Property Times Офісна нерухомість

2017 год был насыщенным для рынка офисной недвижимости Киева, что стало результатом относительно стабильной политической и экономической ситуации.

Как сообщили в компании CBRE Ukraine, хотя экономика росла медленнее, чем ожидалось, уровень безработицы в Киеве характеризовался тенденцией к снижению и составил 7,1% на конец 3 кв. 2017 года. Такой показатель продемонстрировал склонность к росту потребностей в персонале, в связи с чем мы зафиксировали последовательный рост спроса на офисные помещения.

Годовой объем валового поглощения в офисном секторе составил примерно 155 тыс. кв. м, что почти вдвое превышает показатель прошлого года.

Структура спроса

Рассматривая общую структуру сделок аренды по целям арендаторов, тенденция к росту потребностей в офисных помещениях стала очевидной, что отражает оздоровление рынка. Почти 18% от общего объема спроса на аренду приходится на сделки по расширению занимаемого пространства в соответствии с ростом бизнеса арендаторов.

Еще 21% арендованного пространства составляли переезды компаний с последующим расширением в новом объекте. Например, IT компания Ring, которая была недавно приобретена компанией Amazon, переехала с БЦ Senator в МФК «Торонто-Киев», арендовав 1 000 кв. м и в дальнейшем расширив свой R&D центр в Киеве на 1 100 кв. ИТ-компания Grammarly, которая активно развивается, переехала в БЦ Gulliver с запланированным расширением до 3 200 кв. м. К тому же, увеличилось количество сделок по расширению арендаторов сектора бизнес-услуг, включая консалтинговые, юридические и аудиторские фирмы, что является индикатором возрождения деловой активности. Другой положительной тенденцией стало появление большего количества сделок со стороны новых компаний, выходящих на рынок, составив около 4% общего объема аренды в 2017 году. Крупнейшими сделками со стороны новых для рынка игроков стали сделки по аренде 1 800 кв. м в БЦ Astarta компанией SBTech, 1 800 кв. м в БЦ Forum West Side компанией Frag Lab, а также открытие первой локации Creative Quarter в БЦ Gulliver.

Как и в предыдущие годы, компании сферы информационных технологий и телекоммуникаций формировали «львиную долю» спроса на аренду помещений, демонстрируя постепенный и стабильный рост. Их доля в общем объеме спроса выросла до 43%. Компании сферы бизнес-услуг были второй категорией арендаторов по объему арендованных офисных помещений с долей 16%.

Увеличение спроса на офисные помещения со стороны сферы бизнес-услуг обусловлена, главным образом, расширением коворкинг-операторов и сервисных офисов, а также вышеупомянутым расширением консалтинговых компаний. Так, один из основных коворкинг-операторов Platforma открыл свою вторую локацию площадью 2 300 кв. м в БЦ «Леонардо». Creative Quarter запустил свой первый коворкинг площадью 1 200 кв. м в БЦ Gulliver и арендовал в три раза больше офисного пространства для размещения второй локации в БЦ Astarta. Международный оператор сервисных офисов Regus также открыл два центра на протяжении года. Общая площадь обоих локаций составляла около 2 500 кв. м, включая 1-й Regus на Левом (Восточном) берегу Киева в БЦ Silver Breeze.

Читайте также: 8 трендов рынка офисной недвижимости в 2018 году

В 2017 году новое предложение офисных помещений составила около 31 500 кв. м (-28% г/г), что стало рекордно низким показателем для рынка. Более 90% новых помещений было сосредоточено в 1-й (16 100 кв. м GLA) и 2-й (12 500 кв. м GLA) очередях БЦ Astarta. Стоит отметить, что на конец декабря 2017, 65% площадей в проекте было арендовано или были подписаны предварительные договора по аренде. Учитывая такое незначительное увеличение объема новых площадей, в течении года общее предложение на офисном рынке увеличилось лишь на 2% г/г до 1,7 млн. кв. м. Таким образом, ограниченное новое предложение дополнительно способствовало тенденции к снижению средней вакантности на рынке. В результате, средняя вакантность за год резко сократилась на 10,5 п.п. и составила 17,5% на конец года. Сокращение произошло благодаря общему усилению арендной активности и быстрому поглощению небольшого объема новых помещений.

Арендные ставки

Рассматривая арендные ставки, постепенный рост декларируемых ставок в бизнес-центрах был зафиксирован на уровне +10%-20%, ведь арендодатели почувствовали растущий интерес от арендаторов на фоне общего сокращения вакантности. Декларируемые арендные ставки традиционно варьировались в широком диапазоне от $13 до $38/кв. м/месяц для помещений класса A на всех субрынках, тогда как декларируемые ставки в помещениях класса B находились в диапазоне от $8 до $23/кв.м/месяц.

Инвестиционные сделки

В 2017 году положительные индикаторы рынка офисной недвижимости Киева стимулировали инвестиционную активность в сегменте. Устойчивое восстановление спроса арендаторов и резкое снижение вакантности свидетельствуют о постепенном формировании дефицита качественных офисных помещений и повышении потенциала к росту чистого операционного дохода. Поэтому инвесторы были заинтересованы в приобретении качественных объектов в ожидании роста их капитальной стоимости в кратко- и среднесрочной перспективе.

Инвестиционные сделки в офисном секторе доминировали в общем объеме инвестиций, составляя примерно 75% в общей структуре сделок по сегментам. Вместе с небольшими транзакциями, наиболее масштабными были сделки по приобретению бизнес-центров «Прайм» (9 000 кв. м GLA) и «Евразия» (30 000 кв. м GLA) инвестиционной компанией Dragon Capital Investments Limited.

Согласно недавнему опросу, проведенному компанией CBRE Ukraine, примерно 57% опрошенных корпоративных арендаторов имеют планы по переезду или расширению занимаемого пространства в течение следующих трех лет. Однако, из-за нехватки свободных помещений в качественных офисных объектах, арендаторы, имеющие запрос на офисное пространство площадью более 5 000 кв. м, столкнутся с проблемой ограниченного выбора на рынке.

Прогнозы

Если объемы нового строительства на офисном рынке будут и в дальнейшем оставаться низкими, данная тенденция приведет к дефициту высококачественных помещений класса А уже в 2018-2019 годах, особенно для крупных арендаторов. Тем не менее ожидается, что развитие офисных проектов среднего размера площадью 10-15 тыс. кв. м начнет возобновляться, если средняя арендная ставка достигнет уровня $20/кв. м/месяц, что поможет обосновать целесообразность девелопмента.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine прокомментировал: «В течение 2018 мы ожидаем дальнейший рост спроса на качественные офисные помещения, что продолжит двигать фундаментальные показатели рынка к сбалансированному уровню. Арендная активность будет расти, благодаря укреплению и расширению бизнеса корпоративных арендаторов. Стоит отметить, что в 2018 в списке корпоративных задач все более важными будут становиться вопросы, связанные с выбором, использованием и управлением офисными помещениями.

При дальнейшем отсутствии строительных проектов большого масштаба, крупные арендаторы будут рассматривать варианты реализации своих запросов по схеме built-to-suit или концепции «гибкого офиса» коворкинг/сервисных офисов.

Строительная активность будет оставаться слабой, поскольку крупномасштабных проектов, запланированных на 2018 год, на данный момент, не строится. Мы ожидаем примерно 90 000 кв. м новых помещений к вводу в эксплуатацию в 2018 году. Наиболее вероятным сценарием является дальнейшее увеличение спроса арендаторов на фоне относительно благоприятной экономической ситуации, тем самым усиливая давление на арендные ставки, в частности, в наиболее качественных объектах. Как следствие, в 2018 году можно ожидать умеренный рост арендных ставок на уровне 10%-15% по сравнению с предыдущим годом. Это долгожданное обновление роста ставок аренды является одним из фундаментальных факторов активизации нового девелопмента или возобновления строительства ранее остановленных проектов.»