Property Times Новини

 На початку повномасштабного вторгнення Львів став тим містом, яке стикнулось із різким ситуативним попитом на офісну нерухомість від орендарів, що були змушені релокуватися у відносно безпечний західний регіон ближче до кордону з ЄС. Проте, сьогодні вже можна говорити про тимчасовість цього тренду: з початку 2023 року ринок демонструє певну стійкість, разом із відносною стабілізацією традиційного попиту, а більшість компаній вже прийняли коротко- та середньострокові рішення стосовно своїх локацій ведення бізнесу. Про це йдеться у дослідженні Компанія CBRE Ukraine.

В останні роки основних драйвером розвитку ринку офісної нерухомості у Львові залишався ІТ сектор. Аби забезпечити якісною пропозицією такий значний сегмент споживачів, на ринку спостерігався активний девелопмент бізнес-центрів та планування офісних проєктів різних форматів. Проте попит від компаній сфери ІТ починаючи з 2022 року зменшився, де орендарі почали переглядали свої потреби в офісному просторі у бік до його скорочення, що в результаті спричинило тиск на локальний ринок. Однак, офісні проєкти, які до початку повномасштабного вторгнення знаходилися на завершальних етапах девелопменту, продовжують будуватися сьогодні, але вже з урахуванням ризиків нижчої заповненості площ у майбутньому. Так, обсяг нової офісної пропозиції, яка з’явилася на ринку впродовж 2022-2023 рр. становить близько 65 000 кв.м, додавши 20% (з кінця 2021) до обсягу загальної пропозиція професійної офісної нерухомості у Львові, яка становить 417 000 кв.м. 

Зростання офісної пропозиції при низькому попиті та послідуючий ріст вакантності, в тому числі в новозбудованих якісних офісних об’єктах, змістили баланс ринку в бік орендаря. Середня вакантність у найбільших бізнес-центрах Львова у 3 кв. 2023 склала 28%. Орендодавцям та власникам бізнес-центрів стало важливо утримати своїх існуючих орендарів,  орендні знижки та спеціальні умови, на противагу залучення нових користувачів, стали ключовими важелями в орендних відносинах.

Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості, CBRE Ukraine, зазначає: «Така стратегія зрозуміла – адже залучення нового орендаря через ситуацію на ринку є значно дорожчим для орендодавця, ніж утримання поточного, навіть із урахуванням надання знижок чи спеціальних умов. Тож, ймовірність, що вакантність в першу чергу зростатиме в менш якісних та «старших» офісних будівлях міста вища, оскільки таким бізнес-центрам буде складніше утримати орендарів на фоні зростаючої конкуренції з боку більш професійних та сучасних об’єктів класу А та B».

Львівський офісний ринок з точки зору орендаря: офіси чи коворкінги

Будь-який переїзд завжди несе за собою додаткові витрати, тому більшість орендарів залишаються у своїх поточних офісах, скорочуючи площу офісу, або передомовляються з орендодавцями щодо нових умов. Однак, іноді суттєво знижені орендні ставки в нових будівлях та спеціальні пропозиції від власників, як наприклад компенсація витрат на ремонт для орендаря, часто  стають фінансово оптимальними опціями для деяких компаній, що прагнуть покращити офісні умови, не збільшуючи бюджет на оренду. 

Одним із основних трендів сьогоднішніх реалій є сформований війною запит на енергоавтономність офісу, наявність обладнаного бомбосховища або підземного паркінгу в будівлі для безпеки працівників, що є життєвою необхідністю для орендарів. Внаслідок регулярних відключень електроенергії восени 2022 - взимку 2023, спостерігався значний ріст відвідуваності офісів працівниками, адже офіси виконували функцію «пунктів незламності». Питання безпеки сьогодні  стало обов’язковою умовою на рівні із іншими базовими критеріями будівлі, що в свою чергу трансформує майбутню офісну пропозицію, її інфраструктурне наповнення, проєктування та перелік послуг. 

Ще одним форматом, що набув популярності серед орендарів ще під час пандемії та тільки укріпився після початку війни є гнучкі офісні рішення або коворкінги. Беручи до уваги те, що на ринку зараз переважають запити на невеликі формати офісів 200-400 кв.м та існує тенденція до  зменшення середнього розміру орендної угоди, потреба в менших офісних локаціях часто вирішується гнучкими офісами та коворкінгами. Якщо раніше такий формат роботи був затребуваний у більшості серед представників сфери IT, креативних індустрій та окремих підприємців, наразі на гнучкі рішення все більше звертають увагу і представники корпоративної сфери бізнесу та навіть державного сектору – коворкінги стають так званою альтернативою традиційним офісам, в тому числі і через безпекові ризики, і через тенденцію до скорочення капітальних витрат у компаніях. 

Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості, CBRE Ukraine, вважає: «Активність на ринку офісної нерухомості Львова залишається стриманою, певною мірою стабілізувавшись після змін, спричинених війною. Гравці ринку переважно сконцентровані на  збереженні продуктивних комерційних відносин, що вигідні для обох сторін: орендодавці – утримати наявних орендарів; орендарі – оптимізувати орендні відносини та розмір орендних платежів.  Проте на противагу традиційному офісному ринку, коворкінги та гнучкі офіси демонструють позитивну активність та стабільний попит. Кількість гравців та якість надання послуг у цьому сегменті у Львові поступово зростала протягом останніх років. Окрім зростання попиту, цьому сприяв  і вихід на локальний ринок великих міжнародних операторів. Так, сьогодні даний сегмент лише нарощує свою популярність у Західному регіоні, розширюючись також і за межі великих міст на фоні активного попиту від внутрішньо переміщених осіб та бізнесів зі сходу країни».