Нещодавно Кабінет міністрів України затвердив стратегію та фінансовий план державної компанії «Укрфінжитло», що дозволить залучити фінансування під програму «єОселя» вже навесні цього року. Це дасть новий поштовх для розвитку програми й пожвавить ринок нерухомості, наразі ж спостерігається певний брак фінансування, що гальмує програму.

Property Times поспілкувався з забудовниками Києва та області про перспективи програми, стримуючі фактори та про кількість укладених угод.

Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud

Державна програма іпотечного кредитування «єОселя» — вчасна, корисна та перспективна  ініціатива, покликана відкрити звичайним українцям доступ до омріяного власного житла та оживити ринок нерухомості. Так, поки що вона доступна не для всіх верств населення. Так, є питання щодо акредитації забудовників в частині житла, що будується, але ми бачимо, що робота ведеться, рішення ухвалюються. Сподіваюся, що вже до літа матимемо досить ефективний та дієвий інструмент для збільшення продажів саме нового житла.  

Вважаю, що наразі давати оцінку ефективності програми зарано. Старт програми був досить потужним, зацікавленість потенційних покупців та продавців — колосальна. Сьогодні чи не кожен другий покупець приходить до нас саме із запитом щодо можливості участі у програмі. Переважно це військовослужбовці. Готового житла, яке б підходила до чинних умов, у нас не так вже і багато, тож поки нам важко скласти враження про програму, а тим паче говорити про її ефективність. 

Для нас як для девелопера, що має великий пул будинків на стадії будівництва, важливо якнайшвидше отримати можливість взяти участь в програмі саме з цими квадратними метрами. А широкий загал, гадаю, чекає того моменту, коли пільгові умови програми почнуть розповсюджуватися на українців різних професій. Виконання цих умов обіцяють зовсім скоро.    

За програмою у нас уклалися дві угоди. Перша у грудні 2022 року, друга вже у лютому 2023 року. Обидва клієнти — військовослужбовці. Вони придбали квартири в наших броварських житлових комплексах: Krona Park II та Madison Gardens. 

Маємо кілька угод, які очікують на транші. Також певна кількість заявок знаходиться на етапі погодження.   

До слова, організаційно все досить добре продумано: реєстрація в програмі проходить швидко та легко, покупцю необхідно зібрати певний пакет документів, що, в принципі, обґрунтовано. Увесь процес оформлення займає не так вже багато часу та зусиль, тому чекаємо на подальші кроки держави та учасників процесу й віримо у світле майбутнє програми «єОселя».

Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд»

Станом на лютий 2023 року в рамках програми було видано 784 пільгових кредити. Цифру важко назвати вражаючою. А якщо врахувати, що угод на купівлю нерухомості у забудовників було лише 240, тобто близько 30%, стає трохи сумно.

Загалом програма «єОселя» є важливим поштовхом для розвитку іпотечного ринку. Однак поки що кількість людей, що змогла скористатись пропозицією, невелика. В першу чергу це пов'язано не з попитом, ми спостерігаємо, що інтерес до участі в програмі серед українців чималий, а з тривалістю та складністю оформлення угод. Загалом термін, який потрібен на придбання квартири в рамках програми, становить два-три місяці.

Ще одна проблема — жорсткі вимоги до первинки. Через це акредитацію на участь у програмі отримує мала кількість ще незавершених об'єктів будівництва. Ми проходили цей етап та маємо позитивний досвід. 2 будинки житлового комплексу «Нивки-Парк», що наразі ще не мають сертифікату готовності, отримали акредитацію. Але таких прикладів на ринку небагато. Готові ж будинки, як правило, не мають достатньої кількості непроданих квартир, аби задовольнити попит. Відтак, покупці змушені вибирати серед пропозицій на вторинці. А це не стимулює ані галузь, ані економіку країни, драйвером для якої є нове будівництво.

Для багатьох програма є чи не єдиним способом реалізувати мрію про власне житло. На цьому етапі реалізації «єОселя» позичальниками можуть бути військовослужбовці, правоохоронці, медики, освітяни та науковці — категорії громадян, яким без підтримки держави покращити житлові умови вкрай важко. І ми на власному прикладі бачимо, що інтерес до участі в «єОселя» дуже великий. До нас постійно надходять запити, люди звертаються до відділів продажів щодо купівлі квартири в іпотеку на пільгових умовах. З іншого боку — складність та тривалість оформлення угод сповільнює цей процес.

Наразі в рамках програми ми продали 9 квартир. Першою угодою став продаж квартири в листопаді минулого року. Кредит тоді надав наш давній партнер — банк «Глобус». 

Ще близько 40 угод знаходиться на етапі підготовки до підписання. Як вже зазначалось вище, процес купівлі житла в рамках програми є непростим та тривалим. 

Загалом ланцюжок дій, які треба вчинити позичальнику, є довгим. Спершу подати відповідну заявку через додаток «ДІЯ». Згодом подати заявку та отримати попереднє позитивне рішення від банку. Лише маючи розрахунок суми кредиту від фінустанови, позичальник може починати шукати відповідні пропозиції на ринку. Ще один етап — оцінка обраної квартири, яку здійснюють суб’єкти оціночної діяльності, та реєстрація відповідного звіту на сайті Фонду державного майна України. Це все триває місяці. Іноді позичальники спершу звертаються до забудовника, що є неправильним. Люди розраховують придбати нерухомість на умовах пільгової іпотеки, не отримавши попереднього підтвердження свого права на участь в програмі. І таких звернень чимало.

 

Дмитро Новіков, директор із маркетингу компанії City One Development

Загалом, державна іпотечна програма необхідний та дієвий інструмент, якого так потребують і покупці, і продавці житла. Те, що програма стартувала ще до завершення війни, для задоволення потреб покупців — це звичайно добрий знак.

Але станом на зараз ми бачимо, що переважна частина кредитів (близько 70% — дані на початок 2023 року, Укрфінжитло) була видана на купівлю житла на вторинному ринку. Проте для стимулювання економіки — повинен розвиватися первинний ринок нерухомості, оскільки будівництво тісно пов’язане з іншими галузями.

Якщо говорити про нашу компанію, поки ми не беремо участі. Наразі жоден наш об’єкт не підпадає під вимоги державної програми.

Як і інші кредитні програми, «єОселя» має достатньо обмежувальних факторів. І це з одного боку зрозуміло — оскільки потрібно чітко контролювати, щоб програмою могли скористатися саме ті люди, які цього справді потребують. Одним з таких факторів є максимальна ціна за кв. м та загальна вартість житла. По цьому параметру багато новобудов у столиці не проходять, адже собівартість будівництва значно вища, ніж запропонована ціна в «єОселі».

Від початку впровадження програми вже відбулися певні зміни в процедурі, які полегшують та прискорюють отримання погодження. Але ми все ж таки сподіваємось, що буде продовжено удосконалення програми, та чекаємо коли «єОселя» повною мірою запрацює та відбудеться розширення категорій громадян, які зможуть скористатися програмою на загальних умовах, тоді можна буде очікувати на певне пожвавлення ринку. Але помітні результати та значне відновлення попиту ми зможемо побачити тільки через деякий час після закінчення війни.

Олександр Каземир, директор департаменту продажів SAGA Development

Програма «єОселя» — це один із наріжних каменів майбутнього розвитку ринку, що закладає для нього потужну платформу за рахунок доступу до відносно дешевих кредитних коштів як покупців, так і девелоперів.

Поки що більшість українських банків кредитують купівлю нерухомості за програмою «єОселя» лише в будинках, які вже введені в експлуатацію. У SAGA Development дуже обмежений асортимент таких квартир, оскільки більшість наших обʼєктів продається задовго до введення в експлуатацію. Втім, нові правила реєстрації нерухомості в будинках, що будуються, суттєво знижують ризиковість такого активу для банків. Ми розраховуємо, що завдяки цьому банки незабаром розширять кредитування також і на обʼєкти в процесі будівництва.

Володимир Карплюк, СЕО інвестиційної групи Molodist 

Володимир Карплюк, СЕО інвестиційної групи Molodist Ми покладаємо велику надію на те, що програма «єОселя» згодом активно запрацює й дасть потужний поштовх для ринку первинної нерухомості. Поки дати оцінку ефективності програми неможливо, бо пройшло замало часу для повноцінного запуску.

Надіюсь, що у 2023 році програму забезпечать відповідним ресурсом. Станом на початок березня 2023 року ми уклали три попередні угоди з продажу за цією програмою. Клієнти очікують фінансування від банків партнерів. Загалом маємо близько 40 контактів в роботі.

 

---