Как рынок офисной недвижимости переходит от количества к качеству

24.07.2017

 Автор: Сергей Власов

В последние несколько лет на рынке офисной недвижимости сохраняется высокий уровень вакантности. С другой стороны, отдельные офисные центры заполнены почти на 100%. Это обуславливает переосмысление реалий рынка, структуры предложения и спроса. Эксперты рынка офисной недвижимости рассказали Property Times, какие тенденции отмечаются в этом сегменте, и с какими результатами для него завершилась первая половина 2017 года.

Ситуация в сегменте

Рынок офисной недвижимости Киева все еще находится на стадии заполнения площадей, которые были введены перед кризисом 2014 года, отмечают в JLL в Украине. Рынок никак не может поглотить значительный объем новых площадей, введенных в 2011-2014 годах. При этом увеличение предложения на тот период совпало с падением спроса, что и привело к росту доли вакантных площадей в 2015 году до 40% в классе А и до 22% в классе В.

Источник: JLL

В последние два года эксперты отмечают снижение объема вакантных площадей, объясняя это как оживлением спроса, так и тем, что девелоперская активность на офисном рынке Киева по-прежнему находится на низком уровне.

«По итогам 2017 года будет введено не более 50 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости – количество новых бизнесцентров можно пересчитать по пальцам одной руки, – комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине. – Крупнейшим объектом станет БЦ Astarta, на который придется около 70% от всего объема ввода в 2017 г. Сохранение динамики снижения вакантных площадей ожидается и во 2-й половине текущего года».

По данным JLL в Украине, по сравнению с серединой 2016 года, средняя доля вакантных площадей в Киеве снизилась на 3 п.п. В классе А снижение доли вакантных площадей чуть больше – на 3,2 п.п., в классе В – на 2,5 п.п.

analitic2Источник: JLL

Максимальная базовая арендная ставка пока остается стабильной и составляет 340 долл. США за кв. м в год (28 долл. США за кв. м/мес.). Это связано, как отмечают эксперты компании, с пока еще высокой средней долей вакантных площадей, что сдерживает рост ставок, с другой стороны, ее падение тоже не происходит вследствие устойчивого спроса и невысокого объема ввода.

«Как мы видим, вакантность в БЦ, ввиду низкого объема ввода в эксплуатацию новых помещений, постепенно снижается, но прежде всего в классе B. Ставки в этом году возросли, и связано это, в первую очередь, с затратами на содержание объектов недвижимости, а также со снижением объема качественных предложений на рынке», – комментирует замдиректора ООО «Грин Сайт Менеджмент» Елена Карпенко.

Спрос и предложение

Все аналитики и участники рынка сходятся в том, что, как и в 2016 году, основной спрос на офисы, обеспечивают IT-компании, которые сформировали более половины всех сделок в сегменте качественной офисной недвижимости в 2017 году.

«Тенденцией этого года и позитивным сигналом для будущего развития является оживление сектора бизнес-услуг, в частности, спроса со стороны юридических компаний и коворкингов», – говорит Александра Глобина.

Также в течение последних полутора лет наблюдается активизация спроса со стороны международных FMCG компаний, а также украинских государственных организаций, добавляют в Cushman & Wakefield в Украине. А среди проектов, которые с большей степенью вероятности будут реализованы в течение 2017-2018 года, в компании отмечают БЦ «Астарта» (ввод в эксплуатацию запланирован двумя фазами в октябре 2017 года и в 3-м квартале 2018 года), Unit City (на базе бывшего мотоциклетного завода) и новый бизнес-центр по адресу ул. Зоологическая 5/1.


Крупнейшим объектом на рынке офисной недвижимости в 2017 году станет БЦ Astarta

Сложно, но можно

Несмотря на сложившееся за кризисный период восприятие, что на рынке существует высокая доля вакантных площадей, в Киеве есть достаточно много объектов, в которых наблюдается нулевой уровень вакантности.

Как сообщают в Cushman & Wakefield в Украине, в Центральном деловом районе (ЦДР) заполняемость высокая, вакантность не более 3-5%, особенно в бизнес-центрах B-класса. В бизнес-центрах класса А, построенных за последние 2-3 года, вакантность выше, в пределах 10-20%, но продолжает снижаться. Вне ЦДР ситуация практически аналогичная.

«Успешные бизнес-центры, – говорит руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине Левон Папоян, – последовательны и лояльны по отношению к арендаторам. Они обеспечивают качественное обслуживание зданий и инженерных систем, проявляют гибкость в переговорном процессе, как с действующими, так и с новыми арендаторами, готовы искать компромиссные решения».

Тренды

«Одним из положительных изменений, – комментирует Левон Папоян, – стало существенное уменьшение дисбаланса между осознанием арендаторами и арендодателями новых рыночных реалий. Это связано в первую очередь с выравниванием объемов спроса и предложения на рынке».

Также эксперт подчеркивает, что в сегменте сегодня остро ощущается нехватка качественных предложений класса B. «Лишь небольшое количество собственников бизнес-центров осознают необходимость инвестиций в улучшение своих зданий – обновление входной группы, фасадов, замену устаревшего оборудования и т.д. Большая часть собственников придерживаются позиции удерживания уровня доходов за счет экономии средств на модернизацию объектов», – констатирует эксперт Cushman & Wakefield в Украине.

По мнению Олеси Назаренко, Director Service Excellence IQ business center, арендаторы становятся все требовательнее, объединяются друг с другом с целью получить желаемое. «Есть и обратная сторона этого – часто требования арендаторов являются отличными идеями по развитию пространства и, совместными усилиями, реализуются. Арендаторы, по выражению Олеси Назаренко, «утратили «ген приспосабливаемости» под требования арендодателей, а арендодатели его у себя вывели».

Подводя итог, можно вспомнить небезызвестный закон перехода количественных изменений в качественные, как никогда подходящего к сегменту офисной недвижимости в настоящий момент. Или проще – «лучше меньше да лучше». Компании, рассматривающие аренду офисов в бизнес-центрах понимают, что сегодня этот рынок – рынок арендатора, и, подобно ситуации в ритейле, долго сравнивают и оценивают качество «товара».

«БЦ уже не может предоставлять в аренду просто помещение, БЦ – это уже гораздо более комплексное понятие. Это атмосфера, это стиль жизни, это активность внутри. Можно сказать, что рынок БЦ выходит в «4-е измерение»: кроме высоты, ширины и длины, есть его наполнение. И от качества этого наполнения зависит, какие компании будут его арендаторами, надолго ли задержатся, будут ли счастливы сотрудники компании-арендатора. Да, мы говорим, уже о счастье людей, как критерии успешности БЦ», – делится мнением Олеся Назаренко.


Читати інші статті

02.09.2019
Property Times поговорив з експертами ринку і пропонує свій аналіз стану речей на ринку логістичної нерухомості України.
детальніше
21.08.2019
Перше півріччя виявилось не дуже вдалим для ринку торговельної нерухомості
детальніше
19.08.2019
Яким було перше півріччя для ринку офісної нерухомості, з'ясовував разом з експертами Property Times
детальніше