Рост спроса и ставок, коворкинги и возможный дефицит – исследование рынка офисной недвижимости

22.03.2018
  511

2017 год был насыщенным для рынка офисной недвижимости Киева, что стало результатом относительно стабильной политической и экономической ситуации.

Арендные ставки на рынке офисной недвижимости Киева могут вырасти

Как сообщили в компании CBRE Ukraine, хотя экономика росла медленнее, чем ожидалось, уровень безработицы в Киеве характеризовался тенденцией к снижению и составил 7,1% на конец 3 кв. 2017 года. Такой показатель продемонстрировал склонность к росту потребностей в персонале, в связи с чем мы зафиксировали последовательный рост спроса на офисные помещения.

Годовой объем валового поглощения в офисном секторе составил примерно 155 тыс. кв. м, что почти вдвое превышает показатель прошлого года.

Структура спроса

Рассматривая общую структуру сделок аренды по целям арендаторов, тенденция к росту потребностей в офисных помещениях стала очевидной, что отражает оздоровление рынка. Почти 18% от общего объема спроса на аренду приходится на сделки по расширению занимаемого пространства в соответствии с ростом бизнеса арендаторов.

Еще 21% арендованного пространства составляли переезды компаний с последующим расширением в новом объекте. Например, IT компания Ring, которая была недавно приобретена компанией Amazon, переехала с БЦ Senator в МФК «Торонто-Киев», арендовав 1 000 кв. м и в дальнейшем расширив свой R&D центр в Киеве на 1 100 кв. ИТ-компания Grammarly, которая активно развивается, переехала в БЦ Gulliver с запланированным расширением до 3 200 кв. м. К тому же, увеличилось количество сделок по расширению арендаторов сектора бизнес-услуг, включая консалтинговые, юридические и аудиторские фирмы, что является индикатором возрождения деловой активности. Другой положительной тенденцией стало появление большего количества сделок со стороны новых компаний, выходящих на рынок, составив около 4% общего объема аренды в 2017 году. Крупнейшими сделками со стороны новых для рынка игроков стали сделки по аренде 1 800 кв. м в БЦ Astarta компанией SBTech, 1 800 кв. м в БЦ Forum West Side компанией Frag Lab, а также открытие первой локации Creative Quarter в БЦ Gulliver.

офисная недвидимость Киева, арендные ставки и аренда офисов

Как и в предыдущие годы, компании сферы информационных технологий и телекоммуникаций формировали «львиную долю» спроса на аренду помещений, демонстрируя постепенный и стабильный рост. Их доля в общем объеме спроса выросла до 43%. Компании сферы бизнес-услуг были второй категорией арендаторов по объему арендованных офисных помещений с долей 16%.

Увеличение спроса на офисные помещения со стороны сферы бизнес-услуг обусловлена, главным образом, расширением коворкинг-операторов и сервисных офисов, а также вышеупомянутым расширением консалтинговых компаний. Так, один из основных коворкинг-операторов Platforma открыл свою вторую локацию площадью 2 300 кв. м в БЦ «Леонардо». Creative Quarter запустил свой первый коворкинг площадью 1 200 кв. м в БЦ Gulliver и арендовал в три раза больше офисного пространства для размещения второй локации в БЦ Astarta. Международный оператор сервисных офисов Regus также открыл два центра на протяжении года. Общая площадь обоих локаций составляла около 2 500 кв. м, включая 1-й Regus на Левом (Восточном) берегу Киева в БЦ Silver Breeze.

Читайте также: 8 трендов рынка офисной недвижимости в 2018 году

В 2017 году новое предложение офисных помещений составила около 31 500 кв. м (-28% г/г), что стало рекордно низким показателем для рынка. Более 90% новых помещений было сосредоточено в 1-й (16 100 кв. м GLA) и 2-й (12 500 кв. м GLA) очередях БЦ Astarta. Стоит отметить, что на конец декабря 2017, 65% площадей в проекте было арендовано или были подписаны предварительные договора по аренде. Учитывая такое незначительное увеличение объема новых площадей, в течении года общее предложение на офисном рынке увеличилось лишь на 2% г/г до 1,7 млн. кв. м. Таким образом, ограниченное новое предложение дополнительно способствовало тенденции к снижению средней вакантности на рынке. В результате, средняя вакантность за год резко сократилась на 10,5 п.п. и составила 17,5% на конец года. Сокращение произошло благодаря общему усилению арендной активности и быстрому поглощению небольшого объема новых помещений.

Арендные ставки

Рассматривая арендные ставки, постепенный рост декларируемых ставок в бизнес-центрах был зафиксирован на уровне +10%-20%, ведь арендодатели почувствовали растущий интерес от арендаторов на фоне общего сокращения вакантности. Декларируемые арендные ставки традиционно варьировались в широком диапазоне от $13 до $38/кв. м/месяц для помещений класса A на всех субрынках, тогда как декларируемые ставки в помещениях класса B находились в диапазоне от $8 до $23/кв.м/месяц.

Инвестиционные сделки

В 2017 году положительные индикаторы рынка офисной недвижимости Киева стимулировали инвестиционную активность в сегменте. Устойчивое восстановление спроса арендаторов и резкое снижение вакантности свидетельствуют о постепенном формировании дефицита качественных офисных помещений и повышении потенциала к росту чистого операционного дохода. Поэтому инвесторы были заинтересованы в приобретении качественных объектов в ожидании роста их капитальной стоимости в кратко- и среднесрочной перспективе.

Инвестиционные сделки в офисном секторе доминировали в общем объеме инвестиций, составляя примерно 75% в общей структуре сделок по сегментам. Вместе с небольшими транзакциями, наиболее масштабными были сделки по приобретению бизнес-центров «Прайм» (9 000 кв. м GLA) и «Евразия» (30 000 кв. м GLA) инвестиционной компанией Dragon Capital Investments Limited.

Согласно недавнему опросу, проведенному компанией CBRE Ukraine, примерно 57% опрошенных корпоративных арендаторов имеют планы по переезду или расширению занимаемого пространства в течение следующих трех лет. Однако, из-за нехватки свободных помещений в качественных офисных объектах, арендаторы, имеющие запрос на офисное пространство площадью более 5 000 кв. м, столкнутся с проблемой ограниченного выбора на рынке.

Прогнозы

Если объемы нового строительства на офисном рынке будут и в дальнейшем оставаться низкими, данная тенденция приведет к дефициту высококачественных помещений класса А уже в 2018-2019 годах, особенно для крупных арендаторов. Тем не менее ожидается, что развитие офисных проектов среднего размера площадью 10-15 тыс. кв. м начнет возобновляться, если средняя арендная ставка достигнет уровня $20/кв. м/месяц, что поможет обосновать целесообразность девелопмента.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine прокомментировал: «В течение 2018 мы ожидаем дальнейший рост спроса на качественные офисные помещения, что продолжит двигать фундаментальные показатели рынка к сбалансированному уровню. Арендная активность будет расти, благодаря укреплению и расширению бизнеса корпоративных арендаторов. Стоит отметить, что в 2018 в списке корпоративных задач все более важными будут становиться вопросы, связанные с выбором, использованием и управлением офисными помещениями.

При дальнейшем отсутствии строительных проектов большого масштаба, крупные арендаторы будут рассматривать варианты реализации своих запросов по схеме built-to-suit или концепции «гибкого офиса» коворкинг/сервисных офисов.

Строительная активность будет оставаться слабой, поскольку крупномасштабных проектов, запланированных на 2018 год, на данный момент, не строится. Мы ожидаем примерно 90 000 кв. м новых помещений к вводу в эксплуатацию в 2018 году. Наиболее вероятным сценарием является дальнейшее увеличение спроса арендаторов на фоне относительно благоприятной экономической ситуации, тем самым усиливая давление на арендные ставки, в частности, в наиболее качественных объектах. Как следствие, в 2018 году можно ожидать умеренный рост арендных ставок на уровне 10%-15% по сравнению с предыдущим годом. Это долгожданное обновление роста ставок аренды является одним из фундаментальных факторов активизации нового девелопмента или возобновления строительства ранее остановленных проектов.»


Читать другие статьи

15.05.2018
Property Times решил выяснить, что же думают девелоперы об инициативах ввести мораторий на строительство нового жилья и есть ли в данных предложениях хоть какое...
подробнее
02.03.2018
Концепция коворкинга развивается от альтернативы традиционной аренде для стартапов и фрилансеров в неотъемлемый компонент полноценных портфелей корпоративной не...
подробнее
06.02.2018
Четвертый квартал 2017 года охарактеризовался снижением вакантности и повышением арендных ставок.
подробнее
31.01.2018
Property Times обсудил с профессионалами перспективы «зеленого» строительства и узнал, какие стройматериалы применяют на таких объектах
подробнее