Черга наперед і снага коворкінг-операторів. Яким було перше півріччя для ринку офісної нерухомості в Україні

19.08.2019

Автор: Вікторія Берещак

Попри активізацію девелоперської активності в сегменті, офісів на всіх досі не вистачає. Обсяг нової пропозиції перебив показники за аналогічний період минулого року, проте об’єкти вийшли на ринок вже практично заповненими. Як вели себе орендні ставки, чого саме не вистачає орендарям і що чекає ринок офісів у другому півріччі, з’ясовував разом з експертами Property Times.

Заходились будувати

Попри певну невизначеність, яку посіяли політичні зміни в країні, перше півріччя для ринку офісної нерухомості запам’яталось збільшенням девелоперської активності. Колосальний попит на офіси і дефіцит пропозиції стали основною причиною зростання кількості нових об’єктів в сегменті.

«У першому кварталі 2019 року нова пропозиція на ринку офісної нерухомості в Києві склала близько 48 500 кв. м, а в другому кварталі — 11 000 кв. м. Таким чином, обсяг нової пропозиції за перше півріччя 2019 року більш ніж удвічі перевищив показник за січень-червень 2018 року. До кінця року нова пропозиція в сегменті може збільшитися на додаткові 69 000 кв. м, і в такому випадку буде досягнуто рекордний показник нової річної пропозиції на ринку офісної нерухомості в Києві протягом періоду з 2015 року включно», — розповідає Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту Cushman & Wakefield.

Проте навіть при такому розкладі наразі нових об’єктів на всіх не вистачає: вони або вже виходять на ринок заповненими, або не зовсім відповідають очікуванням орендарів по площі чи функціоналу. Внаслідок дефіциту приміщень і мінімального надходження офісів на вільний ринок обсяг чистого поглинання скоротився на 20% рік до року і склав 65 000 кв.м. Такі дані наводять аналітики компанії CBRE Ukraine і відзначають, що скорочення також було обумовлене високим рівнем орендної активності у минулих роках, зокрема у 2017. Тоді було підписано угод загальним обсягом у 155 000 кв.м.

Джерело: Cushman & Wakefield

Портрет орендаря

Основний попит у першому півріччі на офісні приміщення формувала IT-тусовка, компанії, що надають бізнес-послуги, сфера промисловості і енергетики.

Найбільшу частку, за даними аналітиків CBRE Ukraine, у структурі валового поглинання — 28% (+27% від початку року) забрали компанії сфери виробництва, промисловості і енергетики.  У першому півріччі 2019 року їхня доля склала 24% (-16% від початку року), проте він все ще залишив за собою першість за кількістю угод по ринку. Частка в 23% закріпилась за сектором коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням, 22% розділили між собою інші сегменти. W наявних офісних приміщеннях класу А декларовані орендні ставки варіювались в діапазоні $24-$40/кв.м/місяць, орендні ставки класу B — в діапазоні $15- $27/кв.м/місяць.

Цікаво, що аналітики відзначили тенденцію до спадної динаміки інтересу IT-ринку до офісного простору. Протягом чотирьох років саме компанії із цього сектора були найбільш розповсюдженими орендарями. У першому півріччі 2019 року їхня доля склала 24% (-16% від початку року), проте він все ще залишив за собою першість за кількістю угод по ринку. Частка в 23% закріпилась за сектором коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням, 22% розділили між собою інші сегменти. 

Пояснити такий млявий інтерес з боку «айтішників» можна кількома факторами. По-перше, їх стримували вибори і нерозуміння подальшої політичної ситуації у країні, тому чимало компаній вирішили зачекати із підписанням угод. По-друге, більшість угод у цьому сегменті пов’язані із розширенням штату і пошуком більших за площею пропозицій. Об’єкти, які з’явились на ринку у першому півріччі, не могли задовільнити апетити за площею і в більшості своїй вже були підписані наперед.

Офісні приміщення, як правило, знаходять своїх орендарів задовго до здачі об’єкта. Ця тенденція у 2019 році лише посилилась і буде залишатись домінуючою на ринку.

«З 2018 року в Києві спостерігається істотне збільшення кількості запитів на оренду офісних приміщень площею більше 1 000 кв. м, а також цілий ряд великих корпоративних орендарів готові розглядати можливість укладення попередніх договорів оренди в об’єктах, введення в експлуатацію яких передбачається через 12 місяців із сьогоднішнього дня. Так і у випадку багатьох офісних об’єктів, заявлених до введення в експлуатацію в Києві в другому півріччі 2019 року і в 2020 році ведуться активні переговори з потенційними орендарями», — пояснює Костюк.

Що й по чому

У першому півріччі 2019 року первинна вакантність на ринку офісної нерухомості в Києві в середньому варіювалась у межах 6,7-6%, оскільки приміщення в недавно введених об'єктах були відносно швидко поглинені ринком.

Натомість у компанії JLL (Україна) відзначили, що у 2 кварталі вперше за три роки можна було спостерігати зростання вільних площ. Показник вакантності у цей період склав 8,2%, тоді як у середині 2015 він був набагато вищий - 27,2%. “Це тимчасове явище, яке зумовлене переїздом деяких компаній, зокрема для підвищення якості офісів, тому звільнення площ відбулося в класі В. Проте до кінця 2019 року ми чекаємо на скорочення середньої частки вільних площ до 6%, оскільки попит і цікавість до приміщень високого класу зберігається”, — розповіла Олександра Глобіна, керівник відділу офісних площ компанії JLL (Україна)

Серед найбільших угод в першому півріччі 2019 року аналітики CBRE Ukraine відзначили оренду офісної будівлі на вул. Голосіївська, 22-24 компанією сфери виробництва, промисловості та енергетики (9 000 кв.м.), угоди з розширення компанією DTEK Academy в Unit City Business Park (4 400 кв.м.) та компанією Platforma на вул. Боричів Тік, 35В (3 900 кв.м.). А також, оренда 3 900 кв.м. у БЦ Paladis компанією сфери бізнес послуг.Серед нових об’єктів, що вийшли на ринок у 1П 2019 БЦ Palo Alto (5 000 кв.м.) та БЦ Zitadelle (3 800 кв.м). 

Марта Костюк зауважила, що за їхніми даними, загальний обсяг ринку у першому півріччі становить 1 млн 947 кв.м, нова пропозиція — 48 436 кв.м, площа орендованих приміщень — 39 500 кв.м, а чисте поглинання — 11 700 кв.м.

Орендні ставки в окреслений період були цілком прогнозованими. «Низька девелоперська активність у поєднанні з відносно високим попитом орендарів сприяли подальшому підвищенню орендних ставок. Орендні ставки на приміщення найвищої якості у другому кварталі 2019 року були на рівні $30 за кв. м на місяць», — відзначила Костюк.

Проте, за даними компанії CBRE Ukraine, у наявних офісних приміщеннях класу А декларовані орендні ставки варіювались в діапазоні $24-$50/кв.м/місяць, орендні ставки класу B — в діапазоні $15- $29/кв.м/місяць.

Найближчі перспективи

Опитані нами експерти одноголосно запевняють, що за умови відсутності негативних коливань для бізнесу після завершення виборчих процесів в Україні ринок офісної нерухомості чекають позитивні зрушення. «До кінця 2019 року попит на офісні приміщення в Києві буде залишатися на нинішньому рівні, як і середньоринковий рівень вакантності і орендні ставки. У той же час, щодо якісних об’єктів у центральних районах міста можливе подальше зниження рівня вакантності, а також підвищення рівня орендних ставок»,— вважає Марта Костюк.

Аналітики компанії CBRE Ukraine очікують також відновлення орендної активності, а також запевняють, що при поступовому введенні в експлуатацію нових об’єктів, нова пропозиція буде встигати за темпами поглинання орендодавців, які планують розширюватися або переїжджати в офіси більш високої якості. «Очевидно, це дасть змогу орендарям обирати бізнес центри класу, А та офісні приміщення з добре розвинутою інфраструктурою, що особливо приваблюють орендарів сфери ІТ та бізнес-послуг», — переконані в компанії.

Джерело: Cushman & Wakefield


Проте, як показує практика підписання наперед, на всіх якісних офісних площ геть не вистачить. Правило “хто перший встав — того й капці” як ніколи є домінуючим і релевантним в цьому сегменті

Поки  IT-сектор наперед змагається за ще не здані квадратні метри в офісах, коворкінг-оператори вже активно заходились нарощувати свої м’язи. За даними компанії Cushman & Wakefield, частка в обсязі угод оренди в сегменті у першому півріччі склала близько 13% в першому півріччі 2019 року.

Серед коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням, які продовжують експансію ринку  в Києві, варто відзначити Creative States, Creative Quarter, Platforma та Regus, їх число продовжить рости.

Наразі стає зрозумілим, що ринок офісної нерухомості переживає якісну трансформацію. Традиційні в розумінні  наповнення і функціоналу приміщення більше нікого не цікавлять. До об’єктів висувають чіткі вимоги: зручна локація, приміщення для різних за кількістю учасників команд, офіси на одну людину. Зростає запити на індивідуальні формати, тобто заточеність під конкретного клієнта, а також на бізнес-сьюти. 

В сучасних офісних приміщеннях шукають креативних і функціональних зон для різних потреб, а також комфортного середовища, де легко працювати і будувати корпоративну культуру. Працівникам важливо не відчувати себе “рабами”, тому офіс має перетворитись на сучасний бізнес-простір з можливістю креативити, розвиватись, відчувати фан і бути максимально ефективним. 

Марта Костюк,
керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту Cushman & Wakefield

Офісна нерухомість у Києві залишається привабливим класом інвестиційних активів для вторинного інвестування в Україні, і в першому півріччі частка даного сегменту склала близько 51% у загальному обсязі інвестування на ринку комерційної нерухомості, однак якісних об'єктів на продаж стає все менше. Згідно з оцінками Cushman & Wakefield, загальний обсяг вторинних інвестиційних угод на ринку офісної нерухомості в Києві в першому півріччі 2019 року склав приблизно $67 млн, з яких $39 млн були інвестовані в другому кварталі 2019 року.
У другій половині 2019 року нова пропозиція в сегменті може поповнитися на додаткові 69 000 кв. м, і в такому випадку буде досягнуто рекордний показник нової річної пропозиції на ринку офісної нерухомості в Києві протягом періоду з 2015 року включно. Якщо в економіці країни не відбудеться шокових явищ, поточна активізація девелоперської активності та інвестиційного попиту на ринку офісної нерухомості триватиме

Олександра Глобіна,
керівник відділу офісних площ компанії JLL (Україна)

Орендні ставки за 2-й квартал 2019 роки не змінилися. Максимальна ставка оренди, характерна для класу А в ЦДР, склала $32/кв. м в місяць (без урахування ПДВ і операційних витрат). В цілому по ринку ставки оренди в класі А варіюються від $23 до $32/кв. м в місяць в залежності то локації і рівня будівлі, в класі В - від $16 до $25/кв. м в місяць.
Основний попит на площі на офісному ринку Києва ми спостерігаємо з боку IT-сектора, на який припало близько 37% обсягу угод 1-й половини року. Також висока частка припадає на виробничі компанії - 28%.
Ще одним важливим трендом є зростаючий інтерес великих компаній, офіси яких займають понад 5 тис. кв. м, до висновку попередніх договорів оренди в ще не введених об'єктах. Це вже відбувається, і в майбутньому ми припускаємо, що об'єкти, які будуть введені в найближчі 2 роки, до моменту запуску вже будуть заповнені на 60% і більше. Безумовно, це пояснюється низькою вакантністю площ в якісних бізнес-центрах, але також і довірою до девелоперам з боку корпоративних клієнтів.


Читать другие статьи

02.09.2019
Property Times поговорив з експертами ринку і пропонує свій аналіз стану речей на ринку логістичної нерухомості України.
подробнее
21.08.2019
Перше півріччя виявилось не дуже вдалим для ринку торговельної нерухомості
подробнее
04.03.2019
Property Times узнавал у экспертов, что принесет 2019 год, какие тренды будут характерны для рынка, изменится ли ситуация с дефицитом площадей
подробнее
25.02.2019
Property Times пообщался с экспертами и представляет свой анализ рынка складской недвижимости
подробнее