Проблеми доступного житла та ідеальні механізми забезпечення житлом. Що з'ясувалося під час публічних консультацій

У квітні 2024 року в Україні відбулися публічні консультації на тему «Сучасна та ефективна житлова політика». Публічні консультації проходили в рамках проєкту «Парламент та громадяни: відкритий діалог у період війни», реалізованого ГО «Інститут Республіка» в межах Програми USAID «РАДА: наступне покоління», що виконується ГО «Інтерньюз Україна».  Про  результати консультації йдеться у підсумковому документі програми, що є у розпорядженні Property times.

У сучасних умовах українські громадяни стикаються з численними проблемами в сфері житла, що значною мірою впливають на їх якість життя. Аналіз актуальних питань, проведений на основі громадських консультацій, вказує на кілька ключових проблем та можливих шляхів їх вирішення.

Проблеми, пов'язані з програмами «єОселя» та «єВідновлення»

Програми «єОселя» та «єВідновлення», які мали б стати суттєвою підтримкою для громадян, накладають низку обмежень і потребують удосконалення:

Обмеження у виборі житла: Програма «єОселя» обмежує вибір житла новобудовами, побудованими в терміни до 3 років. Громадяни наполягають на можливості придбання житла зі старого житлового фонду та садибних будинків у сільській місцевості.

Завищені вимоги до доходів: Вимоги до доходів, які б дозволяли скористатися програмами, є занадто високими. Це ускладнює доступ до програм для багатьох родин.

Недоступність для переселенців: Внутрішньо переміщені особи (ВПО) з тимчасово окупованих територій не можуть самостійно обирати житло, зокрема за місцем працевлаштування.

Нестача коштів: Існує ризик нестачі коштів у рамках програми «єОселя». ВПО можуть втратити можливість отримання пільгового кредитування.

Неврегульованість ринку нерухомості

Проблеми на ринку нерухомості також суттєво впливають на житлові умови:

Завищена вартість рієлторських послуг: Наявність необґрунтованих цін на послуги рієлторів збільшує фінансовий тиск на громадян.

Неврегульований ринок орендного житла: Незахищеність орендодавців та орендарів призводить до значного відтоку коштів, які могли б бути інвестовані у власне житло.

Відсутність фонду соціального житла: Нестача соціального житла обмежує можливості забезпечення житлом найбільш вразливих верств населення.

Проблеми з якістю та доступністю житла

Якість та доступність житла також залишаються відкритими питаннями:

Низька якість існуючого житлового фонду: Зношеність житлового фонду та наявність недобудов знижують рівень доступного житла.

Необхідність державної підтримки: Держава має укладати угоди із забудовниками для забезпечення житлом з базовим ремонтом, обладнаними ванною та кухнею.

Соціальне житло без ремонту: Соціальне житло для ВПО часто не прийняте в експлуатацію, а також не має базових зручностей, що унеможливлює проживання. Неврегульованість орендного ринку спустошує кишені внутрішньо переміщених осіб; відсутній механізм компенсації оренди житла до набуття власного (для внутрішньо переміщених осіб);

Крім того досі на законодавчому рівні не вирішено питання компенсації за пошкоджене/зруйноване житло з 2014 року.

Як виглядають ідеальні або прийнятні механізми забезпечення житлом

Як мають виглядати ідеальні або прийнятні механізми забезпечення житлом? Відповіді на це запитання шукали отримувачі послуг. З огляду на їх активність та об’єм матеріалу, тема для цієї цільової аудиторії є актуальною. Варто відзначити, що учасники публічних консультацій дійшли висновку: чим більше механізмів, тим більше буде можливостей отримати житло, але за умови дотримання чіткого алгоритму. Адже, наприклад, для молодої сім’ї підійде кредитування, а лізинг може бути ефективним у інших випадках. Ми систематизували відповіді отримувачів послуг і погрупували їх за темами.

Доопрацювання програм «єВідновлення» та «єОселя»:

• Надання доступу до користування програмою усім внутрішньо переміщеним особам;
• Залишається відкритим питання житла на окупованих територіях;
• Первинний відсоток для внутрішньо переміщених осіб має або дорівнювати нулю, або його сплату має взяти на себе держава (приклад житлової програми в Луганській області (молодіжна політика), де 25% від вартості сплачувала держава для внутрішньо переміщених осіб).

Реєстр внутрішньо переміщених осіб та інвентаризація об’єктів нерухомого майна:

• «Потрібно створити базу (реєстр) внутрішньо переміщених осіб, які б формували свої потреби у місцях, де вони мешкають. Потрібна єдина база конкретних потреб з прив’язкою до громади (скільки переселенців, які їх потреби, яке є наявне житло в громаді, які ресурси). Потім місцева влада з власних ресурсів і наявних потреб могла б регулювати ці питання»;
• «Чітко визначити, які особи мають право стати на облік: наприклад, чи має право особа стати на квартоблік, якщо у члена її сім'ї є у власності житло».

Вирішення земельних питань:

• Виділення земельних ділянок для забудови має бути спрощеним, але не для забудовників;
• Врегулювати/створити механізм звернення внутрішньо переміщених осіб до громад щодо земельних ділянок для побудови кооперативів. Громада повинна виділити землю в такому випадку;
• «Потрібен закон про житлово-будівельні кооперативи, щоб кожна громада мала зобов’язання щодо виділення земельної ділянки для кооперативу, де проживає 70-80% внутрішньо переміщених осіб. Надати законом окремий статус для кооперативів, де є частка внутрішньо переміщених осіб»;
• Надання земельних ділянок у власність або користування (довгострокове, 200 років), або безстрокове користування;
• «Як буде вирішуватися питання надання земельної ділянки з метою будівництва у разі відсутності вільної землі у територіальної громади? Як ветерану отримати землю під будівництво у такому разі? Треба зробити реєстр земельних ділянок, де буде вказано, як їх отримали, це викриє механізми корупції».

Доступне кредитування:

• «Необхідно розробити додаткові нормативно-правові акти щодо внесення застави житла, що знаходиться на окупованій території, та отримувати пільгові державні кредити для придбання житла на неокупованій території»;
• «Іпотека, як інструмент реалізується вже роками, так само і оренда з правом викупу, ці механізми можуть підійти для внутрішньо переміщених осіб, так само і допомога з будівництвом, коли компенсується до 50% витрат як безповоротна фінансова допомога. Усі ці механізми потрібно лише забезпечити належним державним фінансуванням»;
• «Дешеве кредитування, де сама квартира виступатиме заставою – зараз в нас такі умови, що їх важко отримати і виплачувати, тому потрібно розробити додаткові програми з пільгами (наприклад, для сімей, в яких народжуються діти), це б стимулювало громадян».

Допомога з будівництвом доступного житла:

• «Забудову проводити шляхом об'єднання громадян у товариства, які дадуть змогу самостійно на конкурсній підставі обирати забудовника, самостійно затверджувати проєкт та кошторис, та сплачувати частинами забудовнику в залежності від об'єму виконаних робіт. Після здачі будинку в експлуатацію, квартири реєструють у реєстрі речових прав»;
• «Можливо, за рахунок донорських коштів залучати внутрішньо переміщених осіб до будівництва на кшталт кооперативів»;
• «Створення револьверних, резервних фондів, куди громади повинні на обов’язкових умовах виділяти кошти, запрошувати і шукати інвесторів».

Отже, на думку отримувачів послуг, необхідно: скласти базу тих, хто потребує житла і має на нього право; удосконалити програми «єВідновлення» та «єОселя»; унормувати процеси виділення земельних ділянок під забудову; надати доступне кредитування; розробити механізми надання допомоги з будівництвом доступного житла. Учасники ПК наголошували, що оренда не вирішує питання як таке. Тому держава має балансувати шляхом збільшення співфінансування будівництва та зменшення безоплатного надання житла.

Також варто відзначити, що учасники обговорення ідеальними називають ті механізми, які закривають найважливіші потреби отримувачів послуг, а саме: доступність житла для всіх шарів населення, включаючи молоді сім'ї, людей з інвалідністю та малозабезпечених; якість житла, включаючи екологічність, безпеку та комфортні умови проживання; сталий розвиток та планування, щоб забезпечити доступність житла в майбутньому.