Логістична нерухомость: як сегменту вдалось повернутися до операційної діяльністі
2022 рік обіцяв бути дуже вдалим для ринку логістичної нерухомості, сегмент набирав обертів, скорочувалася вакантність, ставки зростали, стартувало кілька нових проєктів в столичному регіоні та в інших областях України. Про це йдеться у статті «Ринок логістичної нерухомості 2022: збитки, вимушений попит, відновлення та прогнози».
«На початок року вакантність в Київській області зменшилася до 1%», — коментує Федір Арбузов, CEO компанії Watermelon Development. Подальші перспективи розвитку були дуже обнадійливими, але через повномасштабне вторгнення рф на територію України ринок змушений був трансформуватися й підлаштовуватися під нові умови.
«У 2022 році ринок професійної складської нерухомості України внаслідок повномасштабного вторгнення Російської Федерації зазнав найістотніших змін за останні 20 років, тобто, з самого початку заснування цього сегменту на початку 2000-х», — зазначає Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY.
З кінця лютого почався найважчий період для всіх гравців ринку, як охарактеризував його Павло Макуха, це був час найбільшої невизначеності.
Сегмент логістичної нерухомості зазнав значних збитків та руйнувань від початку повномасштабного вторгнення. Ворог цілеспрямовано бив по складах, під час наступу на столицю на Київщині було зруйновано близько 500 тис. кв. м складських площ.
«Перші місяці повномасштабного вторгнення відзначилися зниженням обсягу потреб у складських приміщеннях практично у всіх користувачів. Різке падіння обсягу продажів, зниження прибутковості бізнесу, окупація частини територій та знищення точок реалізації та розподільчих центрів, змусили орендарів знижувати витрати, в тому числі й на оренду. Тож загалом попит на складські приміщення залишався обмеженим, спостерігалася невизначеність орендарів», — коментує Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.
«З березня й до травня ринок складської логістики пережив найбільшу стагнацію. Частина складських приміщень була зруйнована внаслідок бойових дій, і це призупинило розвиток сегмента. Було зафіксовано тимчасове, але рекордне падіння орендних ставок, — говорить Павло Макуха. — Більшість орендодавців надавали такі умови оренди, які б дозволили логістичним та складським операторам і орендарям продовжувати операційну діяльність. Натомість, в безпечніших західних областях попит на складські приміщення зріс, що спричинило дефіцит складів у березні-квітні та зростання цін на оренду».
За даними, які наводить Федір Арбузов, в Київському регіоні було втрачено майже 30% від загальної кількості складських приміщень, це понад 450 тис. кв. м, ще близько 80 тис. кв. м зазнали пошкоджень.
Наступний період — це перші місяці після деокупації Київщини.
«Після того, як ЗСУ відбили всі наступи на Київ, розпочалися розбори завалів, ми як консультанти прогнозували, що буде дефіцит складів, — пригадує Федір Арбузов. — Адже майже одномоментно було знищено близько 500 тис. кв. м, причому ж склади були не пусті, а з товаром. Ми прогнозували значний дефіцит, бо припускали, що всі ці компанії знов захочуть орендувати приміщення, а вільних складів немає. Але так не сталося. Дехто взагалі переосмислив й переглянув модель бізнесу, почав торгувати «з колес», без зберігання, дехто орендував склади на заході країни. Скоротилося зберігання в Київському регіоні, почали звільнятися склади і згодом вакантність почала зростати».
Попри те, що відбулися зміни в моделях бізнесу, попит на склади все ж таки зріс.
«Орендна активність була в основному представлена вимушеними переїздами компаній із зруйнованих складів у нові або існуючі складські приміщення. У той же період сформування попит на складські об’єкти, як місця для зберігання та сортування гуманітарної допомоги з-за кордону», — коментує Наталія Сокирко.
У травні-липні з’явилися спроби усвідомити дійсність. «Бізнес розпочав вивчати зміни на ринку та будувати короткострокові плани на найближчу перспективу. Частина гравців з Київщини повернулися. Багато бізнесів почали відбудову зруйнованих приміщень», — зазначає Павло Макуха.
Якщо узагальнити період літо-осінь, то його можна назвати етапом вимушеної оренди. «Власники компаній думали, чи закривати бізнес взагалі, чи все ж таки продовжувати працювати, але з меншою оборотністю, — пояснює Федір Арбузов. — За 2022 рік загалом на Київщині ми нарахували угод на 150 тис. кв. м, з яких 22 тис. кв. м ми закрили власними силами, представляючи інтереси девелоперів і орендарів. Того попиту, який ми очікували, не сталося. Цей вимушений попит зберігся аж до грудня».
За даними, що наводить Наталія Сокирко, загалом у другому півріччі 2022 року попит на складські приміщення був дещо активнішим, проте продовжив тенденцію першого півріччя, де орендна активність була зумовлена переважно ротацією існуючих компаній з пошкоджених складів, а також компаніями, що мігрували зі східних регіонів України або поверталися до Києва із західної частини країни. «У результаті річна орендна активність на ринку Києва склала близько 144 000 кв. м, що на 16% менше, ніж у 2021 році. А основними орендарями складських приміщень були компанії з сегменту оптової та роздрібної торгівлі, а також 3PL та транспортні оператори», — зазначає експертка.
«Під кінець року ми побачили невеличкий сплеск розвитку окремих галузей, а саме — були закриті угоди у e-commerce. І це не просто релокація чи вимушений попит, а збільшення площ», — коментує Федір Арбузов.
«Попри масовані ракетні обстріли та планові й аварійні вимкнення електроенергії, логістичному ринку вдалося підлаштуватися під діючу реальність й здійснювати операційну діяльність», — коментує Павло Макуха.
