Нові умови «єОселі» скорочують потенціал програми. Чи може розтермінування від забудовника замінити іпотеку?
Новини партнерів
Зміни в державній іпотечній програмі «єОселя» суттєво знижують її потенціал як головного драйвера ринку нерухомості. Отже, посилиться роль різноманітних програм розтермінування від забудовників. Таку думку висловив комерційний директор київського офісу групи компаній Greenville Дан Сальцев, пише Property Times.
Нові умови «єОселі» набрали чинності 9 лютого. Відтепер запроваджені обмеження щодо квадратури житла, його вартості та наявності нерухомості у потенційних покупців. Наприклад, сім’я з двох осіб може претендувати на пільгову іпотеку лише якщо площа їхньої поточної нерухомості не перевищує 52,5 кв. м. Попередні правила були більш лояльними: базова площа 52,5 кв. м стосувалася однієї людини, а на кожного наступного додавалось по 21 кв. м.
Раніше багато параметрів можливо було компенсувати більшим першим внеском. Тепер вибір квартир, які підпадають під програму, суттєво знизиться. За таких умов «єОселя» ризикує втратити своє значення «двигуна» вітчизняного ринку житлової нерухомості.
«Існує розрив між реальними цінами на ринку і лімітами, встановленими програмою. Сучасні житлові комплекси будуються в період стрімкого зростання собівартості — понад 30% з 2022 року. Тому не вписуються в нові параметри є-Оселі. Отже, пропозиція житла, яке відповідає вимогам програми, відтепер зменшиться. "єОселя" і в минулі роки не зуміла стати реальним драйвером ринку — лише 23 тисячі виданих кредитів за чотири роки. А зараз ризикує втратити навіть той попит, який був. Але зміни лише набрали чинності і зараз важко давати прогноз. Необхідно протягом наступних декількох місяців проаналізувати динаміку попиту по "єОселі"», — вважає Дан Сальцев з девелоперської компанії Greenville.
Протягом 2025 року значна частина іпотечних коштів була спрямована на первинний ринок. Програма «єОселя» виступила не лише інструментом підтримки для тисяч громадян, які планували стати власниками житла, але й механізмом підтримки будівельної галузі. У січні сумарна кількість заявок перевищила показник грудня майже на 28%. З новими умовами цей ефект може зникнути.
На думку оглядача ринку нерухомості Вікторії Берещак, нововведення в «єОселі» рухають програму у зворотному напрямку — від ринкового стимулу до вузького соціального механізму.
«У поточному вигляді "єОселя" поступово виходить з ролі системного ринкового стимулу. Вона може залишитися важливим соціальним інструментом, але перестає формувати загальну динаміку ринку. Без системної роботи з банківською логікою ризику і прогнозованого зростання фінансування програма неминуче втрачатиме роль ринкового стимулу», — вважає експерт.
У свою чергу, на думку комерційного директора Greenville, якщо «єОселя» втратить свій потенціал, цю нішу частково можуть зайняти програми розтермінування від забудовників та спільних програм банків і девелоперів.
«Головні переваги програм від девелоперів — більш проста і швидка процедура оформлення, менше обмежень щодо вимог для клієнта, гнучкіші умови оплати — часто безпроцентне або з фіксованою ставкою, з можливістю дострокового погашення, і забудовник може фіксувати ціну квадратного метра у гривні. Через гнучкість умов розтермінування його можуть використовувати до 80% покупців, які не проходять по критеріях "є-Оселі"», — каже Дан Сальцев.
При цьому, повністю скласти конкуренцію державній іпотеці жодна програма від забудовника на сьогодні не здатна.
«Головна перевага державної іпотеки — низька відсоткова ставка. У комерційних програмах від банків та девелоперів ставка навряд чи буде нижче 14%. Жоден банк не буде працювати у збиток собі. Лише можливе зниження облікової ставки може призвести до поступового здешевлення кредитів», — констатує комерційний директор Greenville.
Аналогічної думки дотримується Вікторія Берещак. За її словами, програми від забудовників здатні частково компенсувати цей вакуум, однак вони не замінюють державну іпотеку за масштабом і стабільністю.
«Середньотермінове і довготермінове розтермінування (на період до 3 років та від 3 років і більше) стають важливим інструментом утримання попиту, але вони мають іншу природу. Фактично це форма внутрішнього кредитування за рахунок маржі або фінансової стійкості девелопера, а не системний іпотечний механізм. Такі програми добре працюють у проектах з високою довірою, стабільним темпом будівництва та зрозумілою фінансовою моделлю, але вони не масштабуються на весь ринок і не можуть замінити державну іпотеку за обсягом і тривалістю», — зазначає вона.
Вікторія Берещак підкреслює, що девелоперські програми неминуче закладені в ціну продукту або обмежені за термінами, що робить їх менш доступними для масового покупця. Тому в умовах зростання собівартості будівництва і обмеженого доступу девелоперів до «довгих» грошей такі інструменти працюють як тактичне рішення, а не як повноцінна альтернатива «єОселі».
Отже, іпотечний ринок стоїть на шляху переформатування, в результаті якого частка ринкових іпотечних рішень може зрости, посунувши «єОселю», роль якої у подальшому зазнає змін. Найбільш ймовірний сценарій для ринку — не заміщення державної іпотеки девелоперськими програмами, а їх паралельне існування у різних сегментах із чітким зсувом фокусу платоспроможного покупця на ліквідний продукт, репутацію і фінансову дисципліну девелопера.
Слідкуйте за новинами в нашому Telegram
Читайте також: Зростання цін та дефіцит пропозиції: що чекає український ринок нерухомості
