Как правительство Польши решает жилищную проблему

02.04.2020

В 2019 году в Польше было сдано в эксплуатацию более 207 тыс. единиц жилья. Этот результат — лучший за почти 40 лет — показывает, что все больше и больше поляков и семей могут купить или арендовать квартиру на свободном рынке. И хотя собственное жилье остается мечтой для многих, есть шанс, что она осуществится благодаря жилищным программам, реализуемым правительством и местными органами власти.

Cтатистическое управление Европейского союза (Евростат) еще не предоставило данные за 2019 год, но уже год назад Польша могла похвастаться третьим местом в Европе после Франции и Германии по количеству построенных квартир. В то же время, по показателю количество простроенного жилья на 1000 жителей Польша опередила не только Германию, но и Великобританию и Испанию. Только Финляндия, Австрия, Франция и Швеция были лучше во всем Европейском Союзе.

Спрос на новые квартиры и дома растет, но ...

Такой хороший результат — это заслуга прежде всего застройщиков, которые строят квартиры для продажи или аренды. В прошлом году девелоперы сдали в эксплуатацию рекордное количество жилья — порядка 130,9 тысячи единиц. Такая ситуация объясняется в первую очередь хорошей экономической ситуацией в стране, среди прочего низкие процентные ставки по жилищным кредитам (в среднем около 4%), снижение безработицы (уровень безработицы около 5%) и рост доходов.

Среди тех, кто покупает квартиры, все больше иностранцев. Помимо приграничных районов, где требуется согласие министра внутренних дел и администрации, квартиры можно покупать без ограничений. Количество сделок с жильем с участием иностранцев в 2019 году пока не сообщается, однако год назад их купили более 7000 квартир, а больше всего в Варшаве (около 2,9 тыс.). Среди покупателей лидерами были граждане Украины, Германии и Белоруссии.

... отсутствие доступных квартир в аренду

Квартиры, а фактически односемейные дома строятся также и индивидуальными инвесторами. В 2019 году было введено в эксплуатацию около 69,6 тыс. единиц жилья. Основная же проблема заключается в том, что в Польше слишком мало дешевых съемных квартир для людей и семей, у которых нет шансов построить, купить или снять квартиру на рынке.

Несмотря, что жилищные кредиты остаются рекордно дешевыми, для многих является непреодолимым барьером требование банков иметь как минимум 10% собственного вклада. Молодые люди находятся в особенно сложной ситуации. По данным Евростата, 45,1% поляков в возрасте от 25 до 34 лет живут со своими родителями. Однако это не только польская проблема; более высокий процент зарегистрирован в Португалии, Болгарии, Италии, Греции, Словакии и Хорватии. Отсутствие перспектив для самостоятельного жилья является одной из основных причин эмиграции поляков.

Что предлагает польское правительство в программе Mieszkanie Plus?

В сложившейся ситуации правительство решило, что неотложной задачей является содействие строительству съемных квартир для людей и семей, которые не имеют доступа к рынку жилья. Национальная жилищная программа, принятая правительством в 2016 году, предусматривает три формы поддержки жилищного строительства в рамках пакета Mieszkanie plus:

  • программа поддержки строительства муниципального жилья, то есть жилья для самых бедных;
  • программа социального арендного жилья, реализуемая ассоциациями социального жилья (TBS) и жилищными кооперативами;
  • программа, предусматривающая строительство недорого жилья под аренду, с возможностью получения права собственности для съемщиков.

Третья программа, действующая менее 4 лет, в настоящее время находится в центре общественного внимания. Адресаты этой программы — те, чьи доходы слишком высоки, чтобы получить квартиру от муниципалитета, и слишком низки, чтобы купить ее с помощью кредита. Предполагается, что до 40% польского общества могут быть в этой ситуации.

Инновационный подход, потому что рыночный и в то же время социальный

В программе Mieszkanie Plus, которую правительство поручило внедрить компании PFR Nieruchomości, муниципалитеты оказывают влияние на выбор арендаторов. Вы даже можете использовать арендную субсидию на 15 лет в рамках программы Mieszkanie na Start. Например, в квартирах, уже построенных в Бялей-Подляске в Люблинском воеводстве, более 150 из 186 семей, проживающих там, получают компенсацию на аренду квартиры. Например, за аренду 50-метровой квартиры, которая в прошлом году составила 696 злотых, семья из трех человек получила доплату в размере 271 зл.

Добавим, что любой человек, включая иностранца, который отвечает критериям, может претендовать на такие квартиры. В Бялей-Подляске принимают участие в отборе люди, которые не владеют другой квартирой и зарегистрированы в этом регионе. Предпочтение также отдается инвалидам и семьям с детьми, а также тем, кто приехал в Белую Подляску на работу.

В целях повышения доступности мест для инвестиций в жилье программа предусматривает использование земли, принадлежащей казначейству и подотчетным, ему учреждениям и компаниям. В июле 2017 года Сейм для этой цели принял Закон о Фонде национальной недвижимости (KZN). Прежде всего, Фонд будет действовать как «земельный банк».

До настоящего времени PFR Nieruchomości осуществляла инвестиции на участках, переданных местными органами власти, государственными предприятиями, и на землях, полученных от частных инвесторов. Для каждого отдельного ЖК создается т.н. «целевое общество», то есть, компания, которая создана исключительно под реализацию этого ЖК. В случае, когда земельный участок выделяют местные власти, муниципалитет может получить взамен либо денежный эквивалент или определенный пул квартир. В некоторых случаях муниципалитет выкупает квартиры у компании, а затем сдает их своим жителям. В этой модели местное правительство арендными платежами оплачивает строительные расходы, чтобы стать владельцем недвижимости примерно через 30 лет.

Крупные заказы для строительных компаний и архитекторов

В 2019 году PFR Nieruchomości провела 7 процедур по отбору генеральных подрядчиков. Для PFR Nieruchomości очень удобно, что компании не нужно применять Закон о государственных закупках. Другими словами, PFR Nieruchomości, как и частные инвесторы, выбирает генеральных подрядчиков для своих инвестиций путем переговоров. PFR Nieruchomości гарантирует прозрачность и равное отношение к компаниям, которые хотят участвовать в таких разбирательствах. До сих пор местные предприниматели подавали самые выгодные предложения.

Кроме того, PFR Nieruchomości в настоящее время является крупнейшим клиентом для архитектурных студий. В случае крупных жилых комплексов организуются архитектурные и градостроительные конкурсы. Студии, которые выиграли 8 уже завершенных конкурсов в Варшаве, Вроцлаве, Катовице и Кракове, будут проектировать в общей сложности около 6800 квартир. На недавно проведенном конкурс на проект ЖК в Варшаве по ул. Ратушовой зарегистрировались целых 52 архитектурных бюро для участие в конкурсе, в том числе и из-за зарубежа.

Современные технологии и решения

Поскольку компания управляет своими зданиями в течение 25-30 лет, поэтому она зависит от высокого качества и современных решений, которые приводят к снижению затрат на строительство и эксплуатацию. Например, компания готовится использовать сборные технологии и BIM (Building Information Modeling).

Реализация сборных элементов занимает гораздо меньше времени и требует гораздо меньшего количества сотрудников на строительной площадке. Кроме того, современные сборные конструкции обеспечивают лучшую теплоизоляцию, что приводит к снижению энергопотребления и, следовательно, снижению расходов на отопление.

В свою очередь, использование современных ИТ-решений и технологии BIM позволяет устранить любые ошибки в проекте, а следовательно и на этапе реализации инвестиций. С точки зрения инвесторов, также очень важно иметь возможность быстро анализировать строительные и эксплуатационные расходы, что дает значительную экономию в течение всего жизненного цикла здания. Кроме того, это снижает риск превышения предполагаемого инвестиционного бюджета.

На данный момент PFR Nieruchomości завершил строительство более чем 900 квартир. Строится в два раза больше. Например, в жилом комплексе Новы Никишовец в Катовице строится более 500 арендных квартир.

В ближайшие годы можно ожидать притока инвестиций, потому что некоторые проекты, подготовленные PFR Nieruchomości, уже обеспечены финансированием. Здесь стоит объяснить, что проекты финансируется Фондом развития жилищного строительства, инвестором которого является государственный банк Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Марек Вьельго, главный редактор Infonajem.pl
при содействии Владимира Велигорского, CEO портала польской недвижимости для украинцев m2poland.com