Коммерческая недвижимость Львова: вакантность падает, ставки растут

29.10.2018
  2886

Property Times продолжает серию публикаций, посвященных региональным рынкам недвижимости. Текущий обзор посвящен Львову — самому большому городу Западной Украины.

Перспективный офисный сегмент

17 октября во Львове прошел осенний форум «Недвижимость, девелопмент, ритейл», на котором были представлены актуальные данные по рынку коммерческой недвижимости. Управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан в своей презентации привел такие данные: «Во Львове один из самых низких зарегистрированных уровней безработицы в Украине — 7,7%, в 43 вузах обучается 123 тыс. студентов; пассажиропоток аэропорта «Львов» в 2017 году вырос на 46,3% до 1,08 млн человек». Эксперты оценивают Львов как очень перспективный рынок для развития сегмента офисов. В 2019-2010 гг., по данным, приведенных в презентации, во Львове заявлено к введению в эксплуатацию 151 тыс. кв. м офисных площадей, до конца текущего года планируют ввести 48 тыс. кв. м. На текущий момент в стадии строительства находится 4 офисных центра — Business City Teсhnopark, Офисное пространство по ул. Чайковского, 31, БЦ Plaza и LvivTech.City.

Наибольший объем качественного предложения сосредоточен во Франковском районе —48%, самый низкий — в ЦДР (всего 7%).

По данным CBRE Ukraine, диапазон декларируемых арендных ставок $12-16/кв. м/месяц при вакантности в лучших объектах 2-3%

«Доля вакантных площадей на исторически низком уровне создала условия для роста арендной ставки в построенных офисных помещениях примерно на 15–20%, — заявляют в компании CBRE Ukraine. — При этом постепенный (пофазный) ввод новых площадей в эксплуатацию — важный фактор для равномерного распределения спроса».

 

Марта Костюк,
руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента,
 
Cushman & Wakefield в Украине 


По состоянию на июнь 2018 года общий объем рынка условно профессиональных офисных помещений во Львове составил примерно 235 000 кв. м (GLA). Этот показатель учитывает общую арендную площадь только коммерческих офисных зданий, которые позиционируются как бизнес-центры, сдаются в аренду, а также могут считаться относительно профессиональными и качественными объектами. Почти 44% от этого показателя расположены в десяти основных офисных зданиях кумулятивной площадью примерно 103 000 кв. м (GLA).

Качественным объектом офисной недвижимости во Львове остается бизнес-центр «Оптима Плаза», расположенный по адресу ул. Научная, 7д в нецентральной части города, общей арендной площадью 14 800 кв. м, который был введен в эксплуатацию в третьем квартале 2016 года. В то время, когда на рынке офисной недвижимости предварительные договоры аренды отсутствовали, бизнес-центр «Оптима Плаза» (очередь 3) был сдан в аренду на 60% на этапе до его ввода в эксплуатацию.

В течение нескольких последних лет общая динамика спроса на офисные помещения во Львове существенно улучшилась, наибольший спрос на офисные помещения в городе формируют компании, которые работают в IT отрасли (прежде всего, крупные аутсорсинговые IT-компании), а также центры совместного обслуживания крупных международных корпораций.

В отличие от низкой девелоперской активности, которая наблюдается в других областных центрах Украины, во Львове в перспективе до 2026 года планируется девелопмент целого ряда офисных проектов кумулятивной арендной площадью примерно 240 000 кв. м. Крупнейшие проекты, заявленные к реализации во Львове — это Инновационный парк LvivTech.City и Инновационный район IT Park. Также во Львове планируется девелопмент нескольких меньших бизнес-центров, преимущественно в южной части города.

Согласно информации по состоянию на июнь 2018 года и экспертной оценке компании Cushman & Wakefield, во Львове в 2020 году могут потенциально быть введены в эксплуатацию примерно 112 000 кв. м (GLA) офисных помещений.

По состоянию на конец первого полугодия 2018 года, первичная вакантность на рынке офисной недвижимости во Львове составила примерно 1,5%, а в «профессиональных» бизнес-центрах — кумулятивно только 0,5%.

Запрашиваемые арендные ставки на качественные офисные помещения во Львове находятся в диапазоне $12-19,5 за кв. м в месяц (без НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей). В центральной части Львова базовые арендные ставки на небольшие офисные помещения достигают $16,7-18 за кв. м в месяц.

По нашему мнению, во Львове сейчас сформировались благоприятные условия для девелопмента качественных и эффективных офисных проектов в связи с существующими запросами на аренду и дефицитом качественных офисных помещений. Однако арендный бюджет большинства компаний-арендаторов, которые функционируют во Львове, является лимитированным, и особенно это касается международных компаний.


Сегмент торговой недвижимости набирает обороты

Рынок торговой недвижимости Львова постепенно наращивает обороты, если по состоянию на 2010 г. в городе функционировал всего один профессиональный торговый центр King Cross Leopolis, то сегодня открыто 7 профессиональных ТЦ.

По данным компании JLL, представленных на форуме «Недвижимость, девелопмент, ритейл», по итогам первого полугодия 2018 г. объем качественных торговых площадей составил 183 000 кв. м. На 1000 жителей приходится всего 242 кв. м, для сравнения в Киеве этот показатель достигает 358 кв. м. По насыщенности профессиональными торговыми площадями Львов занимает 4 место среди регионов Украины, уступая Киеву, Днепру и Одессе. При условии введения всех запланированных объектов, Львов сможет вплотную приблизится к Днепру.

В текущем году во Львове не было введено ни одного квадратного метра новых площадей, на ближайшие несколько лет запланирован ввод трех новых торговых центров: ТЦ Spartak (21 000 кв. м), ТЦ «Ашан» (7 000 кв. м) и новый торговый центр на месте супермаркета «Арсен» (24 750 кв. м).

Примечательно, что по уровню арендных ставок Львов идет третьим после Киева и Одессы, с максимальной арендной ставкой $780/кв. м/год или $65/кв. м/месяц, такие данные приводит компании JLL.

***

О ситуации на рынке жилой недвижимости Львова читайте в нашем следующем обзоре.

Подготовила Ирина Настыч


Читать другие статьи

07.11.2018
Серию публикаций о рынках недвижимости в регионах продолжает Одесса
подробнее
31.08.2018
Собрать и опубликовать на сайте объявления сегодня недостаточно. Для комфортного поиска сайты прибегают к различным решениям
подробнее
27.08.2018
Property Times попросил прокомментировать текущую ситуацию в сегменте экспертов компаний Cushman & Wakefield в Украине, NAI Ukraine и CBRE Ukraine
подробнее