Ринки орендного житла у країнах Центрально та Східної Європи стикаються з несприятливими умовами
Ситуація на ринку житла в Угорщині, Чехії та Словаччині залишається стабільною, але високі відсоткові ставки знизили доступність іпотеки, що вплинуло на попит на квартири, пише Property Forum. Польща вирвалася з цього списку, де, попри високі витрати на фінансування, забудовники б'ють рекорди продажів. Однак усі ці країни об'єднує одна спільна риса — низька активність гравців на ринку орендного житла, чия пропозиція могла б стати ефективною відповіддю на низьку кредитоспроможність покупців. Це лише деякі з висновків, яких дійшли учасники житлової панелі на CEE Property Forum 2023, що відбувся у вересні у Відні.
За словами Рудольфа Рідля МРІКС, керуючого директора SÜBA, діяльність фондів орендного житла в Угорщині гальмується дисфункціональним, занедбаним орендним законодавством: «Угорський ринок розвивався позитивно навіть під час пандемії. Пропозиція нових одиниць житла становила від 14 000 до 16 000 на рік, і нам не потрібно було б понад 20 000, щоб задовольнити потреби ринку. Що стосується попиту, то у нас є державні субсидії для індивідуальних покупців. Але проблема в тому, що в Угорщині є лише покупці. Інституційного ринку оренди не існує. Ми маємо невдалий закон про оренду, який захищає орендарів, що не платять, від виселення. Це велика проблема для інвестиційних фондів та інших суб'єктів. Ми просто не знаємо, чи зміниться це в осяжному майбутньому. Особливо зараз, коли ми бачимо значне уповільнення ринку. Всі нові проекти були зупинені, продовжуються лише ті, що вже реалізуються. Єдині нові інвестиції — це елітні проекти». Його слова підтвердив модератор, Радек Кучера, партнер і засновник компанії Grafton, який спостерігав подібне явище на чеському ринку. «Сегмент ультра-розкоші, в якому переважають покупці за готівку, в Чехії розвивається дуже добре. Так само як і сегмент квартир до 200 000 євро. Люди все ще бояться інфляції і продовжують розглядати якісну житлову нерухомість як безпечний і ліквідний актив», — сказав Кучера.
Ян Крнач, генеральний директор компанії Cresco Real Estate, зазначив, що нинішніми основними проблемами словацького ринку житла є низька пропозиція та низька доступність квартир. Обидві проблеми є наслідком тривалої високої інфляції. «У Словаччині наразі не так багато нових об'єктів, які плануються або будуються. Забудовники продають наявні об'єкти або ті, що будуть завершені цього і наступного року. Очевидно, що вони намагаються зробити якісь стимули або зробити це дешевше для клієнтів. Зниження цін — це очевидний крок. Деякі компанії пробують розумний маркетинг і субсидують іпотечні кредити для клієнтів. Ми також запровадили спеціальну пропозицію — оренду з можливістю викупу через 24 місяці. Ми відчуваємо, що в найближчі два роки ситуація зміниться. Або ставки по іпотеці трохи знизяться, або зростуть зарплати, тому квартири стануть доступнішими. Ми зафіксували ціну на два роки, це також є перевагою в ці турбулентні інфляційні часи», — сказав Крнач.
З іншого боку, в Польщі проблема полягає не в низькій доступності житлових кредитів, а в низькій доступності житла, що призводить до дуже швидкого зростання цін. Як наслідок, значна частина покупців залишає офіси продажів забудовників ні з чим. Вони могли б бути потенційними клієнтами фондів орендного житла, але вони стикаються з проблемою високих ставок і низької доступності відповідних продуктів. «Польща все ще залишається великим ринком. Після повільного 2022 року ми швидко відновлюємося. Попит, стимульований урядовою програмою "Безпечна іпотека 2%", випереджає пропозицію. За останні шість місяців продажі в шести найбільших містах Польщі склали близько 36 000 одиниць. Нове виробництво за цей період склало 27 000 одиниць, що означає, що лише за пів року складські запаси скоротилися майже на 10 000 одиниць. Ціни стрімко зростають — за останній рік вони зросли в середньому на 10%, у Кракові — на 20%. Житлова нерухомість вважається дуже хорошою інвестицією для приватних осіб. На жаль, ринок PRS зараз перебуває в стані очікування через високі відсоткові ставки, причому не тільки в Польщі, але й в єврозоні. Але я дуже сподіваюся, що разом зі зниженням відсоткових ставок він стане більш активним. На жаль, ми йдемо шляхом західноєвропейських країн, де люди не можуть купити квартири в місті, як у Лондоні, Берліні чи Відні. Здоровий, процвітаючий ринок PRS є принаймні частковим вирішенням цієї проблеми», — прогнозує Маріуш Мрочек, директор департаменту корпоративних фінансів у Центральній та Східній Європі компанії Colliers.
На думку Пьотра Станішевського, партнера юридичної фірми Dentons, доступність продукту для фондів ДПП може ще більше зменшитися через зміни в просторовому праві: «З юридичної точки зору, Польща фактично стоїть на порозі серйозних змін, які будуть спричинені новим законом про зонування. його вплив на житлову нерухомість може бути досить великим, оскільки він суттєво обмежить кількість землі, доступної для забудови. У довгостроковій перспективі це, ймовірно, призведе до зростання цін і зробить процеси девелопменту більш складними і дорогими. Це також є причиною, чому забудовники в Польщі вважають за краще продавати квартири індивідуальним покупцям, які можуть платити більше. Фонди завжди вимагатимуть знижку на портфельні покупки. Крім того, фонди PRS працюють у Польщі за типовим сценарієм форвардного фінансування, що не дає забудовнику жодної гнучкості у формуванні ціни. Інвестор очікує фіксованої ціни, а ціна, встановлена сьогодні, може виявитися не найкращою, коли інвестиція буде реалізована через два-три роки».
Чи може щось, окрім радикального зниження відсоткових ставок та більшої доступності фінансування для фондів орендного житла, змінити цю тенденцію? Марек Блаха, генеральний директор Dostupné bydlení České Spořitelny, чеського забудовника доступного житла, стверджує, що допомога уряду є необхідною. «Довгострокова доступність житла незабаром стане політичною темою, яка спричинить великий тиск на політиків. І якщо ви подивитеся на Відень, який є вітриною того, як забезпечити хорошу якість для людей і для міста, то зрозуміло, що якщо ви хочете, щоб інвестори продовжували отримувати регулярний і справедливий прибуток, а мешканці платили справедливу орендну плату, вам потрібен муніципалітет, який повинен бути залучений. А для цього потрібні державні фінансові інструменти з певними субсидованими кредитами. Тому я думаю, що це наступний крок вперед. Через 5-7 років муніципалітети повинні будуть відігравати більш активну роль у зонуванні та видачі дозволів. Або уряд може підвищити зарплати, або запропонувати певні субсидії покупцям, інакше вони перестануть бути урядом», — сказав Блаха.
