Итоги H1 2018 сегмента жилой недвижимости: спрос, предложение и структурные изменения

01.08.2018
  445

Автор: Сергей Власов

Сегмент первичной жилой недвижимости, пожалуй, самый сложный для аналитиков в плане и учета, и прогнозов — и это при том, что строить планы на всем рынке недвижимости в Украине вообще довольно сложно. Все же, учитывая этот фактор, а также аналитические отчеты и комментарии экспертов рынка, Property Times публикует итоги первого полугодия в описываемом сегменте — и несколько шире.

Общие данные

Согласно отчету компании UTG, жилой фонд столицы формируют 1 080 600 квартир. При этом общая площадь жилья в Киеве на конец 2017-го года равнялся 63,5 млн кв. м. Таким образом, на каждого жителя столицы приходится 22 кв. м жилплощади (без учета разделения на фактическую жилую и хозяйственную часть квартир).

По итогам 2017-го года в эксплуатацию введено 1,7 млн кв. м жилья (+29,9% к 2016-ому году), правда, в первом квартале 2018-го — только 262 802 кв. м (-11,1% к тому же периоду 2017-го). По прогнозу аналитиков UTG, результат первого полугодия 2018 г. будет на уровне 544 546 кв. м.

Скорее всего, с результатом 2017-го в нынешнем году сравняться не удастся — судя по стартам продаж новых жилых комплексов — этого не случится. Например, в июле-декабре 2017-го года, согласно поисковику ЛУН.ua, старты продаж (а значит, и активного строительства) прошли в 29 ЖК столицы, а в январе-июне 2018-го в Киеве о начале продаж объявили 19 ЖК.

Касательно замедления темпов строительно-монтажных работ, заместитель руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник комментирует: «Такая ситуация возникла по двум причинам: в связи с законодательными изменениями (в первую очередь, новыми строительными нормами — прим. ред.), а также стабилизацией потребительского спроса. В результате чего мы отмечаем первые предпосылки к росту цен на жилье не только в национальной, но и иностранной валюте».

Все же, как констатируют аналитики, интерес со стороны девелоперов к развитию проектов в столице остается высоким: к концу 3-го квартала 2017-го года ими получено 71 разрешение на право выполнения строительных работ общей площадью почти 2,8 млн кв. м. Для сравнения — за весь 2016-ый застройщики получили 114 разрешений на строительство общей площадью чуть больше 2,7 млн кв. м.

Кроме того, как выяснили аналитики UTG, продолжает расти количество новых квартир, но сокращаться их средняя площадь. По результатам 2017 г. установлен новый рекорд — на рынок введены 28 190 квартир (для примера, в 2016-ом — 20 265). Зато средняя площадь квартиры теперь равняется 60,8 кв. м (по итогу первого квартала 2018-го она снова выросла — 63,1 кв. м, а вот в 2016-ом она составляла 64,7 кв. м, в 2015-ом — все 68,6, а в далеком 2011-ом невероятные сегодня 92,9 кв. м).

Средняя площадь однокомнатной квартиры к концу марта в Киеве равнялась 44 кв.м (для сравнения, в 2016-ом — 45,7 кв. м). Средняя площадь двушки — 67,8 кв. м (в 20016-ом — 72 кв. м), трешки — 90,5 кв. м (в 2016-ом — 97,1 кв. м).

Ценовое предложение

По данным статистики ЛУН.ua, средняя цена на квадрат в новостройках Киева продолжает медленно, но расти. За первое полугодие 2018 года она выросла на 900 грн или на 4,1%, и составила —22 500 грн/кв. м. Согласно данным UTG показатель несколько выше: средняя цена на первичном рынке в Киеве составила 23 674 грн/кв. м.

Как говорится в отчете UTG, средняя цена за кв. м в классе эконом в 2016-ом году была 16 511 грн, в 2017-ом — 17 390 грн, а по итогу первого полугодия 2018-го — 17 894 грн. Комфорт в среднем стоил: в 2016-ом — 25 396 грн/кв. м, в прошлом году — 27 153 грн/кв. м, а к июлю текущего года — уже 27 683 грн /кв. м.

Несколько отличаются показатели статистики ЛУН.ua: к июлю 2018 года средняя цена на квадратный метр в новостройках эконом-класса составила 17 700 грн/кв. м (+4,7% к началу года), а в комфорт-классе в среднем метр стоит 19 800 грн/кв. м (+4,8% к началу года).

Тенденция к увеличению стоимости квадратного метра жилой недвижимости, по словам Константина Олейника, связана с ростом качества жилья, использованием новых технологий при строительстве, а также улучшением качества инфраструктуры проектов. Кроме того, эксперты отмечают рост себестоимости строительных проектов.

Вторичный рынок

Для сравнения приведем и цифры по вторичному рынку жилой недвижимости. По итогам июня медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, представленных в базе данных портала Address.ua, составила $1033/кв. м, что на 1,4% выше значения в предыдущем месяце. Данный показатель в категории наиболее ликвидных 1-комнатных квартир при этом понизился на 1,5% до $979/кв. м.

Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подорожали на 2%, и 2,3% соответственно. Медианная цена предложения 4-х и более комнатных квартир выросла наиболее существенно, на 5,5%, до $1410/кв. м.

С начала года цена предложения квартир в долларовом эквиваленте, представленных в базе данных портала Address.ua опустилась на 4,3%, а за предыдущие 12 месяцев цены просели на 6,1%. С начала 2014 г. падение цен по всем категориям составило 43%.

Спрос на однокомнатные квартиры в июне 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 46%. 39% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 14% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

Спрос

Что касается спроса на квартиры, то это, пожалуй, самый больной вопрос для аналитиков рынка, и мнения тут почти всегда расходятся.

По данным Министерства юстиции Украины, за 12 месяцев 2017 г. частными и государственными нотариусами Киева были заключены 31 389 договоров купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов. Прирост за год (относительно 2016 г.) составил +2295 договора (то есть сделки по покупке квартиры или дома) или +7,89%.

При этом, положительная динамика, согласно аналитикам UTG, сохраняется: в первом квартале 2018 г. в Украине заключили 53 47 договоров (+14,2% к первому кварталу 2017 г).

Теперь вернемся к пресс-конференции «Ценовые войны на рынке новостроек», прошедшей в Киеве в апреле. В ходе встречи с журналистами директор по развитию ЛУН.ua Андрей Мима отметил, что, «Проведя закрытый опрос среди застройщиков, где примерно был озвучен порядок того, кто сколько продает, мы оценили, что примерно 40 тыс. квартир в Киеве было продано [за 2017 год]».

А вот согласно отчету компании CDS, в среднем по году совокупные темпы продаж в киевских новостройках в 2017-ом году колебались от 1000 до 1350 квартир в месяц. Наибольшие темпы продаж были характерны для новостроек на старте продаж, где квартиры предлагались по невысокой цене с длительной рассрочкой. В отдельных жилых комплексах ежемесячно продавалось по 50-70 квартир. Конечно, темпы продаж разнились от класса к классу, и самыми быстро распродающимися оказались самые востребованные, т.е. квартиры в эконом-классе (в среднем около 7,5 квартир в месяц в одном ЖК).

Таким образом, по одним подсчетам в Киеве за 2017-ый год было продано около 15 000 квартир, по другим — примерно 40 000 квартир. Договоров купли-продажи в 2017-ом было заключено 31 389 (это и первичка, и вторичка, и индивидуальные жилые дома, хотя их, очевидно несравнимо меньше в Киеве, чем квартир).

Сколько же на самом деле продается квартир в новостройках, сказать крайне сложно, для этого просто нет необходимых инструментов замера.

Например, по одним оценкам, первичка и вторичка на рынке продается примерно поровну. А вот по оценкам экспертов «ИСК Обрий», недавно опубликовавших свой отчет, первичное жилье — более востребовано, чем вторичное, и соотношение сделок в пользу первичного жилья сегодня составляет приблизительно 70% на 30%. Следовательно, округлив количество договоров купли-продажи в 2017-ом, вычтя из него незначительное количество сделок по частным домам и вычтя из них треть, приходящуюся на вторичку, получим, что в минувшем году в новостройках было продано что-то около 20 000 квартир (напомним, что введено за тот же год 28 190).

С другой стороны, все это лишь прикидки и оценки аналитиков. Но, вероятно, «истина где-то рядом».


Читать другие статьи

16.07.2018
Детальнее об итогах рынка офисной недвижимости эксперты компании UTG рассказали на пресс-конференции. Property Times приводит данные по сводной презентации
подробнее
11.07.2018
Property Times проанализировал 100 сайтов ЖК в Киеве и области и сравнил их с результатами 2011-2015 гг., ранее публиковавшихся в профильной прессе
подробнее
20.02.2018
Property Times продолжает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости в Украине
подробнее
12.01.2018
Property Times начинает серию публикаций, посвященных истории рынка недвижимости Украины и отдельных его сегментов
подробнее