Загородная недвижимость столичного региона: как изменился рынок коттеджей за последние 5 лет

22.04.2020

Автор: Ольга Соловей

В ситуации глобального локдауна и городов на карантине многие эксперты называют загородную недвижимость как перспективное направление для инвесторов. Потенциальные покупатели коттеджей, таунхаусов и дуплексов — это не только жители мегаполисов, которые готовы сменить многоквартирные районы на близость к природе, но и инвесторы с целью сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду. Именно сегмент аренды загородного жилья показывает рост на фоне общего спада аренды квартир и апартаментов в городах на 10–30%.

Мы попробовали разобраться, что же сейчас предлагает рынок Киевской области: какие типы коттеджных городков, по какой стоимости и с какой инфраструктурой. Также интересно было выяснить, какие направления наиболее популярны и насыщены предложением. В целом же, с начала года и по апрель было введено в эксплуатацию более 1 702 домов одно- и двухквартирных, коттеджей, дач и садовых домиков, средней площадью 280,7 кв. м (по данным ГАСИ).

Период перемен

Рынок загородной недвижимости рос на 10%, начиная с 2000 года и до масштабного ипотечного кризиса 2008 года. Затем были затяжные кризисные времена до начала 2014 года: много проектов так и не были полностью заселены согласно изначальным проектам, в части из них были приостановлены продажи, строительство, поменялись собственники. За последние 5-6 лет рынок начал оживать: появились новые интересные проекты, масштабные застройки, новые форматы и даже архитектура и концепции проектов стали более прогрессивными, а вот цены, наоборот, более демократичные. И если еще лет 10 назад загородная недвижимость была прерогативой элиты, сегодня купить дуплекс или таунхаус можно по цене столичной квартиры.

Изменились многие параметры коттеджных городков: площадь домов, участка, типовые проекты, технологии строительства. Так площадь домов, которые сегодня предлагаются в КГ стартует от 45 квадратов, и все реже встречаются дома площадью более 230 метров. Большинство КГ предлагают сразу несколько типовых проектов разной площади, как самого дома, так и участка. В то же время в ряде КГ параллельно предлагаются как коттеджи, так и дуплексы с таунхаусами. Средняя площадь коттеджа составляет — 157 кв. м. По данным КГ, где предлагаются дома разной площади, наибольшим спросом пользуются дома до 100 кв. м.

Преимуществом загородной недвижимости является и наличие собственности на участок. Так для таунхаусов и дуплексов стандартный размер участка от 1 до 3 соток земли, включая пятно застройки. Для коттеджей предлагают от 2 соток до 4-5 в стандартной нарезке, а также опцию увеличить участок до 10–12 соток. Стоит отметить, что ряд проектов предлагают и участки под застройку в составе КГ. Средняя стоимость земли в таких случаях стартует от 1 800 долларов и до 3 000 долларов за сотку.  

Что касается технологий строительства, не вдаваясь в специфику каждого проекта, можно утверждать, что базовое предложение (наиболее дешевый вариант) включает пеноблок/газоблок с утеплением пенопластом. Покупка коттеджа на этапе приобретения участка дает возможность за дополнительную стоимость выбрать кирпич и утепление минеральной ватой. Также за дополнительную стоимость можно выбрать более дорогой кровельный материал. Практически 100% коттеджей сегодня продаются в черновой отделке. В некоторых проектах предлагают тепловые насосы, системы «умного» дома, конечно, за дополнительную стоимость.

Изменилась за последнее десятилетие и архитектура проектов: если еще 6 лет назад преобладала классика и проекты отличались только размером и цветом фасада, то сегодня почти 50% предложения уже осовременненная классика и модерн. Случаются и проекты с довольно оригинальными архитектурными решениями. Из более 200 проектов только в 1 предлагались деревянные коттеджи и в 1 — из SIP панелей. Стилистика и фасады, к сожалению, по-прежнему не очень разнообразны.

Форматы и цены

Основных 3 формата загородных проектов, которые сегодня предлагаются рынком: коттеджи, таунхаусы и дуплексы.

Согласно данным аналитического отчета компании NAI Ukraine, структура предложения ринка коттеджной недвижимости выглядит таким образом: 45% — коттеджи, 32% — таунхаусы, 16% — дуплексы, и оставшиеся 7% — земельные участки под индивидуальную застройку. Что касается площади проектов, то 47% — это объекты 100–250 кв. м, дома площадью 250–500 кв. м составляют 27%. Меньше всего на ринке домов свыше 500 кв. м — только 9%. Небольшие же дома площадью до 100 кв. м — 17%.

Стоимость квадратного метра формируется за счет локации (месторасположения), технических характеристик, а также инфраструктуры самого комплекса. И если практически все КГ предлагают закрытую территорию с охраной, то благоустройство территории и наличие собственной службы эксплуатации, сервисов и прочих благ, зависит от класса объекта и влияет как на начальную стоимость квадратного метра, так и на стоимость ежемесячного платежа. 

Стоимость на проекты в базовой комплектации (газоблок+пенопласт+газовый котел) в небольших проектах без инфраструктуры может стартовать от 500 долларов за кв. м. Выше стоимость будет в проектах в Вышгородском направлении — от 700 долларов, а также в Киево-Святошинском районе в масштабных проектах (свыше 50 домов). Самое дорогое направление, по данным NAI Ukraine, — Обуховский район, где стоимость от 1000 долларов и выше.   

В целом, для приобретения загородной недвижимости покупателю потребуется от 100 до 350 тыс. долларов.

Перспективные направления

Анализ спроса и предложения показывает, что ряд направлений, например, Киев-Святошинский и Обуховский район, активно застраиваются благодаря удобству транспортного сообщения и развитой инфраструктуре. Тем не менее, с каждым годом растет время, которое тратиться на то, чтобы добраться в столицу. Растет нагрузка и на социальную инфраструктуру пригородов в этих районах. В то же время в Броварском и Васильковском районах спрос на загородные проекты превышает предложение, так по данным NAI Ukraine в Броварском районе спрос превышает предложение на 7%.

Перспективными можно назвать и ряд локаций вдоль Одесской трассы, даже в зоне, превышающей 30 км.

Растущая доля таунхаусов, формата, объединяющего преимущества загородного жилья и многоквартирного, говорит о перспективах данного формата в ближайшие 3–4 года. В ряде проектов, где представлены коттеджи и таунхаусы, именно формат таунхаусов продается в первую очередь.

Property Times подготовил комплексную аналитику рынка загородной недвижимости по состоянию на 2020 год на базе 250 объектов Киева и Киевской области. Если вас интересует подробный отчет и маркетинговый анализ, обращайтесь по телефону 0676567681 или пишите на электронную почту o_solovei@ureclub.com, Ольга. 


Читать другие статьи

28.01.2019
О том, какие тренды будут доминировать на рынке в 2019 году, Property Times поговорил с экспертами в сфере торговой недвижимости
подробнее
01.10.2018
Property Times начинает серию публикаций, посвященных региональным рынкам недвижимости. Первым в нашу подборку попал Харьков
подробнее