Ринок офісів 2020: пошуки компромісу та переформатування

29.01.2021

Автор: Ірина Настич

У 2019 р. було виведено рекордну кількість нових офісних площ, які ринок поглинув майже миттєво. За прогнозами, які давали аналітики, у 2020 році очікувалося виведення ще 200 тис. кв. м офісної нерухомості. Property Times разом з експертами дізнавався, які реальні показники продемонстрував ринок офісної нерухомості, як трансформувався сегмент через пандемію і чого очікувати у 2021 р.

Пошуки компромісу

Карантин змусив орендарів та орендодавців шукати компромісні рішення, доходити згоди іноді в патовій ситуації, адже було невідомо, як довго доведеться працювати у віддаленому режимі і чим врешті все це закінчиться.

«Багато хто почав скорочувати свої офісні площі або зовсім відмовлятися від них. Але проблема в тому, що в більшості випадків ось так відразу розірвати контракт дуже складно і вкрай невигідно. Тому, багато хто намагався домовитися хоча б про знижки на поточні обсяги площ або ротацію всередині бізнес-центру. Зацікавлені в цьому були обидві сторони — орендодавці не хотіли залишитися в порожньому будинку і з поганою славою, орендарі — хоч якось оптимізувати кошти в умовах падаючої економіки», — коментує Володимир Гелюта, керуючий партнер UTG Offices.

Експерти зазначають, що одними з перших наслідки карантину відчули коворкінги та гнучкі офіси, а також орендодавці, які не проявили гнучкості до своїх орендарів.

«Частина орендарів, які займали площі в коворкінгах, мали короткострокові та гнучкі договори оренди робочих місць із можливістю швидкого виходу. У період невизначеності, неможливості чіткого прогнозування майбутніх витрат, а також з метою убезпечення власного здоров’я та здоров’я оточуючих, такі орендарі приймали рішення залишити свої робочі місця в коворкінгах та повністю перейти на роботу з дому. Через це протягом першого півріччя 2020 року можна було спостерігати звільнення площ у коворкінгах, проте вже з третього кварталу 2020 року почав відновлюватися попит на оренду робочих місць у коворкінгах і гнучких офісах, — пояснює Арман Саркісян, заступник керівника департаменту представлення інтересів власників офісної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні. — Помітних змін зазнали відносини між орендодавцями та орендарями офісних площ у бізнес-центрах. Коли більшість компаній зверталися до своїх орендодавців з проханням про знижку, деякі з них були менш гнучкими, що спонукало орендарів до пошуку вигідніших пропозицій на ринку та переїзду в нові приміщення на кращих умовах. В результаті, ті орендодавці, які ставали гнучкішими у перемовинах з орендарями, були готові йти на поступки та надавати знижки, змогли утримати в своїх приміщеннях більшу кількість орендарів».

Орендодавці шукали способи оптимізації витрат, які б допомогли втриматися й при цьому давали б змогу запропонувати орендарям знижки, орендні канікули, тощо.

Юлія Литвиненко, директор IWG в Україні розповідає про власну стратегію збереження заповнюваності та оптимізації витрат:

- збереження заповнюваності шляхом надання знижок на оренду під час карантину;
- залучення нових орендарів за промотарифами;
- збалансування витрат та доходів. «Адже при бажанні підтримати наших резидентів ми не могли допустити мінус в P&L. Очікувано, що в результаті надання знижок доходи скоротилися і стояла задача оптимізувати власні витрати. В першу чергу ми закликали власників будівель надати нам підтримку у вигляді знижок на оренду та зменшення операційних витрат. Зі свого боку ми вдячні ленд лордам, котрі об’єктивно відреагували та надали підтримку, — коментує Юлія Литвиненко. — Ми також оптимізували витрати на маркетинг, відклали проекти з реновації до 2021-22 відмовилися від додаткових послуг. Щоб зрозуміти, які витрати нам дійсно потрібні, а які можуть «зачекати», керувалися тактикою need to have or nice to have».

Компроміс шукали абсолютно всі оператори ринку – від бізнес-центрів до коворкінів та гнучких офісів. «Одне з популярних рішень — персональні програми лояльності, — коментує Ілля Кенігштейн, CEO і засновник мережі бізнес-просторів Creative States. — З початку пандемії ми не міняли вартість орендної плати, але запропонували клієнтам знижки. В середині квітня резиденти вперше заговорили з нами про це. Розуміючи всю складність ситуації, невеликим компаніям до десяти людей ми знизили оренду на 30-40%, великим — в залежності від розміру, до 20%».

Орендні ставки: падіння та поступова стабілізація

Як вже зазначалося, ринок офісної нерухомості останні роки демонстрував стабільне зростання, якісні площі бронювалися ще до фактичного виведення на ринок, адже відчувався певний дефіцит. Орендні ставки з року в рік зростали.

«Починаючи з другого півріччя 2017 року низька девелоперська активність у поєднанні з відносно високим попитом з боку орендарів стимулювала зростання орендних ставок на офісні приміщення в Києві. До кінця 2018 року орендні ставки на офісні приміщення найвищої якості в Києві досягли 29 дол. США за кв. м на місяць (без ПДВ, комунальних та сервісних платежів) з подальшим зростанням у 2019 році до 30 доларів США за кв. м без ПДВ», — коментує Марта Костюк, керівник департаменту аналітики та консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні.

На початку 2020 р. ринок розвивався за прогнозованим сценарієм, все ще відчувався дефіцит якісних площ, що утримувало орендні ставки на високому рівні.

«На кінець І кварталу, декларовані орендні ставки залишалися на рівні попереднього кварталу та становили $26-45/кв. м/місяць для класу А та $14-$30/кв. м/місяць для класу B, — наводить цифри Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine. — Введення карантинних заходів негативно вплинуло на орендні ставки у ІІ кварталі. Декларована орендна ставка варіювались в діапазоні від $25-$35/кв.м/місяць для об’єктів класу А (-22% для верхньої межі кв./кв. і -4% для нижньої межі кв./кв.) та від $12-$26/кв.м/місяць для об’єктів класу В (-13% для верхньої межі кв./кв. і -14% для нижньої межі кв./кв.).  

Із початком поступового відновлення економічної активності в червні, орендні ставки почали стабілізуватися. У ІІІ кварталі, декларовані орендні ставки залишалися на рівні ІІ кварталу та в діапазоні $25-$35/кв.м/місяць для об’єктів класу А. Декларовані ставки на приміщення класу В варіювались в межах від $13/кв.м/місяць до $25/кв.м/місяць, причому нижня межа зросла на 8,3% кв./кв. та верхня межа зменшилась на 3.8% кв./кв., відповідно.  На кінець 2020 року, декларовані орендні ставки для приміщень класу А коливались у діапазоні $25-$30/кв.м/місяць. Вища межа декларованих орендних ставок для класу А зменшилася на 14% кв./кв. та нижня межа декларованих орендних ставок для класу А залишилась на рівні попереднього кварталу. Декларовані орендні ставки для класу B дещо стабілізувались на становили $13-$25/кв. м/місяць».

Нова пропозиція та вакантність

До початку карантину очікувалося, що на ринок вийде понад 200 тис. кв. м нових площ. «Передбачалось, що більша частина такого значного обсягу нових площ буде поглинута до моменту їх вводу в експлуатацію, зважаючи на відкладений попит на якісні приміщення великого розміру з боку зростаючих секторів ІТ та коворкінгів», — коментує Радомир Цуркан.

Але через стриману орендну активність, частина проектів була відкладена на 2021 рік. Врешті, за даними Cushman & Wakefield в Україні, пропозиція нових офісних приміщень склала близько 88 500 кв. м GLA, що на 15% менше, ніж у 2019 році, але майже вдвічі перевищує показники 2017 і 2018 років.

Серед найбільших об’єктів, що вийшли на ринок, Радомир Цуркан, назвав БЦ Platforma (19 500 кв. м), БЦ Avenue 53 (18 500 кв. м), офісна будівля на вул. Гарматна, 4 (12 400 кв. м), БЦ Forum Park Tower (11 500 кв. м), БЦ M8 (11 000 кв. м) та інші.

«У сегменті коворкінгів та гнучких офісів за перше півріччя 2020 у столиці відкрилися десять нових локацій сумарною площею понад 23 000 кв. м», —зазначив Ілля Кенігштейн.

До нової пропозиції також додалися площі, що вивільнилися в результаті відтоку орендарів, що збільшило рівень вакантності.

«Середня вакантність на ринку зросла на 4,5 п.п. з кінця 2019 року, досягнувши 13% на кінець 2020 року, — пояснює Радомир Цуркан. — Основними факторами, що обумовили значне зростання вакантності, стали високий рівень нової пропозиції, припинення або закінчення договорів оренди та скорочення офісних площ деякими орендарями, які найбільше постраждали під час локдауну».

Витримати удар ринку допоміг відкладений попит та попередні договори оренди. «За попередніми даними, результат поглинання в 2020 році — близько 85 тис. кв. м (найбільші угоди — 7500 кв. м Водафон в БЦ Сигма, 4500 кв. м ЕvoPlay на Лейпцизькому, переїзд Frag Lab в БЦ Венеціанський на 3 600 кв. м), що в половину менше ніж в 2019 році, проте досить для компенсації нового обсягу площ», — коментує Марина Гуревич, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine.

Переформатування та тренди сьогодення

Зміни, що відбулися з ринком, будуть мати незворотній характер — так як було до пандемії, вже не буде ніколи, але віддалена робота тривати вічно не буде, люди поступово повертаються в офіси.

«Якщо декілька місяців тому ми спостерігали певний «ступор» у формуванні стратегії щодо повернення людей в офіси, то зараз все більше компаній або мають чіткий план, або формують своє бачення подальшого розвитку. Всі уже звикли жити у даних обмеженнях і працюють над підвищенням ефективності. Адже тільки ефективний бізнес може не тільки вижити, а і зростати у даних обмеженнях, бо певні ніші звільняються, — ділиться думками Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine. — Найбільш стійкими виявились формати flexible office space та hot desk, тобто офіси, які не мали чітких закріплених робочих місць за співробітником та дозволяли доволі гнучко організувати внутрішній простір. Самі ці офісі уже були змінені та оптимізовані з точки зору кількості робочих місць стосовно кількості працівників, і, відповідно, ефективність використання наявної площі  у них була суттєво вища. Тому у 2020 році відбулося доволі очікуване явище — переформатування концепцій офісних просторів. Необхідно було тільки отримати значний поштовх до цього».

«Багато орендарів модернізували свої офісні приміщення, створивши зони, де реалізовано формат закріпленого робочого місця, а також формат гнучкого робочого місця, — коментує Арман Саркісян. — Це було зроблено через те, що навіть у період пандемії були співробітники, які з різних причин продовжували постійно відвідувати офіс й потребували закріпленого за ними робочого місця. Водночас, інші співробітники, які працюють за гнучким графіком, приходячи в офіс, користуються зонами hot-desking або shared deks, тобто незакріпленими робочими місцями. Такий підхід дозволив багатьом компаніям оптимізувати свої орендовані приміщення й відмовитися від зайвих площ».

При виборі офісних площ для орендаря на перше місце виходить також зниження фінансових ризиків. «Наразі більшість підприємців розуміють, що нераціонально інвестувати в офіс, ремонт та інші капітальні витрати, і цим самим заморожувати активи. Інвестицію доцільніше направити на розвиток бізнесу, — наголошує Юлія Литвиненко. — Офіс без інвестицій на гнучких умовах - тренд сьогодення та майбутнього».

Ще один тренд, який наразі спостерігається — підвищення безпеки перебування в офісних приміщеннях. «На хвилі пандемії розробники активно стали випускати IoT-продукти для корпоративних потреб. Перевірка температури відвідувачів і доступ на локації за допомогою безконтактних приладів — мінімальні перетворення, які вже стали повсякденними в бізнес-центрах, — говорить Ілля Кенігштейн. — З початку пандемії на всіх локаціях Creative States резиденти і гості просторів проходять через систему аерозольного знезараження: спеціальну рамку, розпилюючи розчин на основі колоїдного срібла, який знезаражує верхній одяг. Також на всіх локаціях встановлені безконтактні гаджети EdPro для виміру температури відвідувачів».

Прогнози

Експерти обережні в прогнозах, адже ситуація щодо пандемії поки що невизначена, немає чіткої стратегії щодо вакцинування, тому строки стабілізації ситуації з коронавірусом доволі розмиті.

«Багато що залежить і від стану економіки, від політичних факторів та залучення інвестицій, і, як не банально, від того, коли більшість людей отримає вакцину та зможе повернутись до нормального стану життя, — коментує Дмитро Омельчук. —Думаю, що ми все більше будемо спостерігати зростаючу тенденцію до концепцій офісів із hot desk, компанії будуть змінювати формати та бачення офісного простору».

«У бізнес-центрах остаточно зміниться гостьова політика. Простори стануть більш безпечними, різноманітнішими всередині за кількістю сервісів, але більш закритими зовні, — прогнозує Ілля Кенігштейн. — Однозначно ми застали відродження гнучких офісів. Ніяких довгострокових контрактів з орендодавцям і додаткових вкладень в облаштування і ремонт власних офісів. Тепер все більше лендлордів будуть намагатися пропонувати клієнтам комплексні рішення. Принцип «все включено» з готелів переходить в офіси».

Експерти компанії Cushman & Wakefield прогнозують, що протягом 2021 року динаміка попиту на офісні приміщення в Києві в цілому залишиться на поточному рівні, що означає незначне зростання вакантності та може призвести до зниження орендних ставок. «Однак реальна майбутня динаміка первинної вакантності й орендних ставок у секторі буде залежати від обсягів фактичного введення нових офісних площ у короткостроковій і середньостроковій перспективі, ефективності боротьби з COVID-19, а також від загальної економічної ситуації і ділового клімату в Україні, — пояснює Марта Костюк. — Виходячи з наявної інформації та настроїв крупних компаній-орендарів, починаючи з 4 кварталу 2021 року прогнозується суттєве збільшення попиту на офісні приміщення в Києві та інших великих містах України».

За оцінками аналітиків у 2021 році в експлуатацію планується введення близько 160-180 тис. кв. м офісних площ. Серед великих об'єктів — офісна будівля на вул. Короленківська, 4-6 (GLA 20 000 кв. м), БЦ Eleven III (GLA 16 500 кв. м), БЦ Magnett (1 черга) (GLA 33 000 кв. м) і БЦ LUWR (Lukianivska Work & Relax) ( GLA 22 000 кв. м).