Property Times Житлова нерухомість

За даними ЛУН, ринок вторинної нерухомості в 2025 року продемонстрував зростання за кількістю угод на 15% у порівнянні з 2024 роком, тож постає ключове питання: це вже повноцінне відновлення чи лише ситуативна активність? Property Times зібрав позиції рієлторів із Києва та регіонів: Олени Маленкової (вся Україна), Сергія Логутенка (Дніпро) та Віолети Макарик (Київ), щоб зрозуміти реальну динаміку ринку.

Адаптація замість відновлення

Учасники ринку не поспішають говорити про відновлення у класичному розумінні.

Ринок живе короткими циклами:  вже не роками, а півріччями. Кожна хвиля обстрілів, зміни в енергосистемі чи фінансовій політиці запускають нову ітерацію адаптації. Активність триває до моменту різкого загострення безпекової ситуації, після чого поступово відновлюється і так по колу.

Фактично 2024-2025 роки — це фаза існування та підтримки життєдіяльності ринку. Люди купують не через ейфорію, а через розуміння: «кращого часу не буде». Водночас продавці теж схиляються до рішень «зараз або ніколи». Частина українців, які виїхали за кордон і тримали житло для повернення, у 2025 році почала активніше продавати або здавати його в оренду. Це також підживлює вторинний сегмент. Олена Маленкова відмічає: «Вторинка конкурує ще через цільову аудиторію покупців. Зараз в основному купують для себе, переселенці, релоканти. Інвестиції стали більш точковими через термін будівництва та відсутність прогнозованого майбутнього».

Після повномасштабного вторгнення структура попиту змінилася кардинально. Головний тренд: попит на готове житло.

Вторинний ринок сьогодні має низку переваг:

• об’єкти введені в експлуатацію;
• часто вже з ремонтом;
• мінімізація ризиків замороженого будівництва;
• можливість швидкого заселення.

Однокімнатні квартири залишаються найліквіднішим форматом, як для власного проживання, так і для інвестиції.

Водночас заміська нерухомість остаточно перестала бути «дачею»: будинки, таунхауси, дуплекси стали повноцінним житлом. Їхня ключова перевага — автономність.

Якщо раніше ключовим було «метраж + локація», то зараз на першому місці: безпека та автономність.

Покупці звертають увагу на індивідуальне опалення, і особливо позитивно сприймають наявність газу. Важливими стають генератори та системи резервного живлення, альтернативні джерела водопостачання, а також якісна шумоізоляція. Усе це формує відчуття контрольованості умов проживання навіть у нестабільних обставинах.

Не менш суттєвим фактором залишається локація. Покупці оцінюють віддаленість від об’єктів критичної інфраструктури та обов’язково звертають увагу на наявність облаштованого укриття. Безпековий компонент фактично інтегрувався у стандартний перелік вимог до житла.

Щодо поверховості, перевага надається малоповерховій забудові: до 7-9 поверхів. Такий формат сприймається як більш безпечний, комфортний і психологічно прийнятний у нинішніх умовах.

Фінансовий аспект також відіграє ключову роль. Попит підтримують державні програми, банківська іпотека та можливість розтермінування від девелопера. Гнучкі інструменти фінансування часто стають вирішальними у прийнятті рішення про купівлю. Олена Маленкова наводить такі дані: «Ринок дуже підтримують державні програми. Якщо вартість житла до +-120 000$, квартира продається за 2-6 тижнів, звісно, якщо ціна адекватна ринку». 

Водночас покупець мислить категоріями ліквідності. Житло розглядається не лише як місце проживання, а й як актив із потенціалом перепродажу та інвестиційної привабливості в майбутньому.

Регіональна динаміка: столиця чи захід

Найбільша активність зберігається у столиці та області; провідні позиції у попиті також у Львові та області, Івано-Франківську та Тернополі, також Ужгороді

Захід України залишається «запасним аеродромом», як для життя, так і для інвестицій під оренду. Проте поріг входу тут вже високий, і покупці уважно порівнюють вартість із Києвом. Столиця демонструє обережну, але стабільну динаміку. Якщо локація якісна, то ціна тримається. Якщо є недоліки, переговорна позиція переходить до покупця.

Сергій Логутенко ділиться спостереженнями у Дніпрі: «Якщо казати про Дніпро, то ціни повзуть вниз, попит дуже малий. Область вже прифронтова і діє примусове виселення з міст біля фронту. Прогноз на 2026 — подальше падіння вартості. Основна категорія покупок — сегмент до 40 000$ за 3-кімнатні квартири. Продаж 1-кімнатних до 25 000$, продаж 2-кімнатних до 30 000-32 000$».

У 2022–2023 роках інвесторська стратегія була «зберегти», а не «заробити». Але в 2025 році поступово почала повертатися логіка прибутковості. Безпека капіталу та ліквідність залишаються пріоритетами.

Говорячи про вторинний ринок, також варто згадати про програму «єОселя», яка займає суттєву частку ринку. Вона сформувала новий сегмент покупців. Попри складну процедуру погодження і певні, державна компенсація підтримала спроможність українців до купівлі нового житла.

Віолета Макарик підкреслює: «Державна програма надала можливість певному сегменту покупців та підтримала ринок. Попри доволі складну процедуру погодження видачі іпотеки та  вимоги до квартир, що відповідають програмі, люди йдуть на це, тому що держава створила сприятливі умови в частині сплати % та українець може отримати власне житло». 

Три ключові тенденції на 2026 рік

У найближчі пару років ринок продовжить рух у бік автономних будинків, які забезпечують безперервність функціонування навіть у кризових умовах. Йдеться про наявність генераторів, сонячних панелей, укриттів, продуманих інженерних рішень і професійного управління будинком. Покупець дедалі частіше обирає не просто квартиру, а середовище, яке гарантує стабільність, безпеку та сервіс.

Малоповерхова забудова поступово закріплюється як новий стандарт безпеки та комфорту. Формат до 7–9 поверхів сприймається як більш контрольований, менш залежний від складної інфраструктури та психологічно комфортніший для проживання в умовах невизначеності.

Паралельно посилюється інтерес до розвитку соціального житла, а також до більш прозорої та врегульованої моделі ринку оренди. Легалізація орендних відносин і професіоналізація діяльності рієлторів можуть стати важливими кроками до формування зрілого та передбачуваного житлового ринку.

Український ринок житла у 2025–2026 роках — це ринок людей, які вірять у країну, прагнуть безпеки, мислять ліквідністю і приймають рішення попри ризики. І саме вторинний сегмент сьогодні найбільш чітко відображає цю нову реальність.