Ринок торговельної нерухомості: Якорі нової епохи, хто вони і де причалили?

18.03.2021

Автор: Ольга Соловей

Незважаючи на всі перипетії минулого року, нові проєкти ТРЦ відкривалися — і за кількістю відкритих точок ритейл поставив черговий рекорд. Але змінюється світ — міняються і торгові центри. Чим відрізняються нові ТРЦ, як будуть змінюватися знайомі нам об'єкти, на кого «йдуть» відвідувачі і хто є якорем успішних проєктів? Разом з експертами ринку та представниками міжнародних брокерів спробували розібратися в цих питаннях.

Одним з глобальних трендів для торгової нерухомості за останні п’ять років було поступове збільшення орендних площ під операторів фуд-кортів і розваг. Крім стандартних фуд-кортів з'являлися фуд-холи і окремі ресторани в складі ТРЦ. Збільшувалася зона дитячих центрів від невеликих кімнат до повноцінних різноформатних комплексів. Ще до ковіда деякі європейські ТРЦ додали до списку орендарів коворкінгі і пункти видачі великих онлайн магазинів. При цьому з ростом площ під розваги, змінювалися і популярні у споживача формати. «За останні 5-7 років практично повністю втратили актуальність і закрилися всі льодові арени і боулінги в ТРЦ», — коментує Костянтин Олійник, керівник департаменту консалтингу UTG.

В Україні, на відміну від усього світу, основними якорями завжди виступали супермаркети або гіпермаркети, а не універмаги. Саме з них починався збір tenant mix і від них відштовхувалися при плануванні потоку відвідувачів. Як констатує Віталій Бойко, СЕО NAI Ukraine, одних супермаркетів/гіпермаркетів для українських ТРЦ недостатньо. Для їх повноцінної роботи необхідні якорі, які дозволять закривати 3 фактори успішності проекту: генерація активності, альтернативне відвідування, продовження часу перебування. Супермаркет справляється тільки з першим завданням. Розваги забезпечували альтернативне відвідування і зона фешн-операторів і фуд-зона — продовжували час відвідування.

Нове покоління ТРЦ орієнтоване на максимальне утримання клієнта різноманітністю. Так, Станіслав Іванов, директор відділу оцінки та консалтингу CBRE коментує: «Всі ТРЦ активно рухаються в бік lifestyle, збільшуючи частку розваг і сервісів в своїх концепціях. Звичні якірні формати змінюються. Раніше якірні магазини займали великі площі, це були в основному гіпермаркети, кінотеатри чи магазини DIY. Тепер якорем може бути цілий кластер, наприклад, фуд-корт. Сьогодні покупцям ТРЦ недостатньо відвідати один магазин, навіть дуже великий. Вони цінують свій час і хочуть урізноманітнити свій досвід як в покупках, так і в отримані вражень».

Тож не дивно, що багато проєктів торгових центрів дуже схожі саме наповненням, складом орендарів. Якір повторюється. Формула: супермаркет — кінотеатр — фуд-корт. До них за класикою додавалися магазини електроніки площею від 800 кв. м і перелік всім знайомих брендів одягу і взуття, які активно розвивалися, а тому готові зайти в кожен якісний проєкт торгового центру, як в столиці, так і в регіонах. З огляду на те, що в основних якірних категоріях вибір був від 3 до 5 варіантів, а в кінотеатрах і дитячих центрах ще менше, конкурентні відмінності ТРЦ були зашиті в локації і нестандартних рішеннях.

Про це говорить і Катерина Весна, керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.: «За останні роки профіль якірного орендаря не змінився. До основних категорій якірних орендарів відносять: продуктові магазини, супермаркети побутової техніки та електроніки, а також товарів для дому, спортивні та дитячі магазини площею від 800 кв. м, розважальні заклади: зони харчування та, звичайно, великі магазини та універмаги одягу площею від 1000 кв. м. Основні трансформації відбуваються всередині кожного профілю, а саме в кількості операторів в тому чи іншому сегменті й у їх розмірах».

Нові ТРЦ прагнули не тільки роздобути кращі якорі, а й відкривати флагманські магазини нових брендів одягу і взуття. Відкриття H&M, Decathlon, IKEA — важливі події для всього ринку і для споживача. За останнє десятиліття відбулися кардинальні зміни серед фешн-операторів. Правильно сформований пул магазинів одягу та взуття може синергетично збільшити потік відвідувачів. До 2011 року, за словами Катерини Весни, в Україні був дуже обмежений вибір магазинів, які готові були зайняти площу понад 1000 кв. м. На той час працювали Inditex, LPP і «Марка України», які в своєму портфелі мали такі бренди як Zаra, Reserved і Marks & Spencer. Також Катерина Весна підкреслює, що тоді якісних площ для експансії цих брендів катастрофічно не вистачало. І це зупиняло великі міжнародні мережі. З відкриттям таких проектів, як Ocean Plaza та інших масштабних ТРЦ, став можливий вихід не тільки нових брендів, а й збільшилася їх площа. «На сьогодні так звані малі бренди Inditex (Pull&Bear, Bershka, Stradivarius), відповідаючи на запит покупців, здатні відкривати магазини до 1000 кв. м, перетворюючись на повноцінних якірних орендарів сегменту моди, а магазин Sinsay із 350 кв. м значно переріс 1000 кв. м і тепер може займати навіть 2000 кв. м. Ці процеси зумовили зміну концепцій торговельних центрів. Суттєво зросла частка якірних орендарів, які наразі займають від 50 до 65% орендних площ ТРЦ. Ті об’єкти, які переформатувалися й відійшли від дрібної нарізки, на сьогодні є більш стабільними та успішними», — коментує Весна.

Важливість унікальних і нових якорів підкреслює і Віталій Бойко: «Багато девелоперів для отримання конкурентної переваги шукали якісь унікальні форми, такі як акваріуми, гірськолижні спуски, музеї, конференц-холи, спортивні арени, аквапарки, океанаріум, але дуже мало де це було реалізовано. Стандартна розважальна зона найчастіше виглядала як кінотеатр, батутний або трамплін-парк. Так само у Великобританії, Німеччині, на розвинених споживчих ринках дуже часто розважальна зона мала формат кінотеатр плюс трамплін-парк, іноді VR парк. Останнім часом перед пандемією велику популярність серед девелоперів почали отримувати VR-парки, але мало де встигли відкритися і отримати підтвердження популярності серед відвідувачів. В останні роки, у зв'язку з все більшою переорієнтацією споживача на досвід і враження з ростом світового туризму громадське харчування і формати концентрації громадського харчування eataly, таймаут та інші види фуд-холів отримали велику популярність».

Але хвиля карантинних змін торкнулася в першу чергу саме операторів фуд-кортів і розважального сегменту. Навіть при відкритому ТРЦ, обмеження для ресторанів і кафе, кінотеатрів і дитячих центрів були жорсткіше. За різними об'єктами частка непрацюючих якорів розваг склала від 5 і до 20%. Деякі проєкти встигли швидко зорієнтуватися і замінити такі зони на ритейл. Практично всі ТРЦ увійшли в становище таких операторів і надали максимально лояльні умови. Проте, висока ймовірність банкрутства мереж кінотеатрів, а також звуження і без того малого кола операторів дитячих розважальних центрів.

Ситуацію з новими віяннями коментує Анна Чуботіна, СЕО Аррікано: «Якщо подивитись на ситуацію сьогодні, то локдаун вніс свої корективи у формування нових споживацьких патернів, а, відтак і формування тенант-міксу. Ми спостерігаємо, що активно розвиваються такі категорії як «Спорт», «Електроніка», а також певні сегменти «Моди та стилю». Тому саме наявність вибору, або іншими словами — створення «тематичної галереї» певної категорії товарів із кількох магазинів для асортименту може стати якірним. Наприклад, у ТРК «Проспект» у нас один із найбільших виборів спорт-брендів, серед яких — New Balance, ProSport, Puma, Under Armоur, а скоро відкриється ще й Decathlon. Такий набір брендів актуальний для різних сегментованих аудиторій, які є прихильниками ЗОЖ, займаються спортом професійно або просто тренуються для себе, та для покупців, для якої спортивна мода — це стиль життя».

Віталій Бойко додає: «Поки що світове професійне співтовариство не виробило альтернативних ідей розважальній зоні і громадському харчуванню, тому сьогодні часто  обговорюється ідея того, що як тільки сліди COVID-19 підуть, всі люди повернуться до громадського харчування і розваг, і їх частка не тільки не скоротитися, а буде зростати. Але реального підтвердження цьому поки ще немає».

Але навіть ті якорі, які перенесли ковідний рік без втрат, наприклад, супермаркети, не сидять склавши руки, а змінюються всередині свого формату. Так, мережа «Сільпо» стала флагманом таких концептуальних змін і на сьогодні надає покупцям новий рівень сервісу як візуально, так і в добірці товарів. Магазини електроніки, раніше нагадували склади з технікою, тепер стали займати меншу площу, але підсилюють свою роботу в онлайн, в той час як фізичний магазин став більше зоною консультацій і видачі товарів. Магазини одягу і взуття працюють не тільки з асортиментом, а й з клієнтським досвідом.

Зміни неминучі і головне, що всі вони спрямовані на покупця, з турботою про його безпеку, зручність і комфорт.