Property Times Думка

З початком повномасштабного вторгнення рф на територію України більшість забудовників призупинили роботу на майданчиках.  В Києві та області з перших днів бойових дій на паузу були поставлені всі новобудови, відповідно компанії ухвалили рішення й передивитися умови роботи з клієнтами за договорами розтермінування. Забудовники надали так звані канікули, скасувавши обов’язкові платежі та нарахування штрафів на певний період, кожна компанія самостійно визначала терміни «канікул». Дехто згодом повернувся до практики нарахування штрафів за невчасну сплату платежів (про правомірність стягування пені під час воєнного стану читайте в колонці на Property Times).

Редакція Property Times провела опитування київських забудовників й попросила розказати, яку стратегію роботи за договорами купівлі нерухомості на виплат вони обрали.

Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд»

Одне з перших рішень компаній від початку повномасштабного вторгнення було пов’язане з призупинкою вимог за договорами купівлі нерухомості на виплат. Тобто ми скасували будь-які штрафні санкції за невиконання інвесторами своїх фінансових зобов'язань. Можливість вносити платежі за договорами розтермінування була і є. Частина інвесторів продовжили сплачувати за нерухомість. Іноді це були суми не в повному обсязі. Та ми їх приймали. Адже будь-які посильні внески зменшують боргове навантаження. Це в інтересах і самих інвесторів, і нас як забудовника. 

З осені 2022 року ми почали заохочувати клієнтів сплачувати внески, запровадивши акційні пропозиції. Так, наприклад, ми давали змогу закрити заборгованість за договорами розтермінування за більш привабливим курсом, фіксуючи його в залежності від відсотку залишку боргу. Інвестори, чий процент залишку складав 50% та більше, могли сплатити його за курсом 34 грн за долар.

Зараз ми бачимо, що стратегія виключно заохочення не завжди дає позитивний результат. Попри те, що компанія продовжила свою роботу, активно будує об'єкти, передає ключі від готових помешкань власникам, частина інвесторів не виконує своїх фінансових зобов'язань. Не платити за придбані на виплат квартири роками є деструктивною позицією. З цих причин з 1 липня ми поновлюємо вимоги щодо обов'язкових платежів за договорами розтермінування.

При цьому компанія не розірвала жодного договору розтермінування. Ми розуміємо, що можуть бути складні індивідуальні ситуації та різні несприятливі обставини. Тому пропонуємо додаткові варіанти. Спільно з нашим давнім партнером, банком «Глобус», ми запровадили акційні умови кредитування, скористатися якими можуть чинні клієнти, хто придбав житлові або комерційні квадратні метри на виплат та має заборгованість. В рамках акції інвестори можуть перекредитуватись, аби уникнути ризиків, пов’язаних з валютними коливаннями, чи знизити суму щомісячних внесків. Відсоток за такими кредитами становить від 11,90% річних у гривні.

Ми залишаємось відкритими до чесного діалогу з кожним окремим інвестором і закликаємо розглянути різні можливості, в тому числі продовження дії договору розтермінування з нарахуванням на залишок додаткових відсотків. 

Компанія продовжує пропонувати інвесторам купівлю нерухомості на виплат. В умовах нерозвиненого ринку іпотеки розтермінування лишається чи не єдиним варіантом придбання житла для більшості українців. У нас досі діють спеціальні умови. Так, наприклад, можна придбати нерухомість на виплат до 5 років під 3% річних. 

Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud

На початку вторгнення ми оголосили про умову оплачувати розтермінування за можливістю. Клієнти мали змогу змінити графік виплати розтермінування без штрафних санкцій. 

Наша компанія одна серед перших відновила будівництво у квітні 2022 року. Ось уже понад рік будуємо всі п’ять житлових проєктів в Києві та Броварах, вводимо будинки в експлуатацію. Під час повномасштабного вторгнення введені в експлуатацію 5 будинків, 2 з них в травні 2023 року. Тобто, ми виконуємо всі зобов’язання. Тож просимо наших клієнтів вийти на графік сплати розтермінування. З певним переліком клієнтів погодили подовження термінів оплат. Фактично ми випрацювали індивідуальний підхід до кожного клієнта. 

Щодо нових угод, то вони сплачуються в термін, тобто проблем з виплатами не маємо.

Пресслужба KAN Development

На перші три місяці від початку повномасштабного вторгнення KAN Development оголосив фінансові канікули усім інвесторам. Таким чином ми призупинили вимоги по всіх поточних платежах, зняли можливі пені та штрафи, що пов'язані з оплатою придбання квартир у наших проектах. 

1 травня 2022 року компанія  відновила будівництво житлових комплексів, а робота з договорами розтермінування повернулася у звичне річище, звісно, з урахуванням платоспроможності інвесторів у індивідуальному порядку.

На сьогоднішній день компанія виконує усі свої зобов’язання перед клієнтами і очікує аналогічного відношення від інвесторів. Відтак, стратегія залишилась незмінною.

Ми працюємо відповідно до укладених договорів. У нас зберігається можливість розтермінування виплат за умовами, які діяли до початку війни. Максимальний термін розтермінування — 7 років зі стартовим внеском від 10%. Інвестори з постійною періодичністю отримують звіти з будівельних майданчиків, бачать прогрес та виконують свої зобов’язання щомісячних виплат. 

Віталій Мєдніков, керівник відділу продажу компанії City One Development

На початку війни за всіма договорами розтермінування, укладеними до 24 лютого, ми не вимагали будь-яких платежів і до сьогодні не застосовуємо жодних санкцій за прострочення виплат.

В травні минулого року ми поновили будівництво, а вже в червні до нас самі почали звертатися сумлінні клієнти та вносити регулярні платежі, розуміючі необхідність фінансування будівництва свого ж майбутнього житла, за що ми їм дуже вдячні.

Наразі вагома частина роботи офісів продажу City One Development полягає саме в співпраці з існуючими інвесторами. Розуміючі ситуацію в країні та на ринку нерухомості, стратегія роботи змінилася — ми пропонуємо більш лояльні умови за договорами, укладеними до 24 лютого: продовжили строки розтермінування на рік, до кінця 2023 року. Менеджери офісів продажу спілкуються з кожним нашим клієнтом окремо та, враховуючи особисту ситуацію, пропонують індивідуальні умови по сумах погашення внесків.

У нас також є випадки, коли під час війни, клієнти самі пропонували достроково сплатити повну суму розтермінування. Також зараз є клієнти, які одразу вносять 100% оплату, але це невеликий відсоток від угод.

Більшість наших клієнтів обирають придбання нерухомості на виплату від забудовника. Щодо умов придбання житла: як і раніше – перший внесок 20%, розтермінування на виплат — до 1,5 року.

Тетяна Маркова, директорка Департаменту продажу та маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд»

 З початком великого вторгнення Київміськбуд оголосив канікули для інвесторів, які сплачували за договорами про розтермінування. Було зрозуміло, що всі ці угоди виконуватися не будуть, а додавати людям хвилювань через штрафи за несвоєчасне внесення коштів, не варто.

Коли Київщина була звільнена і почали відкриватися підприємства та роботи на будівництві, Київміськбуд звернувся до інвесторів з проханням по-можливості відновити платежі. З червня 2022 року до кінця грудня нам вдалось відновити роботи на 10 ЖК, три житлові комплекси «Райдужний», «Гвардійський» та секції 3 і 4 у ЖК «Шевченківський», а також 4 паркінги ввести в експлуатацію. Значного надходження коштів не сталося, з одного боку, зрозуміло, що багато людей не повернулися, багато втратили стабільний дохід. У інших на перший план вийшли проблеми іншого порядку. Але компанія повинна мати змогу будувати, для цього потрібні стабільні надходження коштів. Київміськбуд знову звернувся до інвесторів-розстрочників щодо необхідності внесення коштів за договорами. Зауважу, штрафів за недотримання графіків оплати до скасування/припинення воєнного стану немає.

Похвалитися великою кількістю укладених нових угод сьогодні не можемо, продажі є, але вони ні в яке порівняння не йдуть з тими, які були до повномасштабного вторгнення та великої війни. Фінансова ситуація у покупців далеко не найкраща, наші договори про розтермінування, можна сказати, стали більш гнучкими. Ми і раніше намагались врахувати можливості покупців і йшли на зустріч, якщо людина просила індивідуальні умови. Зараз так само розглядаємо і можливість зменшити суму першого внеску, якщо покупець про це просить і спроможний сплачувати щомісячні внески, і зміну графіків платежів та їх пролонгацію. Як зазначив президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір, у цьому «човні» ми разом. Забудовнику потрібні кошти, покупцю потрібна нерухомість, маємо чути і розуміти один одного, щоб рухатися далі.  

Департамент маркетингу Citex Development

Ми з розумінням ставимося до того, що в багатьох знизилася платоспроможність і у випадку реальної проблеми з платежами по розстрочці спілкуємося, шукаємо рішення і знаходимо його.

Як девелопер ми робимо все можливе для реалізації проєктів, будівництво триває. І тримаємося думки, що сьогодні обопільна задача покупців нерухомості і забудовників — підтримати один одного у непростий період, єднати зусилля для перемоги, для відновлення країни. 

Влітку 2022 року ми поновили роботи на будмайданчиках усіх наших проєктів, менеджери відділу продажу повернулися до своїх робочих місць, так само як і працівники головного офісу.

Сьогодні діючі інвестори наших комплексів щомісячно сплачують розстрочку за договором, вони завчасно отримують смс-нагадування про необхідність здійснити платіж (радше через те, що фокус уваги у людей зараз на інших речах і вони можуть просто забути).

Для нових клієнтів також діють звичні умови розтермінування. Наприклад, у проєкті комфорт-класу Polaris Home&Plaza йдеться про мінімальний внесок від 10% та закриття розстрочки – до введення будинку в експлуатацію. В бізнес-класі Rusaniv Residence — перший внесок від 20% і сплата залишку до березня 2024-го року.