Property Times Підсумки року

Автор: Ганна Нагребельна

У році, що минув, відбулося відновлення орендної активності, після певного затишшя через жорсткі локдауни. Водночас пандемія коронавірусу призвела до зміни форматів офісної нерухомості. Як оцінюють експерти останні трансформації та на які нові тенденції звертають увагу, розповідаємо в матеріалі Property Times.

Нова пропозиція побила 10-річний рекорд

Гучна заява про рекордний обсяг нової пропозиції пролунала під час нещодавнього Ukrainian Real Estate Club, де експерти галузі говорили про підсумки сегмента офісної нерухомості за 2021 рік. За ловами Станіслава Іванова, директора департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine, минулий рік продемонстрував найбільший обсяг нової пропозиції за останні 10 років та відновлення орендної активності у четвертому кварталі.

Джерело: CBRE Ukraine Research, 2022

Також експерт зазначив, що валове поглинання офісної нерухомості склало 131 тис. кв. м і за останні роки це найкращий показник. Про динамічний стан галузі свідчать і 148 тис. кв. м, що було виведено на ринок.

Водночас, Володимир Гелюта, партнер компанії UTG Offices, говорить про введення за останній рік близько 250 тис. кв. м нових площ у бізнес-центрах класу А — з новою архітектурою, інженерією та сервісами.

Відновлення після першої хвилі карантину та певного затишшя відзначають всі експерти, з якими ми спілкувалися.

«Оскільки карантин має вже затяжний характер (майже два роки перманентно) ми вже звикли до цих змін, ринок адаптувався також.

Якщо говорити про працюючі бізнес-центри, перший етап, із шоком і панікою, призвів до того, що ринок застиг. У період, коли ми не мали доступу до робочих місць в офісних центрах, керуючі компанії були змушені йти на поступки та вели політику утримання орендарів. Принаймні в офісних центрах класу В. Клас А давав не знижку, а найчастіше розстрочку для орендної плати: тобто спочатку ставки зменшувалися на період карантину, але після відновлення роботи розмір орендної плати компенсував попередні періоди», — розповідає Наталія Нестеренко, партнер Ukrainian Real Estate Club.

Стійкими до коронакризи, за словами експертки, виявилися ті, хто був готовий змінюватися, ставати гнучкими, адаптуватися. «Це можна сказати про всі типи нерухомості, не тільки офісну. В сегменті саме офісної несолодко довелося як бізнес-центрам, так і коворкінгам. Тут я маю на увазі коворкінги-орендарі в БЦ, адже в них, з одного боку є зобов’язання перед резидентами, а з іншого — перед бізнес-центром як орендодавцем. У той період виявилося, що великі конференц-зали вже не затребувані. Івенти набули гібридного формату, а отже, і зал повинен мати можливість змінювати свою конфігурацію під формат заходу. Зараз у БЦ популярним стало проєктування залів, які за допомогою гнучких перегородок поділяються на дві частини з автономними вхідними групами та зонами завантаження», — додає Наталія Нестеренко.

Водночас, суттєво постраждали об’єкти, що не змогли швидко адаптуватися до трансформацій.

«В офісах, що відповідали очікуванням орендарів, понад 60% договорів оренди були продовжені навіть з урахуванням пандемії. Можна сказати, що затребуваним стають офіси трохи менші за площею, але в орендарів з’являється більше вимог стосовно якісної інфраструктури», — відзначає Юлія Кузнецова, голова відділу консалтингу NAI Ukraine.

Вакантність офісів за останні 15 років наглядно представлена на графіку, що надала компанія UTG.

Також, за даними керівника департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтина Олійника, станом на січень 2022 року оренда за 1 кв. м на місяць становила:

• у класі А — $28,1 (зросла в порівнянні з січнем 2021-го на 9,9%);
• класі В — $17,9 (+3,9%);
• класі С — $11,9 (+10,8%).

Дані наведені без урахування ПДВ, OPEX, КП і коефіцієнтів BOMA.

Вакантність у січні цього року склала у класі «А» 5,5%, у класі «В» — 12,3%, у класі «С» — 9,8%.

Зміна офісних форматів і підходів до роботи: головні тенденції

За підсумками 2021 року, як повідомляє UTG, пропозиція Києва поповнилася вісьмома бізнес-центрами, сукупна GLA — 57 631 кв. м (у 2020 цей показник дорівнював 119 300 кв. м).

За даними Юлії Кузнецової, наразі ринкова пропозиція офісних площ у Києві складає близько 2,2 млн кв. м. Приблизно половина приміщень розділяють FMCG, агросектор, професійні послуги, банківська сфера, страхування. Друга половина приходиться на IT-компанії, які останні роки суттєво впливають на ринок офісної нерухомості.

«Далі можна говорити про регіони, пов’язані з IT, — Одесу, Львів, Дніпро і Харків. Із них Львів розвивається найбільш активно. Тут створюють доволі гарну інфраструктуру. І, за останньою інформацією, у Львів приходять міжнародні оператори, зокрема з коворкінгами. В Одесі більшість офісних приміщень морально застарілі, вакантність топових А і В класів доволі маленька, оскільки є попит, зокрема з боку IT-компаній. NAI Ukraine проводила в Одесі опитування офісних орендарів. Їхні ключові «точки болю» — відсутність паркінга, якісної інфраструктури. І понад 50% бізнес-центрів тут знаходиться в Приморському районі, а він перевантажений. Тому існує потреба в розвитку БЦ і в інших районах міста. Поки там не будуть створені належні умови, орендарі перебиратися з Приморського не збираються. Схожа ситуація є і в Дніпрі, де понад 50% БЦ знаходиться в Центральному та Соборному районах. Відчувається нестача хабів, конференц- і виставкових залів. Водночас у Дніпрі активніше розвиваються коворкінги. А от в Одесі вони поки що не прижилися в запропонованому форматі. Проте, думаю, це питання часу. Приємним трендом, що спостерігаємо в багатьох регіонах, стала поява так званих «бутикових» БЦ — маленьких, з власною інфраструктурою та паркуванням, що пропонуються не лише в оренду, але й для продажу. Цей тренд тільки набирає обертів», — зазначає Юлія Кузнецова.

Великий попит на офіси з якісним ремонтом та терасами, а також на mix-used простори відзначив Валентин Ленченко, співзасновник сервісу оренди офісів Allbc.info, під час заходу Ukrainian Real Estate Club. Також, за його словами, серед тенденцій — будувати бізнес-кампуси або коворкінги в межах великих ЖК. Вони стають частиною інфраструктури на рівні з аптекою чи супермаркетом. Зараз коворкінги проєктують навіть у котеджних містечках.

«Гібридна модель роботи — відповідь компаній на карантинні обмеження. Формат гнучких офісних просторів став популярним у перші місяці карантину, але зараз не тільки не здає позицій, але підвищує свою популярність. Попри деякий скептицизм щодо сегмента, за останні два роки ми бачимо суттєве збільшення офісів, введених в експлуатацію, та нових запитів», — розповідає Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine.

Це зумовлено зокрема збільшенням запиту на гнучкі робочі місця без прив'язки до конкретних співробітників, які тепер все частіше працюють за гібридним графіком. Тому, за словами Володимира Гелюти, в офісах з’явилося більше переговорних кімнат, поменшало маленьких кабінетів, простори максимально відкриті та гнучкі для трансформації під роботу команд різних розмірів.

«2021 рік дав нам зрозуміти свій чіткий сегмент — new premium, який полягає в обмеженому запасі продукту (офісів) і черзі на вхід (потенційних орендарів). Взяти приклад бізнес-сьютів у Creative State of Arsenal: незважаючи на високий цінник оренди офісу такого формату, ми завжди маємо waiting list нових орендарів.

За форматами, які затребувані серед резидентів, — фіксовані за компаніями офіси, кастомізовані бізнес-сьюти та івент-зони. Останні виявилися вкрай актуальними. Ми приймаємо запити різного масштабу, починаючи з презентацій книги до прес-марафону Президента України. Hot-desk зона, переговорні — ці формати залишаються затребуваними за замовчуванням. Стосовно нових форматів, які ми запустили в 2021 і які мають попит серед орендарів, — це бізнес-студії у другому «Арсеналі», офісні простори, розраховані на команди до 15 осіб, з окремим входом до офісів прямо з внутрішньої площі Марді Гра», — розповідає Ілля Кенігштейн, засновник і CEO сервісної компанії офісних рішень Creative States.

Продовжуючи говорити про тренди, Дмитро Омельчук виділяє міжнародні, на які уже зараз потрібно звернути увагу, та локальні. До перших він відносить ESG (англ. Environmental, Social and Corporate Governance) — набір стандартів діяльності компанії, які соціально-відповідальні інвестори використовують для перевірки потенційних інвестицій. Сюди включають соціальні й екологічні критерії, корпоративне управління. Саме вони забезпечують управління стійким розвитком. Це є глобальним трендом, що стосується не тільки інвесторів, але і девелоперів, управляючих компаній і загалом задає подальший напрям розвитку.

Для вітчизняного ринку, за словами Дмитра Омельчука, залишаються актуальні формати Flex space і Hot desk в офісах. А великі офісні центри стають більше, ніж приміщенням для роботи, та додають освітні, культурні й соціальні функції, намагаючись залучити компанії-орендарів.

Окремо говорячи про екологічний напрямок, експерти відзначають появу в Україні низки компаній-орендарів, які приділяють цьому параметру особливі увагу та включають його до головних критеріїв відбору приміщень.

«Усе більше офісних будівель вже на стадії проєктування готують до сертифікації за BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) «Метод оцінювання екологічної ефективності та рівня енерговитрат будівельних конструкцій» і LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). У період пандемії інвестори заговорили і про сертифікацію будівель за стандартом WELL Building Standard для оцінки їх «здоров’я», тобто тих факторів, що впливають на стан здоров'я орендарів», — відзначає Наталія Нестеренко.

Крім того, за словами Дмитра Омельчука, будуть звертати увагу на EDGE (економічний розвиток, управління та зростання підприємництва).

Чого чекати офісному сегменту від 2022 року?

У цьому і наступному році, за словами Володимира Гелюти, збережеться тренд на переїзд компаній із більш старих БЦ В класу, що вимагають реновації, в об'єкти, що тільки відкрилися. «Зараз досить багато компаній знаходяться в активному пошуку нових офісів — якісних, сучасних, з готовим ремонтом, за адекватною ціною. Варто відзначити, що в 2021 році з’явився запит на купівлю будівель, що стоять окремо. При цьому якісної пропозиції на продаж дуже мало, лише у другій половині 2022 — на початку 2023 року очікується виведення на ринок нових приміщень, побудованих під продаж», — додає експерт.

Водночас, Юлія Кузнецова прогнозує підвищення орендних ставок у нових БЦ, що буде пов’язане з очікуваним подорожчанням будівельних матеріалів. «Скоріш за все, будуть вводити відтерміновану пропозицію, оскільки в нас були реформи, що ускладнювали введення в експлуатацію заявлених об’єктів, адже торік здали менше 30%», — додає експертка.

За даними CBRE Ukraine, заявлена нова пропозиція офісних площ у 2022 році в Києві становить близько 190 тис. кв. м.

Джерело: CBRE Ukraine Research, 2022

Проте Станіслав Іванов висловлює сумнів, що такий обсяг введуть в експлуатацію й дає більш стримані прогнози: за оцінками CBRE Ukraine обсяг нової пропозиції складатиме 120-130 тис. кв. м. Вакантність кардинально не змінюватиметься, можливо трохи збільшиться. Рівень орендної ставки залежатиме від обсягів поглинання нових площ протягом поточного року, вакантності на ринку та політично-економічної ситуації.