Законопроект о госрегистрации прав на объекты незавершенного строительства: мнения застройщиков и юристов

29.03.2018
  330

В начале марта строительный комитет Верховной Рады поддержал законопроект №7084, вводящий госрегистрацию прав на объекты незавершенного строительства. Согласно пояснительной записке к законопроекту, документ призван предотвратить двойную продажу объектов строительства и незаконную смену их технических характеристик. Документ предусматривает создание электронного реестра проектной документации на строительство, а также государственную регистрацию имущественных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.

Инициатива обсуждается законодателями уже давно и вызывает неоднозначную реакцию среди игроков рынка: некоторые моменты в проекте получили резко негативные оценки, иные — одобрение и поддержку. Property Times собрал комментарии относительно возможного принятия обсуждаемого законопроекта.

Игорь Кушнир,
глава правления — президент ЧАО «ХК «Киевгорстрой»

С одной стороны, проект закона позволит создать в области строительства более плотные условия игры. Это хорошо с точки зрения выхода на рынок недобросовестных компаний — у них просто не будет возможности работать, ведь рынок будет более зарегулирован.

Но, в сегодняшнем «сыром» виде, принятие законопроекта просто уничтожит строительный рынок. Потому что некоторые прописанные в нем нормы являются чрезвычайно критичными даже для крупных строительных компаний.

Во-первых, чтобы принимать такой законопроект, нужно внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс. Без них застройщик будет вынужден дважды заплатить НДС или остаться с огромным налоговым кредитом в конце строительства, который не понятно, как возвращать. Это может привести к мошенничеству со стороны строительных компаний — они просто будут уклоняться от уплаты налогов. А если платить его, то будут вынуждены в несколько раз поднять цену на недвижимость, что приведет не только к падению рынка, но и к ухудшению экономических и политических перспектив страны.

Во-вторых, одна из норм законопроекта определяет, что владельцами квартиры будут одновременно и застройщик, и инвестор. То есть, если компания строит 5000 квартир и половину продает частями, то физически невозможно будет оформлять каждый ежемесячный платеж у нотариуса! Кроме того, если человек прекратит оплату по договору, то застройщик и инвестор останутся со связанными руками! Ведь квартира уже будет зарегистрирована в реестре как собственность обеих сторон, поэтому продать ее другому покупателю (предварительно вернув средства предыдущему владельцу), будет невозможно. Другими словами, до момента становления стабильного рынка кредитования, такая норма законопроекта фактически остановит продажи с частичной оплатой и лишит застройщиков инвестиций.

В-третьих, предлагая внести столь значимые изменения в работу строительной отрасли, проект закона почему-то не регулирует соответствующих изменений ни в один нормативный акт, касающийся активов (а именно ими и являются объекты недвижимости). Ни одна компания или институт совместного инвестирования не смогут корректно отображать в учете такую недвижимость, а последний вообще не сможет ее купить.

Таким образом, проект закона нуждается в значительной доработке.

Андрей Гребенкин,
старший юрист Baker McKenzie

Законопроект вводит разделение объектов незавершенного строительства на целостные и делимые. До завершения строительства объекта недвижимого имущества и принятия его в эксплуатацию такой объект считается отдельным объектом гражданских прав, при условии, что такой объект является целостным или делимым объектом незавершенного строительства, или составной частью делимого объекта незавершенного строительства и право собственности на каждый из таких объектов зарегистрировано в установленном законом порядке.

Отдельно отметим, что Законопроект также вводит новый объект гражданских прав - «будущий объект недвижимости» и отдельное правовое регулирование договора купли-продажи такого объекта, в частности, механизм расторжения такого договора для инвестора и заказчика в предусмотренных случаях.

С принятием Законопроекта ожидается снижение риска злоупотреблений в процессе строительства недобросовестными застройщиками, в частности:

  • двойной перепродажи объекта строительства;
  • изменения определенных характеристик объекта строительства;
  • возможного обжалования права собственности на объект строительства в будущем.

Можно допустить, что успешная реализация положений Законопроекта может быть затруднена наличием ряда юридических неточностей в его тексте и необходимостью разработки соответствующих подзаконных нормативно-правовых актов (в частности, это касается необходимости уточнения порядка ведения реестра проектной документации на строительство).

В то же время, в общем следует ожидать, что принятие Законопроекта окажет позитивное влияние на инвестиционный климат рынка недвижимости и усилит стабильность инвестиционных отношений в целом.

Александр Дидык,
руководитель отдела разрешительной документации девелоперской компании City One Development

Разработчики Проекта Закона №7084 глубоко проанализировали все проблемные вопросы финансирования объектов строительства, и направили свой удар «прямо в сердце» врага порядочных застройщиков и кошмара инвесторов — двойной продажи объектов строительства, а также — возможности заказчика строительства вносить изменения в проект (от изменения площади и планов объектов инвестирования до изменения этажности и внешнего вида объектов) в процессе самого строительства без согласия инвесторов.

Я бы разделил новеллы Проекта Закона на две группы:

  • фундаментальные, действительно революционные изменения в законодательстве с введением новых норм, до сих пор не использовавшихся;
  • изменения в законодательстве, которые «ассистируют» фундаментальным изменениям, дополняя действующее законодательство без радикальных преобразований.

Именно в революционности этого Законопроекта, по моему мнению, и кроется его «Ахиллесова пята».

Во-первых, авторы Законопроекта, устанавливая исчерпывающий перечень способов инвестирования и финансирования строительства объектов жилищного строительства, относят к ним, например, куплю-продажу имущественных прав (в соответствии со статьей 656 Гражданского Кодекса Украины). Однако это не соответствует действительности, и в части 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» на данный момент уже указан такой исчерпывающий перечень. Поэтому принятие Закона в текущем виде приведет лишь к большей зарегламентированности одной части рынка без уменьшения рисков покупателей в другой.

Во-вторых, законодатели исключили из статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» возможность финансирования строительства объектов жилищного строительства через институты совместного инвестирования, а также эмиссию целевых облигаций предприятий. Как следует из пояснительной записки к Законопроекту, они видят в этом устранение искусственных барьеров входа на рынок и установления равенства для «представителей крупного бизнеса» и «мелких застройщиков».

Такая логика мне видится весьма сомнительной, особенно учитывая то, что едва ли не самой острой проблемой на рынке жилой недвижимости Украины остается невыполнение застройщиками обязательств завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию. Поэтому те заказчики строительства, которые, осознавая всю специфику рынка жилой недвижимости Украины, имеют достаточные финансовые резервы и не надеются на быстрый заработок, основанный только на использовании средств инвесторов, составляют наименее рискованный сегмент рынка.

В-третьих, весьма проблемным является вопрос предоставления статуса отдельного объекта гражданских прав будущем объекта недвижимости. Главное научно-экспертное управление в своем заключении к Законопроекту высказывается о том, что вещные права на будущий объект недвижимости не могут быть зарегистрированы. Исходя из такого вывода, теряется почти все содержание Законопроекта.

Подытоживая, я считаю, что авторы Проекта Закона №7084 взяли на себя очень почетную миссию — решение действительно неотложных и болезненных проблем рынка недвижимости Украины. Результаты их труда будут иметь очень положительное влияние в деле защиты инвесторов и инвестиционной привлекательности рынка жилищного строительства. Однако законопроект требует основательной доработки и его еще рано выносить на голосование Верховной Рады Украины.

Подготовили Сергей Власов, Ирина Настыч


Читать другие статьи

19.01.2018
Эксперты считают, что в 2018 году конкуренция будет усиливаться, цены – расти, а девелоперы будут бороться за покупателя путем расширения и улучшения сервисов
подробнее