Ринок офісів у пошуку балансу: як співпрацюють орендарі та орендодавці під час карантину

15.04.2020

Автор: Оксана Гришина

Кабмін звільнив на час карантину від сплати орендної плати заклади торгівлі та розважальні центри, але не торкнувся взаємовідносин орендарів та орендодавців офісної нерухомості. При цьому рекомендував перевести на дистанційну роботу всіх, кого можливо. Property Times дізнавався, як функціонують БЦ в умовах карантину?

Наразі немає обмежень, запроваджених органами державної влади та місцевого самоврядування, щодо роботи об’єктів офісної нерухомості, на відміну від ТРЦ. Тому більшість офісних центрів продовжують працювати у звичному режимі.

«Ми стежимо за нововведеннями й аналізуємо інформацію. Під час карантину наш пріоритет як керуючої компанії залишається незмінним — коректна робота усіх інженерних систем у будівлі, безпека резидентів та безпека офісних приміщень. Astarta Organic Business Centre продовжує працювати відповідно до штатного розкладу, тобто 24/7. Диспетчерська служба, технічні фахівці, служба охорони та клінінгу, адміністратори рецепції, відділ оренди, юристи, бухгалтерія — тобто усі ті, чия присутність необхідна для повноцінного функціонування БЦ — продовжують працювати у БЦ у звичному режимі або частково дистанційно», — прокоментувала Юлія Щаслива, директор ТОВ «ТЕК «Енергоінвест» (керуюча компанія БЦ «ASTARTA»).

Але карантин б’є по бізнесу, та опосередковано по офісній нерухомості. Згідно експрес-опитуванню ЕБА у кінці березня, майже половина компаній (48%) вже фіксувала від 20% до 50% втрат від доходів. Ще 16% прийняли рішення про зміну заробітної плати персоналу, а 14% — про скорочення штату. Продовження карантину до 24 квітня приведе до зменшення зарплат (23% опитаних), 17% повідомили про вимушене скорочення штату, а 6% — про часткове закриття бізнесу. Згідно опитуванням Advanter Group, у разі продовження карантину до 31 травня питання повного закриття бізнесу розглядають 10%.

Скорочувати виплати на персонал чи на офіс? Такий вибір став майже перед кожним бізнесом. Перемовини по орендній платі на час карантину не завжди закінчуються компромісом. Наприклад, генеральний директор Promodo Олександр Колб повідомив, що з 1 квітня офісів у Києві та Харкові немає. «У режимі тотальної економії я вирішив відмовитись від офісів зовсім (залишили 19 кв. м для бухгалтерії та принтера). Бізнес вимагає швидких та твердих рішень. Я бачу, як мінімум, два великих плюса: ми зберігаємо 1 млн обороту компанії, що дозволить зберегти робочі місця. Я не хочу годувати орендодавців, які вимагають 100% ставку у кризу. Ми провели декілька раундів перемовин, але вони зайшли у глухий кут», — написав він на сторінці у Фейсбук.

Але це нетипова ситуація, хоча б тому, що Promodo будує собі хаб площею у 2 тис. кв. м у Харкові, тож економія в умовах, коли майже весь колектив працює віддалено, і продовжуються роботи у майбутньому офісі — логічна.

Щодо загальної реакції бізнесу на карантин, то, як і в інших кризах, перемовини йдуть з ситуативним успіхом. «З середини березня ми та наші сусіди по БЦ перешли на карантинну схему роботи: частину співробітників перевели на віддалений режим, частину — у відпустку за свій рахунок, по факту звільнили приміщення. Згідно логіки відміни платежів для орендарів ТЦ у цієї ж будівлі, юрвідділи почали перемовини про скорочення орендної плати на час карантину. Але замість допугоди зі зниженням отримали рахунок на авансовий платіж у повному обсязі ($20–40 за кв. м) плюс підвищення коридорних коефіцієнтів за місця загального користування до 10 евро за кв. м), плюс комунальні витрати. При цьому орендні ставки прив’язані до іноземної валюти, яка девальвувала з початку року на 15%. Нам не вдалося домовитись, хтось вирішив залишитись, а ми розірвали угоду та звільнили приміщення, наші співробітники працюють віддалено. Але, судячи з активізації трафіку, щоб не платити «за повітря», компанії повертають колективи до офісів», — на умовах анонімності розповів представник однієї з компаній.

У БЦ ASTARTA повідомили про зменшення кількості відвідувань резидентами,  що цілком закономірно з огляду на запроваджений карантин. Незначна частина компаній-резидентів перевели своїх співробітників на віддалений режим роботи повністю. Тим не менше, більшість компаній продовжують роботу в офісах повністю або частково, у деяких запроваджено позмінний графік роботи. «Що стосується перегляду умов оренди на період карантину, ми отримали звернення переважно від невеликих орендарів. Кожен випадок розглядаємо індивідуально, враховуючи сферу діяльності бізнесу та потенційні ризики для нього у найближчий час. Звичайно, ми готові слухати і чути наших орендарів, тому спільно шукаємо компромісні рішення. Наразі ми ведемо перемовини більшою мірою із закладами зони рітейлу на 1 поверсі, тому що саме на рітейл-зону запровадження карантину вплинуло у першу чергу. Втім, бізнеси швидко адаптувалися: у когось доставка ефективно працювала завжди, комусь її довелося запустити максимально швидко», — зазначила Юлія Щаслива.

99% резидентів IQ business center відвідують свої офіси регулярно, жоден не опечатав приміщення і не закрив доступ для співробітників. «Звісно, кількість відвідувань упало орієнтовно на 50-70%. Повністю закриті більшість інфраструктурних орендарів — Спортлайф, ресторан, лоббі-бар, столова, конференц-зали, міні-маркет. При цьому працюють банк та Нова пошта. Для офісних центрів не було вимог обмежень доступу або закриття входу до приміщень. Тому БЦ функціонують та для офісних резидентів ми стараємось підтримувати умови, що прописані у договорах оренди. Звісно, надходять запроси з різними побажаннями (знижка, відстрочка) — індивідуально ми працюємо з кожним орендарем — аналізуємо профіль діяльності, розмір приміщення, що він займає, базові умови оренди. Для інфраструктурних орендарів, які вимушені припинити роботу, надаємо орендні канікули», — повідомила директор IQ business center Вікторія Федорова.

«Ми працюємо у повному обсязі, всі бізнес-центри відчинені. Кількість присутніх резидентів скоротилась на 50-60%. Але канікули ми не надаємо, адже власники бізнес-центрів не надають їх нам. Ставки у доларах, так само, як і наші зобов’язання перед орендодавцем. Тим не менш, ми йдемо на компенсацію у різних варіаціях ситуативно», — прокоментувала директор з продажів компанії IWG Юлія Литвиненко. При цьому вона підкреслила, що компанія не відмовляється від планів розширення, зокрема відкриває десяту локацію IWG — Regus у новому бізнес центрі Avenue 53 на Проспекті Перемоги, 53.

Експерти прогнозують, що ця криза завдасть меншого удару по ринку офісної нерухомості, ніж та, що обрушилась у 2013-14. «Суттєво змінилась структура орендарів. В 2013-му левова частка, біля 70% орендарів якісної нерухомості припадала на іноземні компанії, які на тлі кризи згортали свою присутність на українському ринку або зменшували орендовану площу. Зараз частка іноземних компаній біля 30%, а більша частина запитів була від вітчизняних компаній. До того ж, досить великим був відкладений запит, якісних площ не вистачало. Так, ми прогнозуємо, що відсоток вільних площ збільшиться після карантину, але не катастрофічно, до 10%», — говорить CEO NAI Ukraine Віталій Бойко.