Обсяг орендної активності, зумовлений вимушеним попитом на склади, був всього на 16% меншим, ніж у 2021 році
Згідно з останнім дослідженням CBRE Ukraine, у другому півріччі 2022 року попит на складські приміщення дещо активізувався, проте продовжив тенденцію першого півріччя, де орендна активність була зумовлена переважно ротацією існуючих компаній з пошкоджених складів, а також компаніями, що мігрували зі східних регіонів України або поверталися до Києва із західної частини країни. Крім того, валове поглинання було підтримано кількома угодами з розширення, переважно з боку логістичних та 3PL операторів. У результаті річна орендна активність на ринку Києва склала близько 144 000 кв.м, що є здоровим показником для ринку і всього на 16% менше, ніж у 2021 році.
Сектори оптової та роздрібної торгівлі, а також логістичні та 3PL оператори, в основному, домінували в структурі валового поглинання, частки яких склали 51% і 35% відповідно. Зміна структури поглинання на користь компаній сектору оптової та роздрібної торгівлі була зумовлена насамперед зростанням ситуативного попиту на складські приміщення з боку найбільших локальних ритейлерів, які втратили свої площі внаслідок ракетних обстрілів Києва та області.
У 2022 році на ринок вийшов незначний обсяг нової пропозиції, представлений приблизно 45 000 кв.м складських площ, включаючи логістичний центр RLC Logistics Center II (24 000 кв.м) та дві черги складу у Макарові (3 черга - 10 200 кв.м; 4 черга - 11 300 кв.м). Таким чином, загальний обсяг спекулятивної пропозиції збільшився незначно на 3% до 1,41 млн кв.м станом на кінець 2022 року. У 2023 році очікується введення в експлуатацію близько 110 000 кв. м нових складських площ. З огляду на майбутні проєкти, спекулятивний ринок очікує лише близько 35 000 кв.м нових площ, а 68% майбутньої пропозиції припадає на складські комплекси збудовані для власного користування.
Станом на кінець 2022 року середній рівень вакантності знизився до 4% (-2,8 п.п. у 2П vs 1П 2022 року). Таке зниження можна пояснити насамперед продовженням вимушеного попиту з боку ритейлерів та логістичних операторів на фоні скорочення загального обсягу складських площ.
У другому півріччі 2022 року більшість договорів оренди було укладено в національній валюті. Так, орендні ставки в національній валюті залишилися практично незмінними на рівні 2021 року, а орендні ставки в доларах США знизилися приблизно на 25%. Базові орендні ставки на складські приміщення коливалися в діапазоні 133-159 грн/кв.м на місяць ($3,6-$4,3) для А класу і 95-110 грн/кв.м на місяць ($2,6-$3,0) для класу В. Фактичні орендні ставки були в середньому на 5-7% нижчими. Холодні склади були більш стійкими до ринкових коливань через їх дефіцит, де орендні ставки становили 300-360 грн./кв.м на місяць ($8,2-$9,8), а фактичні орендні ставки коливалися в діапазоні 270-320 грн./кв.м на місяць ($7,4-$8,8).
Попит на складські приміщення у 2023 році залишиться загалом незмінним через невизначеність щодо тривалості воєнних дій. Водночас очікується, що поглинання буде зумовлене переважно рішеннями про переїзд з незначною кількістю розширень і зменшенням кількості скорочень площ. У середньостроковій перспективі, на ринку складської нерухомості спостерігатиметься низький рівень вакантності, а зростання орендних ставок у 2023 році, ймовірно, не буде помітним. Очікується, що тенденція до фіксації орендних ставок у національній валюті збережеться до завершення війни.
Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine зазначає: «Лібералізація транспортних відносин з ЄС, відкриття європейських ринків для українських товарів та інші ініціативи ЄС сприяли зменшенню напруги в секторі. У післявоєнному майбутньому доступ до нових ринків та відновлена інфраструктура збільшать попит з боку нових міжнародних гравців і значно покращать логістику та ланцюги поставок в Україні. Загалом, ринок складської нерухомості в Києві вважається перспективним сектором для інвесторів і девелоперів, оскільки він пропонує потужний потенціал для зростання та привабливу прибутковість після початку післявоєнного відновлення».
Раніше ми писали про ринок логістичної нерухомості 2022,та запитували екпертів про збитки, вимушений попит, відновлення та прогнози.
