Сovid-19 та ключові сегменти комерційної нерухомості —- аналітика CBRE

27.03.2020   |  Новости

Компанія CBRE провела онлайн-дзвінок разом із 15,000 клієнтів та працівників з різних країн, які долучились до обговорення впливу поширення пандемії COVID-19 на світову макроекономіку, ринки капіталу, а також ключові сегменти та операційні питання на ринку комерційної нерухомості. 

Макроекономічні показники

Згідно з останніми даними, компанія CBRE погіршила свій прогноз росту світової економіки та економіки США. Очікується, що у зв’язку із  глобальною рецесією, найбільш різкий спад буде відчутно у 2 кварталі, зокрема в США (-6%), а початок відновлення припаде на 3 квартал. Економіка США, малоймовірно, уникне технічної рецесії, оскільки зростання ВВП в країні очікується на рівні 0,4% за рік.

  • Так, траєкторія спаду економічних показників та відновлення економіки буде нагадувати фігуру, схожу на логотип Nike (а не “V” чи “U”).

 

  • Пік заражень коронавірусом, скоріш за все, припаде на період з травня по серпень, ймовірно, ближче до травня, якщо слідувати закономірності, що спостерігалась у Китаї.

 

  • Економіка Китаю вже почала відновлюватися та, можливо, навіть зможе продемонструвати позитивну динаміку у другому кварталі.

Ринки капіталу 

У зв'язку зі швидкою зміною кон’юнктури на ринку, більшість потрясінь на ринках нерухомості по всьому світу стались протягом останніх 10 днів. Відбулося значне падіння пропозиції, угод, які з’являються на ринку, та скорочення попиту, про що свідчать дані про кількість підписаних угод про нерозголошення. В цілому в США, підписання угод триває, особливо, що стосується договорів на покупку багатоквартирних будинків.

Вартість активів 

Компанія CBRE провела опитування гравців на ринках капіталу, щоб дослідити, як змінились настрої клієнтів. Серед опитаних, понад 50% респондентів заявили, що продавці затримують виведення активів на ринок, а понад 70% очікують збільшення негативних чинників на ринку у наступні 30 днів. Респонденти також зазначили, що розмір поточних пулів торгів скорочується (65%), а 80% опитаних очікують подальшого скорочення. Варто зазначити, що 50% покупців намагаються «переоцінити» угоди, по яким уже були укладені договори, а саме, йдеться про перегляд вартості у бік зниження. На цьому фоні, дві третини покупців попросили знизити ціни на 5%.

 У 2013 та 2017,коли відбувалось зростання процентних ставок та загалом, у кризові періоди, спостерігалась практика із запитами щодо переоцінки угод. Так, в результаті, менше ніж 10% транзакцій були переоцінені, а середня переоцінка складала до 3%.

 Разом зі спеціалістами з економетрики CBRE, було досліджено динаміку орендних ставок та вартості активів. За основу взяли пікові рівні в США і найнижчі точки після подій 11 вересня 2001 року та під час глобальної фінансової кризи 2007-2009. Так, що стосується орендних ставок, знадобилося близько двох років, щоб орендна ставка впала від пікового рівня до найнижчої точки та близько 6 років на її відновлення до базового значення. Натомість, вартість активів значно швидше відновилась на всіх ринках комерційної нерухомості, включаючи рітейл, оскільки укріплення ставки капіталізації на фоні падіння інфляції/процентних ставок компенсувало повільне відновлення орендної ставки.

Огляд впливу на основні показники

Готелі

На ринку готельної нерухомості очікується різке падіння попиту на номери будь-якої цінової категорії. Перед початком спалаху пандемії Covid-19, CBRE прогнозували зниження рівня RevPAR (коефіцієнт середньої доходності одного номера) на 0,1% в американських готелях. Згідно з переглянутим прогнозом, падіння RevPAR оцінюється в -37% у 2020 році. Найбільший спад очікуються у другому кварталі, коли середня дохідність одного номеру може знизитись на 60%.

Склади

На ринку складської нерухомості орендна активність знизиться у короткостроковій перспективі, оскільки орендарі займуть вичікувальну позицію і можуть виникнути проблеми з відвідуванням об’єктів потенційними орендарями чи інвесторами. Однак, зважаючи на високий попит на складські площі, орендна ставка, ймовірно, залишиться відносно стабільною. У довгостроковій перспективі складська нерухомість, ймовірно, демонструватиме позитивну динаміку. Цьому можуть посприяти більш безпечні ланцюги поставок та потреба у збільшенні продовольчих запасів, зростання сектору e-commerce, оскільки люди купують більше в форматі онлайн та подальше збільшення попиту на формат last mile storage та холодні склади, де пропозиція залишається обмеженою.

Офіси

Орендна активність у короткостроковій перспективі знизиться, оскільки орендатори перебуватимуть у режимі очікування. Найбільший вплив ситуація матиме на ринки нафтогазової промисловості та туристичної індустрії, але, загалом, більшість галузей демонструватимуть спад принаймні в короткостроковій перспективі.

Рітейл

Ринок торгової нерухомості, як і ринок готелів, відчуває найбільш негативний вплив вірусу. Загалом негативна ситуація пов’язана із закриттям фізичних торгових центрів, ресторанів, спортзалів та розважальних зон, при цьому спостерігається стрімке зміцнення продовольчого та фармацевтичного секторів. Однак, CBRE очікує швидкого відновлення роздрібного товарообороту у 2021 завдяки відкладеному попиту у споживачів. Підтвердженням цього припущення є стрімке відновлення торгівлі у Китаї сьогодні, де населення починає повертатись до нормального життя після карантинних заходів.

Житлова нерухомість

В цілому структурні зміни в попиті залишаються сприятливими для сектора, хоча ймовірне короткочасне послаблення попиту як на елітну нерухомість на фоні відкладення покупок, так як і на нерухомість класу В і С, що пов’язано зі зменшенням доходів працівників з нижчим заробітком в даній ситуації. 

В цілому не очікується суттєвих змін в короткострокових ринкових умовах. Найбільше постраждають сфери, які підлягають закриттю на час карантину, зокрема готельний та торговий ринки нерухомості. Щодо угод, спостерігається практика запитів на переоцінку, хоча поки що кількість реальних випадків зниження ціни доволі невелика. Загалом, в найближчий час очікується зменшення кількості завершених угод.

Як довго це триватиме?

Згідно з висновками CBRE, оскільки у багатьох країнах впроваджено фіскальне та монетарне стимулювання, до того ж, існуюча криза не є банківською/фінансовою, а також, враховуючи швидке відновлення економіки Китаю – є всі передумови для оптимістичного прогнозу щодо набагато швидшого повернення до докризового рівня ніж у попередні періоди (глобальна фінансова криза 2007-2008 рр.).

Доречі, станом на перший тиждень березня, 81% промислових компаній, які експортують товари з Китаю відновили свою діяльність.  Що стосується е-commerce, на повне відновлення знадобилось близько 4 тижнів, від майже повного скорочення діяльності до практично 100% відновлення на сьогоднішній день. Торгові центри відновлюють свою роботу, майже 80% ТЦ відкриваються знову. Готельний бізнес також приходить в норму, пройшло 6 тижнів, допоки попит на готельні номери припинив падіння.