У І півріччі 2025 року офісний ринок Києва вперше стикнувся з від'ємною пропозицією — експертка
Загальна пропозиція офісного ринку Києва, за даними CBRE Ukraine, сьогодні становить 2,11 млн кв. м. Саме цього року ринок зазнав найбільших втрат від масованих обстрілів: -3% від усіх площ, тоді як протягом 2022—2025 років постраждало 6% конкурентної офісної пропозиції Києва. Про це повідомляє Delo.ua з посиланням на дослідження від CBRE Ukraine. Також читайте коментарі екпертів про те, що відбувалося на ринку офісної нерухомості столиці, в аналітичному матеріалі Property Times.
Інфографіка: CBRE Ukraine.
«Ринок вперше стикнувся з від'ємною пропозицією — близько 45 тис. кв. м офісних площ було зруйновано у І півріччі 2025-го. Таке зменшення пропозиції, у звʼязку з пошкодженнями та руйнуваннями внаслідок ракетних обстрілів, суттєво впливає на попит, змінюючи як його географію, так і портрет клієнта», — наголосила старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан під час засідання Business Club КБУ.
В абсолютних числах, за підрахунками CBRE Ukraine, йдеться про зменшення пропозиції в І півріччі 2025-го на 20 тисяч кв. м. Таким чином, у 1 півріччі 2025 частка вимушеного попиту, спричиненого пошуком нових офісних локацій компаніями, які втратили свої офіси після влучань, становила 19%.
Орендна активність зберігається, проте її демонструють переважно компанії невеликого формату та середнього, також спостерігається скорочення великих операторів, які переходять у ранг середніх. Це впливає на загальний попит, на пропозицію та вакантність.
Інфографіка: CBRE Ukrain.
За підсумками півріччя вакантність на ринку склала близько 21% (-1,1% з початку року). Порівняно з іншими сегментами комерційної нерухомості, офісний протягом усіх років повномасштабної війни демонструє нижчий рівень попиту та вищу вакантність. Водночас ситуація залишається загалом стабільною, із поступовим тяжінням до позитивної динаміки.
Орендарі фокусуються на якісних та безпечних об'єктах з облаштованими укриттями та автономним джерелом енергії — для безперебійної роботи.
Інфографіка: CBRE Ukrain.
«Цей тренд не новий, він був з початку війни, проте раніше питання безпеки частіше недооцінювали. Зараз на тлі зростання кількості тривог і обстрілів переїзди набули усвідомленого характеру: орендарі завчасно аналізують об’єкти, звертають увагу на наявність і якість укриттів, інженерні комунікації та можливість організувати роботу в захищених зонах», — додала експертка.
З боку орендаря спостерігається тренд на оптимізацію витрат. Компанії зосереджуються не стільки на пошуку дешевших офісних приміщень, скільки на оптимізації простору без втрати якості.
«В умовах гібридного формату, коли в офіс одночасно приходять лише 30–40% персоналу, орендарі скорочують площу до 50% від довоєнного обсягу. Навіть за вищої вартості за квадратний метр це дозволяє отримати якісніший офіс, зберігаючи загальний бюджет на тому ж рівні», — пояснила Анастасія Качан.
У професійних бізнес-центрах поширена практика поділу великих площ на менші лоти з можливістю ремонту під ключ від орендодавця. Приміщення без fit-out менш затребувані.
Ефективна орендна ставка на найкращі об'єкти коливалася в межах $19–25/кв. м/міс., залежно від індивідуальних характеристик приміщень, таких як стан оздоблення, локація об’єкта та рівень заповненості.
«Це пов'язано з тим що бізнес-центри почали здавати набагато менші площі, які дорожче коштують. З іншого боку дуже велика кореляція пов'язана з розташуванням бізнес-центрів. Це вже не тільки близькість до метро і клас приміщень, а також віддаленість від військових і інфраструктурних об'єктів та інші фактори», — зазначила старший консультант.
Драйверами офісного ринку залишається ІТ-кластер, ритейл та логістичні оператори. Фармкомпанії також стабільно займають 5% ринку. Проте якщо попередні 10 років найбільший попит формували переважно ІТ компанії, сьогодні окрім них, з'явився новий кластер зацікавлених орендарів. За словами експертки, це військовий сектор, який значно активізувався у 2025 році у пошуках офісних приміщень.
Інфографіка: CBRE Ukrain.
Показник «військових компаній», за підрахунками CBRE Ukraine, досить розмитий по всіх галузях, проте демонструє вагомий попит — близько 30-40%. Такий клієнт формує інші тренди. Оскільки орендодавці уникають ризику, не хочуть ставити під удар свої об'єкти й інших орендарів, і часто відмовляють в оренді військовим і медичним компаніям, тож ринку доводиться адаптуватися під нові потреби.
«З огляду на те, що компаніям, пов'язаним з військовою діяльністю, нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення цих потреб. Зокрема вони формують попит на купівлю нерухомості, купівлю земельних ділянок і навіть будівництво, формуючи субринки», — додала Анастасія Качан.
Інфографіка: CBRE Ukrain.
Найбільш популярними районами Києва для оренди офісів у першому півріччі 2025 залишалися центральний діловий район (ЦДР) з фокусом на Поділ, а також північ.
Разом із тим, південно-західний субринок сконцентрував найбільшу частку попиту в основному завдяки вимушеному переїзду орендарів через пошкодження об’єктів.
Пропозиція офісного ринку залишається слабкою ланкою. Будівництво нових бізнес-центрів як таке відсутнє. Аналітики пояснюють це низьким попитом на офісні площі, високою вакантністю та значними воєнними ризиками.
Інфографіка: CBRE Ukrain.
«З початку повномасштабного вторгнення девелопери продовжували анонсувати нові проєкти, однак фактичні обсяги введення в експлуатацію залишалися значно нижчими. Ця тенденція зберігається й надалі. Ймовірно, у другому півріччі 2025 році ситуація не зміниться, так як багато об’єктів знижують темпи будівництва, і наразі ми не спостерігаємо активізації запуску нових офісних проєктів», — коментує Анастасія Качан.
На ринку наразі добудовуються переважно ті об’єкти, будівництво яких булорозпочато до 24 лютого 2022 року. Роботи тривають, однак з істотними затримками щодо термінів введення в експлуатацію.
Слідкуйте за новинами в нашому Телеграм
Читайте також: Самовільне захоплення паркомісця в підземному паркінгу під час тривоги: крайня необхідність чи порушення закону?
