Property Times Новини

Верховна Рада у першому читанні прийняла проєкт Закон № 5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.

«Вперше за всі роки незалежності ми маємо законопроєкт, який реально (!) захищатиме людей, які вкладають гроші в первинну нерухомість. Дякую колегам!» — повідомила депутат Олена Шуляк.

Проектом Закону пропонується запровадження спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості.

На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у випадку його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об'єкта).

Спеціальне майнове право виникає з моменту державної реєстрації такого права.

При переході спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості (крім першого продажу за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив часткову вартість за майбутній об'єкт нерухомості, до правонабувача одночасно переходять права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж). Такий правонабувач вважається покупцем за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж).

Також проєктом визначено особливості інвестування та фінансування об'єктів, що споруджується з використанням недержавних коштів. Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва/девелопером будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об'єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об'єкти нерухомого майна, може здійснюватися виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості (частки неподільного об'єкта незавершеного будівництва), якщо інше не визначено цим Законом. Таке залучення коштів здійснюється юридичними особами або фізичними особами - підприємцями.

Такі вимоги не поширюються на випадки фінансування об'єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.

Покупець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) в разі:

1) порушення терміну прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна більше ніж на 6 місяців;

2) зміни (без згоди покупця) проєктної документації на будівництво подільного об'єкта незавершеного будівництва, до складу якого входить майбутній об'єкт нерухомості, якщо такі зміни потребують узгодження з ним відповідно до вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;

3) в інших встановлених законом або договором випадках.

Продавець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості в разі:

1) прострочення внесення покупцем першого платежу більш ніж на тридцять календарних днів;

2) прострочення внесення покупцем наступних платежів більш ніж на сорок п'ять календарних днів;

3) порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більш ніж три рази протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше чотирнадцяти календарних днів;

4) в інших встановлених законом випадках.

Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави, визначеної пунктом 1 здійснюється не менше ніж за п'ятнадцять календарних днів до дати розірвання договору.

Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави, визначеної пунктом 2 здійснюється дворазово:

перше повідомлення - не менше ніж за двадцять календарних днів до дати розірвання договору;

друге повідомлення - не менше ніж як за двадцять календарних днів з дня направлення першого повідомлення.

Крім того, проектом пропонується:

• визначити основні вимоги до розкриття замовником будівництва інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок);

• створити можливість отримувати право на виконання будівельних робіт та здійснювати державну реєстрацію права власності на об'єкт будівництва та його складові частини за принципом "єдиного вікна";

• забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, та державну реєстрацію права власності на такі об'єкти за принципом "єдиного вікна";

• запровадити гарантійну частку будівництва об'єкта нерухомого майна - сукупність майбутніх об'єктів нерухомості в одному подільному об'єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва/кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об'єкта незавершеного будівництва у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва;

• встановити перелік осіб, які мають право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єкта нерухомості та момент з якого виникає таке право;

• визначити особливості вчинення правочинів з об'єктами незавершеного будівництва, майбутніми об'єктами нерухомості, зокрема укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єктам нерухомості;

• визначити особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості;

• визначити особливості іпотеки об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості;

• врегулювати особливості, пов'язані з охороною об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за спадкодавцем в Державному реєстрі прав на нерухоме майно;

• удосконалити процедуру продажу майбутніх об'єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва;

• визначити особливості звернення стягнення у рамках виконавчого провадження на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості;

• удосконалити деякі питання, пов'язаних з забезпеченням енергетичної ефективності будівель;

• встановити розмір державного мита, яке стягується державними нотаріусами тощо