Рынок коммерческой недвижимости Одессы: дефицит качественных офисов и наращивание торговых площадей

07.11.2018
  2520

Серию публикаций о рынках недвижимости в регионах продолжает Одесса. Портовый город, один из наиболее популярных курортных и туристических центров Украины, где, казалось бы, есть все предпосылки для активного развития коммерческой недвижимости. Однако по факту ситуация не такая уж радужная. Рынки офисной и торговой недвижимости развиваются совершенно по разным сценариям.

В сегменте офисов при очевидном дефиците профессиональных качественных площадей в ближайшее время не предвидится появления новых бизнес-центров. Зато в торговом сегменте на разных стадиях подготовки находится сразу 6 торговых центров. 

Марта Костюк,
руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента
Cushman & Wakefield в Украине 


По состоянию на конец третьего квартала 2018 года, общий объем рынка условно профессиональных офисных помещений в Одессе составил около 140 000 кв. м (GLA). Этот показатель учитывает общую арендную площадь только коммерческих офисных зданий, которые позиционируются как бизнес-центры, сдаются в аренду и могут считаться сравнительно профессиональными и качественными объектами. При этом, качество большинства объектов, которые позиционируются как бизнес-центры в Одессе, низкое, и они, в основном, были созданы путем реконструкции бывших промышленных и административных зданий. Некоторые офисные объекты изначально имели жилое целевое назначение или были спланированы как объект гостиничной недвижимости, что стало причиной общей неэффективности их поэтажных планировок с точки зрения использования в качестве офисных помещений. Часть офисных площадей, которые были включены в данный показатель, располагаются в структуре торгово-офисных центров.

Рынок офисной недвижимости в Одессе является неразвитым по сравнению с другими ключевыми рынками офисной недвижимости в Украине — Киевом и Львовом. Для сравнения: объем «профессионального» рынка офисной недвижимости во Львове составляет порядка 235 000 кв. м (GLA), а в Киеве — около 1,8 миллионов кв. м.

Несмотря на повышенный спрос на офисные помещения и снижение вакантности на рынке офисной недвижимости в Одессе, на данный момент строительство новых профессиональных бизнес-центров не ведется. До конца 2018 года общее предложение на рынке офисной недвижимости увеличится всего на 6 000 кв. м за счет планируемого ввода в эксплуатацию офисных помещений в составе жилого комплекса по адресу Большая Арнаутская, 22 (девелопер — Kadorr Group).

Информации о конкретных планах девелопмента других объектов офисной недвижимости в Одессе в открытом доступе нет. Однако мы не исключаем возможность, что в ближайшем будущем в сегменте будет инициированы новые проекты. Учитывая, что срок строительства нового бизнес-центра в среднем составляет от 18 до 24 месяцев, появление на рынке офисной недвижимости в Одессе качественных объектов нового строительства является маловероятным до середины-конца 2020 года.

В течение нескольких последних лет общая динамика спроса на офисные помещения в Одессе существенно улучшилась, что прежде всего связано с улучшением общей экономической ситуации в Украине. Наибольший спрос на офисные помещения в Одессе формируют компании, которые работают в IT-секторе (в частности, крупные аутсорсинговые IT-компании).

Согласно оценкам Сushman & Wakefield, в конце третьего квартала 2018 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Одессе составила около 3%. Ввиду дальнейшего усиления спроса арендаторов и снижения вакантности, в течение периода с 2017 года по сегодня арендные ставки в качественных объектах офисной недвижимости в Одессе повысились на 10-15%. Однако в большинстве случаев повышение ставок произошло в процессе переговоров между арендодателями и существующими арендаторами, т.е. площади на открытом рынке не предлагались.

По состоянию на конец третьего квартала 2018 года, запрашиваемые арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Одессе находятся в диапазоне $14-17 за кв. м в месяц (без НДС и коммунальных платежей, но, в большинстве случаев, включая эксплуатационные платежи). В некоторых бизнес-центрах дополнительно вносятся эксплуатационные платежи в размере $1-3 за кв. м в месяц без НДС.

По мнению компании Cushman & Wakefield в Одессе сформировался отложенный спрос на качественные офисные помещения, что позволит девелоперам, которые первыми выведут на рынок профессиональные объекты с эффективными планировками и качественными помещениями, заполнить их в короткие сроки качественными арендаторами.


 Торговый сегмент

На осеннем форуме «Недвижимость, девелопмент, ритейл», который прошел в октябре во Львове, Екатерина Весна, руководитель отдела торговых помещений JLL в Украине, представила презентацию «Новые возможности ритейла в Украине: основные данные о состоянии рынка торговой недвижимости в 2018 году». Согласно данным, опубликованным в презентации, на сегодняшний день объем качественных торговых площадей в Одессе составляет 245 900 кв. м, на 1000 жителей приходится 243 кв. м.

В первом полугодии 2018 г. новые площади не выводились на рынок. На 4 квартал (декабрь) анонсирован вывод 30 000 кв. м в составе 3 очереди ТРЦ City Center. Кроме этого, на разной стадии ввода находится еще пять торговых центров.

«В структуре рынка торговой недвижимости в Одессе преобладают торговые и торгово-развлекательные центры, доля которых составляет приблизительно 70%. На отдельно стоящие крупноформатные гипермаркеты и супермаркеты приходятся оставшиеся 30% от общего объема рынка в городе», — комментирует Марта Костюк.

Согласно данным Сushman & Wakefield, по состоянию на июль 2018 года арендные ставки на лучшие торговые помещения в центральном торговом коридоре в Одессе находятся в диапазоне $45-55 за кв. м в месяц.

В презентации JLL указана максимальная арендная ставка по состоянию на первое полугодие 2018 г. — $840/кв. м/г. или $70/кв. м/месяц.

«Арендные ставки на торговые помещения, расположенные вдоль центрального торгового коридора, превышают ставки в торговых центрах, — говорит Марта Костюк. — Это связано с урбанистической структурой Одессы, достопримечательностями, и, как результат, высокими туристическими потоками в центре города, наличием развитого центрального торгового коридора, покупательскими привычками местного населения, а также отсутствием крупных качественных торговых центров в центральных районах города».

 Подготовила Ирина Настыч


Читать другие статьи

01.10.2018
Property Times начинает серию публикаций, посвященных региональным рынкам недвижимости. Первым в нашу подборку попал Харьков
подробнее
02.03.2018
Концепция коворкинга развивается от альтернативы традиционной аренде для стартапов и фрилансеров в неотъемлемый компонент полноценных портфелей корпоративной не...
подробнее
06.02.2018
Четвертый квартал 2017 года охарактеризовался снижением вакантности и повышением арендных ставок.
подробнее
26.01.2018
Property Times поинтересовался экспертов и участников рынка торговой недвижимости, какая сегодня ситуация в отношениях между ТРЦ и арендаторами
подробнее