Ринок новобудов Львова: висока конкуренція, додаткова цінність та стабільний попит

31.10.2018
  2813

Property Times продовжує знайомити читачів з ринками нерухомості в регіонах, наразі у нас під прицілом Львів.

Про стан ринку новобудов  Property Times розпитав експертів компанії Novobudovy PRO. З'ясувалося, що для Львова притманна висока конкуренція, аби  втримати покупця, забудовники змушені давати додаткову цінність для майбутніх мешканців.  Детальніше читайте у нашому огляді.

Роман Фединяк,
незалежний агент з нерухомості компанії Novobudovy PRO 


Конкуренція зростає

Згідно з даними головного управління статистики у Львівській області, у 2017 році було введено в експлуатацію 959 тис. кв. м. Станом на сьогодні, в стадії будівництва перебувають понад 100 об’єктів житлової та комерційної нерухомості, котрі отримають сертифікати про готовність протягом найближчих двох років, окрім того в процесі розробки проекту та отримання дозвільної документації перебувають ще близько двох десятків об’єктів. Якщо повернутися в період 2013–2015 років, на ринку первинної нерухомості Львова конкурували декілька великих забудовників. Вибору, як такого не було, відповідно основними критеріями відбору для потенційних покупців житла була не якість будівництва чи розташування, а сама можливість купити омріяну квартиру саме в новозбудованому будинку, з індивідуальним опаленням, комфортним плануванням та просторою прибудинковою територією.

Ситуація змінилась на початку 2015 року, національна валюта почала стрімко девальвувати, хиткі банківські інституції остаточно втратили довіру вкладників й перед населенням постало питання: що робити із заощадженнями, котрі щодня втрачали цінність? Люди масово почали інвестувати кошти в житлову та комерційну нерухомість. Ринок первинного житла почав стрімко зростати, у Львові забудовники щомісячно продавали до 1000 квартир ще до початку будівництва. Попит на новобудови породив десятки нових забудовників й відповідно дав можливість ширшого вибору потенційним покупцям.

Наразі конкуренція на ринку первинної нерухомості Львова є досить високою. Особливо це помітно в сегменті будівництва класів економ та комфорт. Аналізуючи купівельну спроможність населення, а також кваліфікації запитів від людей, охочих придбати житло, можемо говорити, що близько 80% надають перевагу саме економ-житлу, де ціна кв. м на стадії будівництва коливається від $500 до 700 за кв. м.

Проектуючи будинки, забудовники, окрім стандартного набору у вигляді покращеного 0 циклу, змушені давати додаткову цінність для майбутніх мешканців, а саме: сучасний дизайн фасаду будинку, комплексний відеонагляд під’їздів та прибудинкової території, можливість розташування консьєржів тощо. В останній рік особливо популярним у забудовників стало облаштування на дахах будинків зелених зон загального користування. Разом із стрімким розвитком IT-сектору у Львові окремі забудовники поставили особливий акцент на цю категорію покупців. Почали проектувати смарт-житло ( квартири з площами до 35 кв. м), кухні-вітальні площею від 18 кв. м. Окрім того, багато компаній розробили окрему систему знижок та бонусів для IT-спеціалістів.

Пріоритетним для покупців житла є наявність дозвільної документації та репутація забудовника. На жаль, не всі майбутні власники квартир розуміють, які дозвільні документи потрібно вимагати від забудовника та на що слід звертати увагу перед підписанням попереднього договору. Консультуючи наших клієнтів, ми в першу чергу звертаємо увагу саме на юридичну складову перш ніж перейти до питань підбору житла, оскільки за привабливою ціною часто може ховатись проект недобросовісного забудовника, котрий якщо і збудує об’єкт, то із суттєвою затримкою введення в експлуатацію. Натомість компанії з прозорою юридичною структурою та позитивними відгуками за рахунок своєї репутації можуть дозволити собі суттєво піднімати ціну кв. м, не боючись конкуренції зі сторони забудовників, котрі будують поряд.

Попри високу конкуренцію, попит на купівлю первинного житла не спадає, саме тому забудовники активно розглядають нові земельні ділянки під будівництво

Попри високу конкуренцію, попит на купівлю первинного житла не спадає, саме тому забудовники активно розглядають нові земельні ділянки під будівництво. Найбільш перспективними є колишні промислові райони, де розташовані зачинені заводи та підприємства, а також земельні ділянки на межах міста: вул. Малоголосківська, Під Голоско, Рясне 2, Левандівка, Зубра, Трускавецька, кінець вул. Стрийської, та Тракт Глинянський.

Куди будуть рухатися ціни?

Сьогодні власники будівельних компаній говорять про те, що собівартість будівництва зростає щоквартально. В порівнянні з минулими роками, рентабельність будівельного бізнесу суттєво знизилась за рахунок здорожчання будівельних матеріалів, коливання валюти та масового відтоку робочої сили за кордон. Особливо відчутною є остання проблема. Забудовники говорять про серйозний дефіцит професійних будівельників. Окремі компанії в стадії будівництва змінюють декілька підрядних організацій, що в свою чергу може негативно вплинути на якість виконання робіт. Для того, щоб утримати фахових працівників, потрібно запропонувати оплату праці вище ринкової, що в свою чергу здорожчує собівартість будівництва. На основі цього можна говорити, що ціна кв. м на стадії будівництва на сьогоднішній день досягла свого дна й варто очікувати незначного підняття ціни.

Про дефіцит професійних будівельників детальніше тут.

Також не потрібно забувати про нові Державні будівельні норми, котрі набули чинності з 1 вересня 2018 року, де прописано суттєве зменшення щільності забудови, регламентована висотність в залежності від кількості мешканців, збільшений коефіцієнт гостьових паркомісць і т. д. Це своєю чергою потягне за собою додаткові витрати на будівництво, відповідно зросте собівартість й ціна квадрата.

Окремо варто сказати про інвесторські квартири в будинках, введених в експлуатацію. За нашими даними, близько 25% площ куплені з метою подальшого перепродажу в момент, коли будинок буде готовий і ціна на нього зросте. В найближчі 2 роки, коли основна частина квадратних метрів буде введена експлуатацію, ми прогнозуємо часткове перенасичення ринку пропозиції готовими квартирами на первинному ринку. Наразі можемо говорити, що попит не перевищує пропозицію.

Чи змінились вподобання покупця?

Як вже зазначалося, в порівнянні з минулими роками в потенційних покупців з’явилась можливість ширшого вибору об’єктів, проте основним маяком для людини все-таки є оптимальна ціна квадратного метра. Лише незначна кількість інвесторів готова переплачувати за якісне житло. Також помітним є той факт, що окремі новобудови, котрі є повністю електрифіковані або ж мають дахову котельню, користуються значно меншим попитом, ніж газифіковане житло з індивідуальним опаленням. На консультаціях часто лунають думки про те, що в такому разі краще вже купувати вторинне житло: є центральне опалення, проте ціна квартири буде значно дешевшою.

У порівнянні з минулими роками в потенційних покупців з’явилась можливість ширшого вибору об’єктів, проте основним маяком для людини все-таки є оптимальна ціна квадратного метра

Переважна більшість покупців вікової категорії 35+ негативно реагують на відсутність балконів в окремих новобудовах або ж неможливість засклити балкони, оскільки забудовник, маючи авторські права на фасад, — забороняє це робити. В суспільстві ще побутує думка про балкон як своєрідну кладову, тому він обов’язково має бути заскленим.

Які сегменти розвиваються більш активно, які втрачають актуальність?

Якщо говорити про забудовників, то вони почали дослухатися до вподобань потенційних покупців, проектуючи новобудови з невеличкими 2-кімнатними та 3-кімнатними квартирами, площею до 55 кв. м та 70 кв. м відповідно, а також житлом з малими спальнями, площею 10–14 кв. м та кухнями вітальнями від 18 кв. м, натомість класичні планування, де проектована мала кухня, поступово втрачають попит. Мало хто із забудовників проектує житло без гардеробних кімнат, оскільки встановлення великих шаф чи суміжних меблів в кімнаті втрачає свою актуальність за рахунок втрати корисної площі.

Помітним є також той факт, що окремі забудовники активно починають будувати проекти виключно комерційної нерухомості, оскільки собівартість будівництва як така не змінюється проте кінцева ціна кв. м є суттєво дорожчою. На ринку Львова особливо відчутним є дефіцит якісних комерційних площ. Великі компанії-орендарі говорять про те, що відсутність офісних приміщень є однією з основних перешкод до відкриття представництв в місті. На сьогоднішній день на етапі проектування перебувають понад 150 тис. кв. м комерційних площ, котрі будуватимуться найближчі 5–7 років. 

Підготувала Ірина Настич