процедур для проведення модернізації та енергоефективних заходів – бюрократичні перепони гальмують впровадження програм термомодернізації та реконструкції житлового фонду.
• Обмежені можливості для залучення інвестицій та міжнародної допомоги в сферу ЖКГ.
• Недостатній контроль за діяльністю всіх гравців на ринку — відсутність ефективного механізму моніторингу якості послуг та покарання недобросовісних управителів.
• Недостатній рівень прозорості у фінансових операціях деяких компаній.

PT: Які перспективи ринку управлінських послуг для ОСББ в Україні? Чи розглядає ваша команда можливість управління проектами соціального житла як формату комунальної власності?

Р. К.: Розвиток ОСББ є неминучим, і з кожним роком їхня кількість буде зростати. Це, у свою чергу, впливатиме на еволюцію ринку управлінських послуг. Водночас зростатимуть і нові виклики, які змінюватимуть баланс сил у сфері ЖКГ.

Серед ключових ризиків, які можуть вплинути на ринок:

• Дефіцит кадрів — нестача кваліфікованих спеціалістів (інженерів, електриків, сантехніків, хауз-менеджерів) може спричинити кризу в управлінні житловими комплексами.
• Вплив монополістів на вартість послуг — відсутність конкуренції в окремих секторах (наприклад, у постачанні комунальних ресурсів) може призвести до фінансового навантаження на ОСББ та керуючі компанії.
• Консолідація ринку — значна кількість малих компаній шукає можливості для партнерства або навіть виходу з бізнесу, особливо в районних центрах, де домінують приватні керуючі компанії, а якість послуг помітно деградує.

PT: Сьогодні багато говорять про створення соціального житла для ВПО, і існує питання якісного управління комунальним майном саме житлового фонду, адже зараз в багатьох громадах навіть немає спеціалістів такого профілю. Чи цікава вашій команді участь в управління фондом соціального житла? 

Р. К.: Щодо управління проектами соціального житла, цей напрям має потенціал, але його розвиток значною мірою залежатиме від державної політики. Ми, як бізнес, готові до співпраці в цьому напрямі, однак для ефективної реалізації таких проєктів необхідно, щоб держава спершу створила сприятливі умови та підтримала ініціативи на інституційному рівні.