Property Times Житлова нерухомість

Джерело: housingeurope.eu

Протягом багатьох років питання студентського житла розглядалося як нішева проблема і сезонний головний біль, який краще залишити приватним орендодавцям і наймачам. Однак, коли орендна плата різко зросла, а мобільність знизилися, в Європі усвідомили незручну правду – без доступного, гідного житла вища освіта сама по собі стає привілеєм та не для кожного.

У новому Плані ЄС щодо доступного житла, який нещодавно запустила Європейська комісія, молодь і студенти опинилися в центрі уваги в рамках IV напряму: «Підтримка найбільш постраждалих», визнаючи, що витрати на житло активно блокують доступ до освіти, стажування та програм обміну, таких як Erasmus+. Водночас державні та соціальні постачальники житла вже деякий час пропонують масштабні та якісні рішення. Три національні приклади в Португалії, Франції та Італії показують, як це відбувається.

Експеримент Португалії зі студентським житлом стає загальнонаціональним

Португалія перетворила студентське житло на основу своєї житлової політики, а не на другорядне питання. В рамках Національного плану житлового будівництва (2022–2026) та Плану відновлення та стійкості Лісабон доручив несподіваному гравцеві, Португальському національному агентству Erasmus+, створити загальнонаціональну мережу державного студентського житла.

Результатом є Національний план студентського житла (PNAES), підкріплений прямими державними грантами на суму 516 млн євро. До червня 2026 року він забезпечить близько 18 000 доступних місць для студентів завдяки поєднанню нового будівництва та капітального ремонта, збільшивши державну пропозицію приблизно на 80 відсотків.

Доступність житла не залишається на розсуд ринку, а орендна плата обмежена законом і зафіксована в договорах на 30 років, починаючи від 91 євро на місяць для студентів, які отримують гранти. Проєкт має справді національний масштаб: 137 проєктів у 60 муніципалітетах за участю університетів, муніципалітетів, державних установ та організацій соціального сектору.

Португалія також запустила Обсерваторію студентського житла, яка надає дані в режимі реального часу про державні та приватні оренди для студентів, включаючи динаміку цін та рівень заповнюваності, що є рівнем прозорості, якому можуть позаздрити більшість ринків житла. Це саме те, чого вимагає IV напрямок програми ЄС – цільові інвестиції для усунення житла як перешкоди для освіти, особливо для студентів із незахищених верств населення.

У Франції соціальне житло адаптується до реалій студентів

Французький сектор соціального житла L’Union sociale pour l’habitat (USH), підходить до цього питання з іншого боку – з боку попиту.

Молоді люди до 30 років витрачають від 44 до 60 відсотків свого бюджету на житло, тоді як невеликі, доступні за ціною одиниці (саме такі, які потрібні студентам) залишаються найрідкіснішими в фонді соціального житла. Додайте до цього довгі терміни очікування та низьку поінформованість, і багато студентів навіть не подають заявки.

Відповідь була структурною. Французьке законодавство тепер дозволяє короткострокову оренду на один рік для осіб віком до 30 років, моделі спільного проживання, міжпоколіннєве проживання та партнерства, що дозволяють суборендувати житло студентам. Соціальні орендодавці все частіше співпрацюють з CROUS (регіональними службами для студентів), щоб узгодити пропозицію житла з грантами, їдальнями та соціальною підтримкою.

Одним із яскравих прикладів є студентський гуртожиток Жозефіни Бейкер у Греноблі. Побудований та є власністю некомерційного постачальника соціального житла, він поєднує високу екологічну ефективність із дизайном, орієнтованим на студентів. Будівля має зелені дахи, фотоелектричні панелі, центральне опалення, систему збору дощової води, високу ізоляцію для комфорту влітку і, що найважливіше, спільні простори, що сприяють добробуту, від кімнат для спільної роботи до спортивних споруд. Двадцять п'ять будинків повністю пристосовані для студентів з інвалідністю, спроєктовані спільно з командами фахівців. Це соціальне житло як інфраструктура для рівних можливостей.

Державні органи з питань житлового господарства як менеджери студентського житла в Італії

В Емілії-Романьї державні органи з питань житлового господарства заповнюють прогалини, залишені приватним ринком. ACER Ferrara, відповідальна за державне та соціальне житло, також управляє університетськими гуртожитками для міста, де половина з 25 000 студентів є нерезидентами.

Гуртожитки, такі як Corti di Medoro та Putinati, пропонують повністю обладнані кімнати, включаючи комунальні послуги, за ціною 270–429 євро на місяць, завдяки угодам з Університетом Феррари та регіональним органом соціального забезпечення студентів ER.GO. Гуртожитки розташовані в центрі міста, мають хороше транспортне сполучення та інтегровані в місто, а не відсунуті на периферію.

Ця модель є прагматичною і базується на державній власності, професійному управлінні та офіційному партнерстві з університетами для забезпечення доступності та доступності. ACER Reggio Emilia повторила цей підхід, поширивши угоди навіть на окремі приватні будівлі, продемонструвавши, що державні суб’єкти можуть не тільки будувати житло, а й формувати ринки.

Чому це важливо для політики ЄС?

У Плані доступного житла Комісії чітко зазначено, що студенти та молодь належать до груп, які найбільше постраждали від житлової кризи. Дані EU-SILC показують, що 42% молодих людей, які перебувають під загрозою бідності, витрачають понад 40% свого доходу на житло.

Це є структурною перешкодою для освіти та соціальної мобільності.

Комісія наполягає на мобілізації InvestEU, фондів згуртування, пілотних проектів Erasmus+ та інноваційних моделей житла, включаючи програми спільного проживання та міжпоколіннєві схеми. Тільки португальська PNAES вже забезпечує понад 18 000 ліжок за підтримки RRF, що доводить, що підхід працює, коли правила фінансування узгоджуються з державною підтримкою.

Якісне студентське житло вимагає довгострокової державної стратегії, надійного фінансування, доступу до землі та партнерства між постачальниками житла, університетами та соціальними службами. Оскільки ЄС прагне збільшити кількість доступного житла, студентські гуртожитки можуть бути найпереконливішим доказом. Не тому, що студенти є особливим випадком, а тому, що коли державне та соціальне житло працює для них, воно може працювати і для всіх інших.

Що в Україні?

Питання соціального доступного житла надзвичайно актуальне для України. 

Ольга Єрошенко, президент БФ «Житло для ВПО» прокоментувала для Property Times ситуацію, яка склалася: «Досвід Португалії, Франції та Італії особливо релевантний для України, де існує значний, але недооцінений житловий ресурс у вигляді гуртожитків, що перебувають у власності закладів освіти або Міністерства освіти і науки. У більшості випадків ці об’єкти фізично зношені, енергонеефективні та управлінськи «завислі»: самі університети рідко мають фінансові, управлінські або інституційні спроможності для їх модернізації та професійного управління. Водночас європейська практика показує, що гуртожитки можуть і повинні розглядатися не як допоміжна інфраструктура освіти, а як частина державної житлової політики — з чіткими правилами доступності, довгостроковим фінансуванням і професійним оператором.

За умови створення в Україні спеціальних державних програм — із залученням коштів відбудови, міжнародних фінансових інституцій та донорів — цей фонд можна поступово оновити та перепрофілювати на ширшу цільову групу: молодь, молодих фахівців, внутрішньо переміщених осіб, випускників і працівників критичних секторів. Перехід від «гуртожитків для своїх студентів» до моделі доступного орендного житла для молоді, подібної до практик ЄС, дозволив би одночасно вирішувати житлову кризу, підтримувати мобільність та утримання людського капіталу і зменшувати навантаження на приватний ринок оренди. У цьому сенсі реформа студентського житла може стати одним із найшвидших і найпрагматичніших шляхів до формування сучасної системи соціального та державного житла в Україні».