Property Times Житлова нерухомість

Український ринок житлової нерухомості продовжує трансформуватися під впливом воєнного часу. Попри складні умови, квартири в новобудовах зберігають статус інвестиційного активу, проте сам характер інвестування кардинально змінився. Експерти галузі в коментарях для Property Times поділилися своїм баченням поточної ситуації та перспектив розвитку інвестиційного сегменту.

Повернення інвесторів: нова реальність ринку

2025 рік став переломним з погляду відновлення інвестиційної активності на ринку нерухомості. За словами Олени Рижової, комерційного директора компанії «Інтергал-Буд», цей період можна впевнено називати роком повернення інвесторів у нерухомість, в тому числі й портфельних.

«У 2022-2024 роках з ринку майже повністю зникли інвестори, які до повномасштабної війни становили до 40% від всіх продажів на ранніх етапах будівництва, а ринок новобудов був орієнтований виключно на кінцевого покупця», — пояснює експертка. — Проте ситуація змінилася. Попри воєнні ризики та нестабільну ситуацію, інвестори поступово повертаються на ринок, а частка інвестиційних угод в Україні на ранніх етапах вже становить 10-15% залежно від регіону. Це гарний показник: хоча обсяги ще не повернулися до довоєнних, це свідчить про повернення попиту на інвестиційні проєкти, бажання інвесторів примножувати капітал або заробляти на первинному житлі».

Вікторія Байрак, керівник відділу продажу та маркетингу VD Group, підтверджує: квартири в якісних новобудовах зберегли статус повноцінного інвестиційного активу, особливо в безпечних і економічно стабільних містах, таких як Львів, Івано-Франківськ, Чернівці. За оцінками експертки, сьогодні інвестори формують у середньому близько 30–40% попиту в сегментах бізнес- та преміум-класу, решта покупців — це кінцеві споживачі, які обирають житло для власного проживання.

Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud, підтверджує цю тенденцію: «У житлових комплексах комфорт- та бізнес-класу частка інвесторів сьогодні становить до 20%. Основний попит у цих сегментах формують кінцеві покупці, які купують житло для власного проживання або покращення житлових умов. Інвестор більше не є домінуючим гравцем, як це було до 2022 року».

Пресслужба City One Development ділиться власними спостереженнями: «Наш досвід реалізації житлового комплексу бізнес-плюс класу The Light у Печерському районі Києва, будівництво та продажі якого City One Development розпочала у 2025 році: за період старту продажів близько 40% угод мають інвестиційну мотивацію, тоді як 60% покупців купують житло для власного проживання».

Цілком очікувано, що показники в Західному регіоні дещо відрізняються в більший бік. Марта Герус, директор маркетингу та продажів Avalon, наводить такі цифри: «Частка інвесторів сьогодні становить близько 20-30% залежно від проєкту, тоді як домінують кінцеві покупці, які купують житло для особистого користування. Інвестори стали більш вибірковими та сфокусованими на комплексах із високою ліквідністю та продуманою екосистемою».

Особливо цікавий досвід Greenville у Львові. Юлія Білень, керівник департаменту продажів львівських проєктів Greenville, повідомляє: «Все більше покупців у Львові свідомо обирають первинний ринок саме з інвестиційною метою — як форму захисту коштів від знецінення, довгострокового збереження вартості та можливості додаткового прибутку. Зараз частка інвесторів у структурі попиту в проєктах групи компаній Greenville становить близько 50%».

У київських проєктах Greenville ситуація дещо інша. Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів київських проєктів, зазначає: «За досвідом продажів в наших житлових комплексах Greenville Park і Greenville на Печерську можемо констатувати, що близько 30% угод — інвестиційні. На початку минулого року в Greenville на Печерську якраз стартувала нова секція і попит мали саме однокімнатні квартири під інвестицію. Так звані "пакетні інвестори" купували одразу декілька квартир такого типу».

Трансформація інвестиційного підходу

Ключова зміна полягає не стільки у кількості інвесторів, скільки в їхньому підході до вибору об'єктів. Пресслужба City One Development чітко формулює цю трансформацію: «Якщо до повномасштабної війни значна частина угод мала спекулятивний характер, то у 2025 році інвестори діють значно зваженіше й прагматичніше».

Ірина Міхальова підкреслює: «Класична спекулятивна модель перепродажу втратила масовість. Натомість зберігається та поступово наростає інтерес до об'єктів на старті реалізації, але це вже інший тип інвестора — більш обережний і раціональний».

Юлія Білень додає: «Інвестори все більш зважено приймають рішення: з урахуванням локації, концепції житлового комплексу, якості будівництва та репутації забудовника».

Актуальні моделі заробітку

Експерти виділяють кілька основних моделей інвестування в первинну нерухомість, кожна з яких має свої особливості та рівень рентабельності.

Довгострокова оренда

Ця модель заробітку має свої регіональні особливості,  експерти зазначають, що найбільшу рентабельність оренда демонструє в Західних регіонах, хоча й в інших  великих містах та в передмісті столиці довгострокова оренда не втрачає актуальності. 

Вікторія Байрак пояснює: у містах із стабільним попитом, зокрема у Львові, довгострокова оренда демонструє більш прогнозований і стійкий до коливань ринку дохід, особливо в комплексах бізнес- та преміум-класу з повноцінною інфраструктурою.

Марта Герус визначає оренду як найперспективнішу модель: «Сьогодні найбільш актуальною моделлю у Львові є довгострокова оренда, оскільки попит на якісні орендні квадратні метри перевищує пропозицію. Рентабельність оренди у сучасних комплексах зростає завдяки розвиненій інфраструктурі та повноцінним сервісам».

Юлія Білень підтримує цю позицію: «Найбільш актуальною моделлю у 2025 році є довгострокова оренда, особливо у Львові. Внутрішня міграція, приїзд молодих спеціалістів та студентів стабільно підтримують цей сегмент».

Діана Нікітіна, керівниця продажів SENSAR Development, також вважає довгострокову оренду найактуальнішою моделлю заробітку.

Антон Марченко, провідний маркетолог Будівельної групи Синергія, наводить конкретні цифри для Ірпеня: «В ЖК «Синергія Сіті» 1-кімнатні квартири здаються в діапазоні 15-25 тис. грн на місяць залежно від ремонту. Це дає класичну для ринку окупність 8-12 років, і такі квартири зазвичай знаходять орендарів швидко».

Олена Рижова вказує на загальноукраїнські показники дохідності: «Щодо дохідності, то в Україні зараз цей показник варіюється від 6% до 10% в залежності від регіону. Наприклад, інвестиції в київські новобудови сьогодні окуповуються в середньому за 8-10 років при здачі в оренду».

Треба зауважити, що ринок оренди зараз стикнувся з новими викликами. 

«Раніше ще була поширеною модель придбати квартиру, зробити там ремонт і здавати в оренду. Зараз вартість ремонту дуже сильно зросла. Більше того, з поширенням дохідних будинків та апарт-комплексів ця модель поступово відмирає», — пояснює Сусанна Караханян.

Перепродаж після введення в експлуатацію

Ця модель також залишається актуальною, особливо у якісних проєктах. Вікторія Байрак зазначає, що перепродаж залишається вигідним, але вже не масовим інструментом — максимальну маржу отримують інвестори, які заходять на ранніх стадіях у сильні, концептуальні проєкти з надійним девелопером.

Марта Герус зазначає: «Модель перепродажу після введення в експлуатацію також працює, особливо у проєктах бізнес-класу — приріст вартості може сягати 20-30%».

Антон Марченко підтверджує високу рентабельність цієї моделі: «У якісних проєктах ціна за рік зростала в середньому на 20-30%. Якщо говорити простими цифрами: ті, хто заходив на старті продажів приблизно по 38 тис. грн/кв. м, часто могли вийти з інвестиції вже по 45-52 тис. грн/кв. м — залежно від будинку й етапу готовності».

Олена Рижова додає: «Інвестиції можуть приносити 20-40% прибутковості у разі купівлі на котловані та продажу після здачі будинку в експлуатацію».

За спостереженнями Діани Нікітіної, вхід на котловані і перепродаж після введення зберігає найбільший показник.

Юлія Білень наголошує на цінових перевагах раннього входу: «Саме на старті будівництва пропонується найбільш приваблива ціна, яка суттєво відрізняється від вартості квартир у вже готовому будинку. Це створює додатковий запас рентабельності як для подальшого перепродажу, так і для формування інвестиції під оренду».

Вона також зазначає практичні переваги: «Крім цінової переваги, етап котловану дає інвестору значно ширший вибір планувань і поверхів. Наприклад, в нашій практиці часто трапляється так, що ближче до завершення будівництва в продажу залишаються лише фінальні пропозиції, тоді як найбільш ліквідні квартири розкуповуються ще під час зведення будинку».

Анна Тесляк, бренд-директор Будівельної групи Синергія описує практику свого проєкту: «У ЖК «Синергія Сіті» найнижча ціна і найбільший вибір ліквідних поверхів (3-6) зазвичай доступні саме на старті продажів. При цьому ми стартуємо не "з котловану", а частіше тоді, коли монолітні роботи вже виконані частково або повністю. Це більш прогнозований етап, і в середньому через 12 місяців інвестор отримує готову квартиру».

Треба зауважити, що інвестор став більш зважено підходити до купівлі на ранніх стадіях будівництва. Вікторія Байрак підкреслює: потенціал входу на котловані зберігається, однак ринок став значно вибагливішим — працює не сам етап, а поєднання локації, якості проєкту, безпеки та репутації забудовника.

Ірина Міхальова вказує на умови, за яких потенційний інвестор готовий заходити на старті: «Вхід на котловані можливий: у проєктах з прозорою фінансовою моделлю, за умови високої довіри до девелопера, з чітким розумінням термінів і сценарію виходу».

Марта Герус підтверджує: «Потенціал входу на котловані зберігається, проте інвестори значно більш уважно оцінюють репутацію девелопера та етапність будівництва. На ранніх стадіях заходять ті, хто розуміє довгострокову перспективу проєкту».

Сусанна Караханян з Greenville додає важливе спостереження: «Ми помітили, що люди готові вкладатися "на котловані" тоді, коли вони вже є нашими інвесторами. У нас є інвестори, які продають свої квартири в тій секції, що вже здається в експлуатацію, і купують в новій секції, яка тільки на старті. Таке "перепаркування" активів в межах одного проєкту».

Регіональні особливості інвестиційного попиту

Географічний фактор став одним із визначальних у 2025 році. Експерти чітко виділяють кілька зон з різним рівнем інвестиційної привабливості.

Вікторія Байрак детально аналізує ситуацію у Львові: місто залишається одним із найбільш привабливих для інвесторів. Експертка пояснює, що тут поєднуються стабільний попит на оренду, активний діловий та туристичний ринок, а також високий рівень девелоперських проєктів. Інвестори розглядають Львів як місто з прогнозованою ліквідністю, де квартири в якісних новобудовах бізнес- та преміум-класу зберігають ціну й демонструють потенціал подальшого зростання. Окрему роль відіграє попит з боку внутрішніх мігрантів та міжнародних компаній, що формує сталий орендний ринок.

За словами Байрак, Львів сьогодні більше приваблює саме інвестиційний капітал завдяки ліквідності та масштабам ринку, тоді як Івано-Франківськ залишається містом із сильним попитом від кінцевого покупця та потенціалом для зростання вартості в майбутньому.

Ірина Міхальова визначає західні регіони як найстабільніші: «Західні регіони мають стабільний інтерес до інвестицій, у тому числі на стартових стадіях, з фокусом на збереження капіталу».

Діана Нікітіна з SENSAR Development  підтверджує: «Найбільш інвестиційно привабливими сьогодні є Захід країни, столиця дещо втрачає попит через загострення ситуації. В інших містах попит формують переважно покупці для власного проживання».

Юлія Білень пояснює причини привабливості Львова: «Сьогодні інвестиційна привабливість дійсно залежить від регіону та загальної безпекової ситуації. Для багатьох покупців Львівський регіон став одним із ключових критеріїв вибору житла, як для проживання, так і для інвестиції. Ми бачимо на прикладі наших угод, що Львів залишається одним із привабливих міст для інвесторів з центральних та східних міст України. На нашу думку, це зумовлено поєднанням відносної безпеки, розвиненої інфраструктури, ділової активності та стабільного попиту на житло».

Олена Рижова з «Інтергал-Буд»  узагальнює: «Безумовно найбільший попит спостерігається у безпечних регіонах та містах України: Київ і агломерація, Львів, Івано-Франківськ та інші міста західного регіону країни».

Ірина Міхальова характеризує столичний ринок як більш стриманий: «Київ та передмістя демонструють більш стриманий  попит, інвестори заходять вибірково, переважно у якісні проєкти з високим ступенем готовності».

Анна Тесляк розповідає про специфіку передмістя: «Передмістя Києва, зокрема Ірпінь, зараз залишається привабливим для інвестицій, бо тут стабільний попит і на купівлю, і на оренду. Місто близько до столиці, зручне транспортне сполучення, є робота в Ірпені та Києві. Окремий фактор попиту — ВПО. Багато людей обирають Ірпінь як більш безпечну альтернативу прифронтовим регіонам, тому квартири тут часто купують або орендують з дуже практичною метою: "переїхати й нормально жити"».

Сусанна Караханян узагальнює регіональний розподіл: «Якщо Київ (плюс область) або Львів цікаві інвесторам (а також кінцевому споживачу, тому що є робота), то Тернопіль, Івано-Франківськ, Ужгород — якраз міста, де домінує кінцевий споживач».

За спостереженнями Ірини Міхальової з Alliance Novobud, в інших регіонах ринок орієнтований переважно на кінцевого покупця, інвестиційні угоди мають поодинокий характер.

Фактори інвестиційної ліквідності

Експерти одностайні в тому, що ліквідність квартири в новобудові визначається комплексом факторів, а не одним параметром.

Вікторія Байрак детально описує ключові чинники: сьогодні інвестиційну ліквідність квартири в новобудові формує поєднання кількох параметрів. Передусім, це клас житлового комплексу та його концепція. Найстабільніший попит демонструють проєкти бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, продуманими плануваннями та повноцінною внутрішньою інфраструктурою.

Експертка підкреслює важливість стадії готовності об’єкта: чим вища готовність, тим нижчі ризики для інвестора і тим вища ліквідність квартири. Водночас на ранніх етапах будівництва інвестиційна привабливість часто компенсується більш вигідною ціною входу.

Байрак також наголошує: окрему увагу ринок сьогодні приділяє інженерним рішенням і безпеці — наявності укриттів, захищених просторів у квартирах, енергоефективних систем. Це стало вагомим фактором вибору для інвесторів і кінцевих покупців. Не менш важливою є репутація девелопера: реалізовані проєкти, дотримання термінів, якість виконання та прозорість процесів напряму впливають на довіру ринку.

Ірина Міхальова наголошує: «У 2025 році ліквідність формує не окремий параметр, а комбінація факторів: репутація та історія реалізованих проєктів девелопера, стадія готовності та підтверджені темпи будівництва, клас і концепція житлового комплексу, функціональні планування, інженерні рішення, автономність та енергоефективність».

Анна Тесляк додає: «Репутація девелопера і строки — це перше, на що дивиться інвестор. Важливо, чи забудовник здає будинки системно і без затримок».

Діана Нікітіна до цих чинників додає ще юридичну прозорість оформлення угоди.

«Якщо говорити про найкращі формати для інвестицій та поради для інвесторів, то у 2025-2026 роках це, у першу чергу, інвестування в репутаційну історію — у новобудови перевірених часом і надійних забудовників. Важливо перевірити кількість зданих будинків вже після початку війни, чи не зупинялося будівництво у 2022-2024 роках, чи розпочинав забудовник нові черги будівництва або зовсім нові проєкти», — радить Олена Рижова. 

Марта Герус підкреслює важливість комплексного підходу: «Другим важливим критерієм стає функціональність ЖК: наявність власної екосистеми, сервісів, ТЦ, зон для роботи й відпочинку. Люди давно перестали купляти просто квадратні метри. Також значення має локація з доступною інфраструктурою та можливість швидкої окупності інвестиції. Інвестори обирають проєкти, де цінність для кінцевого покупця очевидна вже на старті».

«Концепція і середовище — добре продаються й здаються комплекси формату "місто в місті" — з інфраструктурою, дворами без авто, благоустроєм і сервісами поруч. Плюс — спільнота та події, які роблять життя в комплексі більш "живим" і стабільним для оренди», — розвиває думку Анна Тесляк.

Юлія Білень деталізує: «Зараз ліквідність квартири в новобудові все більше визначається не лише її площею чи ціною, а передусім рівнем комфорту, який пропонує житловий комплекс. Покупці дедалі уважніше ставляться до інфраструктури, як навколо проєкту, так і всередині самого ЖК, адже це безпосередньо впливає на попит у майбутньому: і для проживання, і для здачі в оренду, і для подальшого перепродажу».

Щодо важливості класу ЖК, то останнім часом це поняття поступово розмивається. «Зараз великий відсоток комфорт-класу намагається дотягувати за якістю до рівня бізнесу, а економ намагається дотягнутися до комфорту. Тому що змінюються цінності та пріоритети у людей: не так вже важлива висота стелі у твоїй квартирі, як концепція ЖК, його наповнення, інфраструктура, ком'юніті, локація тощо», — коментує Сусанна Караханян.

Ще один важливий  критерій, обумовлений воєнними діями та їхніми наслідками, — безпекові рішення та відповідна інженерія.

Анна Тесляк наголошує на актуальності цього фактору: «Інженерія і безпека — у 2026 році це один із ключових факторів. Сильно додають ліквідності рішення на випадок відключень: безперебійне живлення в будинку, робота домофонів, камер, Wi-Fi та освітлення в холах. Також важливі контроль доступу й відеоспостереження».

Вона також зазначає тренд, пов'язаний з блекаутами: «На вибір також впливають блекаути. Люди частіше звертають увагу на автономне опалення, а також на комплекси з невисотною забудовою, де простіше піднятися на потрібний поверх, навіть якщо ліфт тимчасово не працює».

Сусанна Караханян підтверджує: «Маст хев — безпекові рішення (сховища, паркінги) та додаткові джерела електроживлення (генератори, сонячні панелі тощо)».

Олена Рижова узагальнює зміну пріоритетів: «На перше місце вийшли безпека, можливість одразу заїхати і жити, наявність підземного паркінгу, який може виконувати функцію укриття, а вже потім --- розвинена інфраструктура (школи, дитячі садки), наявність ремонту тощо».

На ліквідність об’єкта для інвестування також впливають планування та формат квартири.

Анна Тесляк пояснює: «Найліквідніші — ті, що підходять більшості: зручне планування, нормальне зонування, зрозумілий бюджет ремонту. Тобто те, що швидко продається і швидко здається».

Сусанна Караханян зазначає зміну попиту: «Великі площі квартир вже не цікавлять інвесторів. Цікавить, наскільки швидко і якісно може бути побудований проєкт».

«Найбільший попит спостерігаємо на 1-2-кімнатні квартири, площею від 37 до 66 кв. м», —  конкретизує Олена Рижова.  

Серед додаткових факторів, які впливають на вибір інвестора, девелопери називають наявність акредитації за державною іпотечною програмою «єОселя».  

«Якщо компанія та її об'єкти акредитовані у державній програмі "єОселя", це свідчить про підвищений рівень довіри. Доречі, саме така акредитація, може стати для інвестора одним із чинних факторів при виборі об'єкта інвестування, адже перед наданням такої акредитації банки проводять комплексну перевірку забудовника, його фінансової міцності, юридичної чистоти, темпів будівництва та виконання зобов'язань перед всіма інвесторами і відповідно, мінімізацію ризиків», — пояснює Олена Рижова.

Прогнози на 2026 рік

Експерти демонструють стриманий оптимізм щодо перспектив інвестиційної привабливості нерухомості у 2026 році.

Вікторія Байрак оптимістична: «У 2026 році інвестиційна привабливість квартир у новобудовах, за оцінками експертки, залишатиметься високою та матиме потенціал до зростання. Ринок поступово відновлюється й отримує новий імпульс завдяки збільшенню обсягів інвестицій, оновленню підходів до будівництва та більш зрозумілій регуляторній політиці з боку держави».

Експертка пояснює: спрощення дозвільних процедур і стимули для інвесторів формують стабільніше середовище для девелоперів, що напряму впливає на якість проєктів і довіру покупців. Особливо привабливими для інвестицій залишатимуться новобудови з продуманою концепцією, сучасною інфраструктурою, енергоефективними та екологічними рішеннями — як у преміальному, так і в бізнес-сегменті.

Ірина Міхальова прогнозує: «У 2026 році ми очікуємо поступове відновлення інвестиційного попиту, насамперед у сегменті нових проєктів на старті, але за умови високої довіри до девелопера та зрозумілої економіки проєкту. Інвестиції в новобудови залишатимуться інструментом збереження та помірного приросту капіталу, а не швидкого заробітку. Ринок остаточно перейшов у фазу зважених, прагматичних рішень».

Марта Герус очікує зростання в Західному регіоніі: «У 2026 році інвестиційна привабливість новобудов на заході країни, зокрема у Львові, очікувано зростатиме. Пріоритетними будуть комплекси з готовою інфраструктурою та змішаними форматами житла і сервісів».

Діана Нікітіна підтверджує позитивний тренд: «У 2026 році очікується поступове зростання попиту на якісні новобудови з розширеною інфраструктурою, невисокою поверховістю та наявністю укриттів».

Олена Рижова додає: «Інтерес до купівлі нерухомості на ранніх етапах будівництва з інвестиційною метою або як інструменту збереження власних коштів зберігатиметься, а квадратні метри й надалі будуть розглядається покупцями як один із найбільш надійних активів та способів зберегти власні гроші».

«Ми впевнені, що у 2026 році інвестиції в нерухомість і надалі залишатимуться одним із найбільш надійних та зрозумілих інструментів збереження і примноження капіталу. Це підтверджується стабільним попитом на купівлю квартир в новобудовах у нашому регіоні. Про позитивну динаміку також свідчить зростання конкуренції на ринку та поява нових, концептуально сильних житлових проектів, які відповідають сучасним запитам покупців», — ділиться прогнозами Юлія Білень.

Що ж до змін вартості квадратного метра, то експерти одностайно прогнозують  підвищення. «Динаміка цін зростатиме також, у зв'язку зі зростанням самої собівартості будівництва та браком робочих сил», — пояснює Марта Герус.

Антон Марченко наводить такі цифри й пояснення: «Собівартість будівництва продовжує зростати. Тому об'єктивних причин для здешевлення первинки ми не бачимо. Навпаки, щоб житло залишалося ліквідним, девелоперам потрібно вкладатися не лише в квадратні метри, а й у те, що навколо: інфраструктуру, благоустрій, безпеку, енергоефективність. Зараз середня ціна на ринку тримається в діапазоні 45-55 тис. грн/кв. м, і ми прогнозуємо, що до кінця 2026 року вона може вийти на рівень 50-60 тис. грн/кв. м. Це означає, що вхід на старті продажів і надалі буде цікавим для інвестора — з потенціалом орієнтовно 10-25% річних, залежно від проєкту, темпів будівництва та ринкової ситуації на момент виходу».

Анна Тесляк звертає увагу на важливий фактор, який також матиме вплив на вартість —  скорочення кількості нових стартів. «За даними аналітики ЛУН, у 2025 році нових ЖК запускалося менше, і ця тенденція, ймовірно, продовжиться у 2026-му. А коли пропозиція зростає повільніше, якісні проєкти тримають ціну краще».

Підбиваючи підсумки, можна сказати, що ринок первинної житлової нерухомості увійшов у фазу зрілого, зваженого інвестування. Інвестор повернувся, але діє обережніше: фокус змістився з швидкої спекуляції на збереження капіталу, прогнозовану дохідність та ліквідність об’єкта. Ключовими чинниками залишаються репутація девелопера, безпекові та інженерні рішення, локація й концепція проєкту. У 2026 році новобудови з високою якістю реалізації та зрозумілою економікою збережуть інвестиційну привабливість, а зростання собівартості будівництва й обмежена пропозиція спричинять подальше підвищення цін.