Property Times Торговельна нерухомість

Property Times публікує другу частину дослідження ринку ритейлу та торговельної нерухомості України за 2023 рік від NAI Global.

Окрім даних NAI Global при підготовці дослідження використовувалась відкрита інформація НБУ, Capital Times, Світового банку, МВФ, Eurostat, Держстат, Work. 

З першою частиною дослідження можна ознайомитися за посиланням. 

Торговельна нерухомість 2023/2024

Автори дослідження дослідили ключові показники, а саме: обсяг ринку, орендні ставки, вакантність. Також сконцентрували увагу на Київській області з точки зору пропозицій та попиту: 

У 2022 році обсяг продажів в ритейлі знизився, втім, попри геополітичні умови у 2023 році, він відновився та вже наблизився до довоєнних показників: 

У 2024 році динаміка продовжиться приблизно на 20% в національній валюті та на 11% в доларах. Динаміка в доларах нижче через зростання курсу, однак все ж позитивна: 

Майже третину ринку займає тіньовий ритейл через розвиток ecommerce та приватних підприємців. Зростання обороту відбулося на фоні збереження середньорічного курсу НБУ щодо гривні; також динаміка зберігається завдяки зростанню індексу споживчих настроїв та витрат на вимушені покупки (товари першої необхідності, сонячні панелі, генератори, повербанки тощо).

Обсяг роздрібної торгівлі України, в порівнянні з іншими країнами, знаходиться на середньому рівні, але відзначаються високі темпи зростання: 

Більша частка ритейлу концентрується саме в Києві. Це пов’язано із більш сприятливою економічною ситуацією та розвитком торговельної нерухомості в столиці. 

Якщо порівняти за обсягом з іншими столицями, то різниця буде невеликою, що є перевагою для іноземних брендів, які розглядають український ринок як новий напрямок. Київ випереджає в ритейлі Прагу, Будапешт та Бухарест. Львів, наприклад, випереджає Таллінн та не сильно відстає від Софії: 

В Києві добре розвинена торговельна інфраструктура. Кількість орендних площ більша за інші столиці, тому тут генерація роздрібної торгівлі демонструє дещо нижчі показники. Але доходи з 1 кв. м показують хороші цифри в порівнянні з іншими столицями через нижчі витрати на утримання приміщень та персоналу: 

До війни левову частку простору займали міжнародні бренди (70%), які завжди були основними орендарями — 500-1500 кв. м у найкращих об’єктах. Після того, як частина з них зупинили функціонування (та за відсутності гравців, які готові були поглинути звільнені площі), збільшилася вакантність. 

Вільні площі частково зайняли польські та турецькі оператори, які побачили перспективи для розвитку — рівень вакантності повернувся до довоєнних показників: 

Основні транснаціональні бренди вже повертаються на ринок. Передбачається зростання рівня вакантності через відкриття нових ТРЦ в цьому та наступних роках: 

В лютому та березні 2022 року приблизно половина закладів була зачинена через проблеми з логістикою та ризиками. На кінець І кварталу 2022 року почалося поступове відновлення, яке продовжується по сьогодні. 

Останній відсоток об'єктів, що не працюють, припадає на міста, що знаходяться близько до лінії фронту: 

По збитках. За підрахунками авторів дослідження, ритейл за період війни недоотримав 20 млрд доларів обороту. Крім того, через воєнні дії було пошкоджено приблизно 3 млн кв. м торгових площ по всій території України: 

Але більшість ТРЦ вже повністю відновили роботу та адаптувалися до умов, а населення частково повертається в Україну. 

По динаміці відвідуваності спостерігаємо зниження ще з 2020 року (із-за пандемії). З початком війни більшість молів були закриті та довгий час не могли відновити функціонування — за цей час люди стали більше відвідувати локальні магазини або ТЦ окружного формату (community center).

Також вплинув відтік цільової аудиторії (жінок та дітей) за кордон: 

Спостерігається певна кореляція між показником відвідуваності та орендною ставкою. При відновленні відвідуваності ставка зростає, оскільки відвідуваність є показником стану ринку. 

З 2023 року показники зростають. Київ стабільно знаходиться за пропозицією якісних площ на 1000 жителів в ТОПі в порівнянні зі столицями країн-сусідів: 

Але у 2022 році показник був вище — 545 кв. м. Це зниження автори дослідження повʼязують із поверненням населення до столиці та відсутністю великих нових ТРЦ. 

Загалом бренди зазнали скорочення в дохідності з 1 кв. м. За результатами опитування брендів одягу (категорія, на якій завжди найвищий % економії), бачимо, що зниження дохідності не є критичним: 

• Найменше постраждав масмаркет (-$50 або 12,5%), що можна повʼязати із доступністю та закриттям основних потреб цією категорією товарів. 

• Бренди середнього класу втратили в середньому -$100 або 20% з 1 кв. м. Це пов’язуємо із загальною тенденцією на ринку, а також зупинкою діяльності основних представників категорії — через що українці почали більше замовляти одяг в інтернет-магазинах із доставкою в Україну. 

• Преміум-бренди втратили -200$ або 28,5%. Основна причина — відтік платоспроможного населення за кордон. 

Попри втрати по обороту, бренди все ж отримують більший чистий прибуток, ніж до війни (знизилась орендна ставка та є індивідуальні домовленості з власниками ТРЦ). Також спостерігається повернення міжнародних брендів. Для ринку торговельної нерухомості повернення якірних гравців є, безумовно, позитивним фактором — збільшується відвідуваність та отримання максимального доходу з 1 кв. м. 

У 2024 році очікується відкриття нових ТРЦ: 

• ТРЦ Ocean Mall, Київ (девелопер Mandarin Plaza),
• ТРЦ Pokrovsky, Ізмаїл (девелопер «Гермес»),
• БФК «Темп», Хмельницький (брокер Retail & Development Advisor),
• ТРЦ Korona, Ужгород (брокер Colliers Ukraine),
• ТРЦ «Україна», Ужгород (брокер Retail & Development Advisor),
• ТРЦ Green Gallery, смт Чабани (девелопер «Епіцентр»),
• ТРЦ Bucha Gallery, Буча (девелопер «Епіцентр»). 

Майбутній ТРЦ Ocean Mall в Києві

Висновки 

• Ринок повернувся до показників 2021 року та адаптувався до воєнних умов. 

• Дохідність ритейлерів з 1 кв. м виросла та перевершила у 2023 році довоєнні показники через зниження орендної ставки та збільшення продажів. 

• Населення почало більше витрачати, але відкладає дорогі покупки. 

• Ринок торговельної нерухомості відновлюється з початку 2023 року, й продовжить відновлюватися в наступні роки. 

• Обсяги продажів показують рекордні показники, зросла частка e-cоmmerce. Через онлайн заходять нові бренди з Туреччини та Польщі. 

• Девелопери активно завершують довоєнні проєкти в очікуванні повернення міжнародних брендів на ринок України. 

Загальний висновок: ритейл — одна з найуспішніших галузей в Україні сьогодні, яка показує позитивну динаміку попри війну з рф. Ринок адаптувався й повернувся до росту.