Рынок первичной недвижимости Одессы: перенасыщения не будет

23.11.2018
  6153

Особенности рынка первичной недвижимости Одессы во многом обусловлены ее расположением. Жилье здесь всегда в цене, застройщики активно осваивают новые участки, особой популярностью пользуется Приморский район, который по стоимость квадратного метра превышает Подольский район столицы и чуть не дотягивает до Шевченковского

В продолжение серии публикаций о рынках недвижимости регионов Property Times изучил ситуацию на рынке первички в Одессе.

Где строят и за сколько продают?

По данным аналитики поисковика недвижимости ЛУН.ua в Одессе (без учета пригорода) в разной стадии строительства находятся 133 жилых комплекса, из них 21 — эконом-класса, 21 — комфорт, 54 — бизнес-класса и 37 — класса элит. По количеству новостроек лидирует Приморский район, где строится 53 новостройки, затем идет Киевский — 39, в Суворовском возводят 25 ЖК и 12 в Малиновском.

Некоторые специалисты высказывали предположение, что такие темпы застройки могут привести к перенасыщению рынка, и в итоге, так называемый, мыльный пузырь лопнет. Другие же не согласны с таким мнением, поскольку в Одессе очень много устаревшего жилого фонда, город нуждается в новом жилье, поэтому никакого обвала в ближайшее время не будет. Растущая стоимость квадратного метра подтверждает эту теорию. За год — с октября 2017 до октября 2018 — средняя цена, по данным ЛУН.ua, поднялась с 17 600 до 19 500, минимальная стоимость квадрата оставалась более-менее стабильной и прибавила всего 400 грн — от 12500 до 12 900 грн за квадрат. Если смотреть на цены по районам, то бесспорный лидер — Приморский район, где средняя цена за квадратный метр достигает 29 11 грн, за ним идет Киевский район — 19500 грн, стоимость квадрата в Малиновском и Суворовском районах значительно ниже — 14 100 грн.

«Минимальная цена квадратного метра в районе Молдаванки — $470 и достигает более $3000 в строящемся доме на Французском бульваре», — комментирует Юлия Близнюкова, эксперт по недвижимости, агентство недвижимости Доминанта.

Как правило, продажи в новых комплексах начинаются на этапе котлована. Застройщики таким образом привлекают средства для ведения работ, а покупатель получает возможность купить жилье по более привлекательной цене. Для тех, кто не имеет полной суммы для 100% предоплаты, застройщики разрабатывают программы рассрочки. «К примеру, можно купить квартиру и выплачивать частями в течение 7 лет, или внести минимальный первоначальный платеж и платить по $400, а остаток — через полгода после сдачи дома в эксплуатацию, — объясняет Юлия Близнюкова. — Последняя акция от известного застройщика предполагает выплату остатка через полтора года после сдачи. Это максимально выгодно для покупателей, которые живут в съемных квартирах. Они могут сделать ремонт, переехать в свою квартиру и выплачивать деньги только уже за собственное жилье».

Спрос

Спрос на новостройки остается стабильным. «Исторический центр привлекает своей архитектурой, одесскими колоритными двориками и особой атмосферой, здесь всегда много туристов. Поэтому в центре квадратные метры больше ценны под коммерцию: гостиницы, турагентства, рестораны и кафетерии, бутики, салоны красоты, частные клиники, — говорит Юлия Близнюкова. — А вот покупка квартир в новых домах пользуется все большей популярностью. Причем в строящихся — в разы больше. И это логично, ведь цена за квадратный метр в строящемся доме дешевле. Так можно сэкономить до $10 000 (квартира площадью 40 кв. м)».

Среди покупателей одесской первички специалисты выделяют несколько категорий. «Прежде всего, это молодые семьи, моряки и студенты. Жители других регионов Украины, которые предпочитают приезжать к морю в любое время, тоже покупают квартиры. Это инвесторы, приобретающие недвижимость для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Например, средняя цена посуточной аренды в сезон летних отпусков составляет от $60», — комментирует Юлия Близнюкова.

В последние годы наметилась четкая тенденция к переориентации спроса в сторону более просторных квартир. Уже так называемые смарт-квартиры площадью 20-25 кв. м утратили популярность. «Современный покупатель предпочитает купить квартиру просторнее даже, если ему придется пересмотреть свои предпочтения по району. Спросом пользуются однокомнатные квартиры от 30 кв. м, и застройщики это учитывают», — говорит Юлия Близнюкова.

Благодаря гибким программам рассрочки, большинство квартир продаются еще на этапе котлована – около 70%. Не редки случаи, когда в день старта продаж выстраиваются целые очереди перед отделом продаж. Люди готовы занимать очередь с раннего утра, чтобы получить возможность выбрать самый удачный вариант планировки и выгодные условия покупки.

Конкуренция

С ростом количества строящихся объектов возрастает и конкуренция как между застройщиками, так и внутри проектных портфелей одного девелопера. Сегодня наметилась тенденция к проектированию комплексных проектов, включающих несколько домов и собственную инфраструктуру.

«Каждый застройщик стремится выделиться качеством и удобствами на территории самого жилого комплекса. Сейчас никого не удивишь красивыми парадными, новыми лифтами, стенами под чистовую отделку. Покупатели сегодня выбирают новые жилые комплексы тех застройщиков, которые предоставляют дополнительные сервисы: собственная эксплуатационная компания (кондоминиум), автономия домов, круглосуточная охрана с видеонаблюдением, удобный подземный паркинг, безопасные детские площадки с прорезиненным покрытием, приватная парковая зона и даже свои фруктовые сады на крышах», — комментирует Юлия Близнюкова.

Первые этажи, как правило, отводятся под коммерцию и объекты сферы услуг. Здесь размещают салоны красоты, стоматологии, кофейни, частные садики. Важно также наличие супермаркетов на территории ЖК. В некоторых комплексах есть свои частные школы, спортивные комплексы, бассейны, фитнес-центры на закрытых территориях. Жители новостроек получают максимум сервисов без необходимости покидать территорию своего ЖК. Люди ценят свое время, и застройщики это учитывают.

Одесские застройщики тщательно прислушиваются к своим потенциальным покупателям, они изучают спрос, проводят различные опросы в соцсетях, участвуют в профильных мероприятиях. Кроме того, в отличие от столицы, в Одессе хорошо отлажен механизм взаимодействия застройщиков и риелторов, разработаны программы мотивации (системы бонусов, проценты от продаж и пр.), при этом покупатель дополнительно не платит комиссию — услугу риелтора оплачиват застройщик. На совместных мероприятиях девелоперы и агентства недвижимости обмениваются опытом, совершенствуют программы сотрудничества.

Подготовила Ирина Настыч