Итоги H1 2018 в торговой недвижимости: большие открытия и еще большие планы

13.07.2018
  279

В первом полугодии предложение на рынке качественных торговых объектов увеличилось на 35 тыс. кв.м арендопригодной площади (а ожидается плюс 250 тысяч в конце года), вакантность составила 6,3%, а ритейлеры продолжили борьбу за более выгодные условия аренды и распределение их рисков с девелоперами за счет привязки платежей к проценту от фактического товарооборота.

итоги полугодия 2018 на рынке торговой недвижимости Киева

Данные представили на пресс-конференции 11 июля эксперты компании UTG. Property Times приводит данные по сводной презентации.

Предложение

Как отмечают в компании UTG, по итогу первого полугодия в Киеве функционирует 6 региональных, 26 окружных, 19 микрорайонных и 17 специализированных торговых центров, а также 32 отдельно стоящих гипермаркета.

объем предложения на рынке торговой недвижимости Киева 2018

Согласно классификации ICSC, без учета гипермаркетов и малых магазинов площадью до 5 тыс. кв.м, в столице насчитывается почти 1,5 млн квадратных метров (1 476 292 кв.м) торговых площадей, что соответствует показателю в 503,6 кв.м на 1000 жителей по уровню насыщенности качественными торговыми площадями. К примеру, для Варшавы этот показатель равен 906 кв.м/1000 человек.

В 2018-ом году предложение в столице уже пополнилось двумя ТРЦ окружного формата — Auchan Rive gauche (первая очередь, девелопер — Immochan Ukraine, GLA — 20 000 кв.м) и Smart PlazaPolitech (девелопер — UDP, GLA — 15 000 кв.м), а также объектом нового для столицы формата — Retail Park Петровка (девелопер — Immochan Ukraine, GLA — 282 070 кв.м и специализированного формата —«Эпицентр» на пр. С. Бандеры, 11а (GLA — 56 000 кв.м).

Напомним, что в 2017-ом году объем нового предложения был крайне низок — открылся небольшой ТЦ «Академ Сити» (8000 кв.м) и расширила сеть Leroy Merlen, открыв на Кольцевой дороге 4-й гипермаркет сети в столице (общей площадью 10 200 кв.м, на месте закрытого DIY-гипермаркета Praktiker).

Открытия в перспективе

Эксперты отмечают, что достаточно много ТРЦ ожидают выхода в ближайшей перспективе. Конечно, говоря о потенциальном открытии объектов коммерческой недвижимости, всегда стоит делать оговорку о возможных отсрочках и переносах даты завершения строительных работ.

С другой стороны, как подчеркивает заместитель руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник, «Есть ряд объектов, которые приостановлены, но в любой момент могут возобновить свою активность: ТРК Lukianivka, ТРЦ Respublika, ТРЦ Happy Mall», а кроме того, в планах киевских девелоперов еще 5–6 ТЦ, которые пока что не анонсированы.

Blockbuster mall Киев
ТРЦ Blockbuster mall, Киев

Итак, в ближайший год к вводу в эксплуатацию в столице заявлены ТРЦ Retroville (открытие перенесено на Q3 2019, GLA — 91,9 тыс. кв.м), ТРЦ MegaMarket Нивки (ожидается к открытию в Q2 2019, GLA — 30 тыс. кв.м), ТРЦ Blockbuster Mall (открытие перенесено на Q4 2019, GLA — 150 тыс. кв.м), ТРЦ Podol Mall (открытие перенесено на Q4 2019, GLA — 31,3 тыс. кв.м) и ТРЦ River mall (плановое открытие — Q4 2018, GLA — 62, тыс. кв.м).

Кроме того, как сообщают в UTG ряд других торговых объектов находится на высокой стадии строительной готовности, в частности, ТЦ Smart Plaza Obolon (ожидается к открытию в Q4 2018, GLA — 12 тыс. кв.м) и ТРЦ Oasis, ТЦ Good Life (ожидается к открытию в Q2 2019 GLA — 7,5 тыс. кв.м).

«На сегодня, несмотря на открытие ТЦ Smart Plaza Polytech и „Ритейл парк Петровка“, который еще запустил не все магазины, вакантность составляет 6,3%. С учетом того, что ТРЦ Lavina Mall еще снизит вакантность, среднерыночная вакантность сократится до 5%», — объяснил Олейник.

ТЦ Good Life Киев
ТЦ Good Life, Киев

«До конца текущего года в Киеве задекларировано открытие новых торговых центров суммарной арендуемой площадью примерно 250 тыс. кв.м», — сообщил Константин Олейник. При этом, согласно подсчетам специалистов компании UTG, новые объекты успешно будут поглощены рынком, поскольку потребительские расходы жителей Киева ежемесячно составляют 10,043 млрд. грн, поэтому с учетом текущего уровня доходов населения платежеспособный спрос способен обеспечить функционирование 1 990 908 м2 арендуемых торговых площадей.

Тем не менее, появление на рынке качественного предложения, неизбежно повлечет за собой перераспределение потребительских потоков. «В результате будет наблюдаться отток арендаторов из морально устаревших объектов, открытых в 2000-2010 гг, имеющих недостатки в концепции и профессиональном управлении. При этом миграция операторов будет направлена в современные ТРЦ», — резюмировал эксперт.

Вакантность в торговых объектах

По информации UTG, открытые за последние 18 месяцев региональные и окружные ТРЦ ежемесячно сокращают вакантность торговой галереи, но все еще оказывают ощутимое давление на рынок — средневзвешенный показатель вакантности на июль 2018 составил 6,3% и продолжает снижаться.

Вакантность в ТРЦ Киева, 2018

Наименьшая вакантность характерна для микрорайонных торговых центров ежедневной покупки (3,0%) и специализированных объектов (3,8%) с выраженным целевым посещением.

И хотя общая площадь торговых объектов в Киеве, заявленных к вводу на ближайшие год-два, составляет около 400 тыс. кв. м, по мнению экспертов (даже если все анонсированные объекты будут введены в эксплуатацию), это не окажет значительного давления на рынок. Причина — все в той же способности рынка поглотить новые площади: покупатели смогут «осилить» и до 2 млн кв.м торговых площадей в Киеве.

Посещаемость ТРЦ

Среднерыночный показатель посещаемости, как отмечают аналитики UTG, составляла на начало мая 2018 года 647 человек на 1000 кв.м. арендопригодной площади.

Посещаемость ТРЦ Киева, 2018

Наиболее популярные ТРЦ регионального формата — Ocean Plaza и Sky Mall. У них сравнительно равномерная среднесуточнуая посещаемость в течение всего года: порядка 40-50 тыс. человек, с пиковыми значениями до 70 тыс. в праздничные дни.

А вот ведущие по этому показателю окружные объекты — Gulliver и «Проспект». Они демонстрируют сопоставимые абсолютные результаты, что в относительном выражении на единицу площади выводит их на лидирующие позиции.

Арендные ставки и новые условия

Максимальная арендная ставка в действующих ТРЦ Киева без учета % РТО ($/кв.м/мес./без НДС и ЭП) к концу первого полугодия для галереи моды (100-200 кв.м) эксперты UTG зафиксировали на уровне 70$.

Для ресторанов и кафе этот показатель составил 30$, для кинотеатров — 15$, для крупноформатных магазинов (600-1500 кв. м) — 20$, для супермаркетов электроники — до 12$, для продуктовых супермаркетов — 15$.

Как отмечают эксперты, ответом на девальвацию украинской гривны в 2014-2017 годах и непрогнозируемых колебаний курса иностранной валюты, падения реальных доходов населения и общего снижения потребительских настроений стали многочисленные требования операторов к управляющим компаниям ТРЦ пересмотреть условия аренды.

Протесты операторов привели, в том числе, к переходу на платежи, привязанные к проценту от фактического товарооборота, а также другим компромиссным решениям

В результате, это привело к определенным уступкам со стороны управляющих, в частности, некоторому снижению арендных ставок, фиксированию «согласованного обменного курса», распределению рисков между девелопером и ритейлером за счет привязки платежей к проценту от фактического товарооборота, а также другим компромиссным решениям (например, компенсация ремонтных работ, арендные каникулы, постепенный рост арендной ставки на «раскрутку») до стабилизации ситуации.

Особенные преференции получили потокогенерирующие/якорные/уникальные операторы, способные сформировать приток потенциальных потребителей и ставка аренды помещений для которых приняла символическое значение.

Инструмент компенсации рисков снижения доходов (оплата за счет процента от товарооборота) позволил перевести и некоторые крупноформатные магазины/универмаги одежды, обуви, косметики практически исключительно на ценообразование без фиксированной ставки.

Источник графиков: UTG

Подготовил: Сергей Власов


Читать другие статьи

04.06.2018
Издание Property Times приводит мнения экспертов в спецпроекте
подробнее
01.06.2018
В рамках Shopping Centers Forum & Awards 2018 были названы лучшие торговые центры Украины — лауреаты определились в 12 номинациях
подробнее
30.05.2018
Property Times решил узнать у ритейлеров, по каким принципам они выбирают между ТРЦ и стрит-ритейлом, кто, по их мнению, сегодня на рынке диктует условия
подробнее
14.05.2018
Эксперты компании A.T. Kearney спрогнозировали, как рынок торговой недвижимости будет выглядеть к 2030 году. Property Times пересказывает главные моменты исслед...
подробнее