Property Times Торговельна нерухомість

Український ринок торговельної нерухомості у 2025 році зберігав позитивну тенденцію, однак розвивався значно обережніше, ніж у довоєнні роки. Девелопери дедалі частіше відмовляються від експериментів на користь прагматичних проєктів із підтвердженим попитом, а відвідувачі торгових центрів стають більш раціональними у своїй поведінці. Водночас на ринку продовжує посилюватися роль українських брендів, змінюються вимоги до безпеки об’єктів, а структура відвідуваності напряму залежить від формату та розташування торговельного центру. Детальніше в матеріалі Property Times.

Девелопмент стає обережнішим

Повномасштабна війна суттєво змінила підхід девелоперів до запуску нових проєктів. Як зазначає директор компанії UTG Євгенія Локтіонова, девелопмент торговельної нерухомості у більшості регіонів України сповільнився, а на ринок виходять переважно ті об’єкти, для яких вже сформовано попит з боку орендарів.

«На ринок потрапляють здебільшого проєкти, де значна частина площ — іноді 90–100% — вже забезпечена підписаними договорами оренди», — пояснює вона. Такий підхід свідчить про більш прагматичну позицію девелоперів: будівництво не форсують, а ризик появи надлишкових торговельних площ намагаються мінімізувати.

Разом із цим змінюється і взаємодія між девелоперами та орендарями. На ринку частіше застосовуються гнучкі інструменти входу в проєкт — орендні канікули, розподіл витрат на ремонт або більша частка орендної ставки, прив’язана до товарообігу.

Подібну тенденцію відзначає і генеральний директор Urban-X Володимир Чекалов. За його словами, у 2025 році ринок фактично перейшов від фази експансії до етапу раціоналізації.

«Визначальними стали компактні, керовані формати, орієнтовані на щоденне споживання — районні торгові центри, невеликі та середні ТЦ, а також retail park, адаптовані під локальний попит», — пояснює експерт. Девелопери уникають складних і капіталомістких проєктів без чітко підтвердженого попиту, віддаючи перевагу об’єктам із простішою експлуатацією та більш гнучким tenant-mix.

Українські бренди активно виходять в офлайн

Однією з найбільш помітних тенденцій року стало посилення ролі українських брендів на ринку торговельної нерухомості. За словами Євгенії Локтіонової, зростання лояльності споживачів до локальних виробників стимулює їхню активну експансію у фізичний рітейл.

Багато українських брендів моди, які раніше працювали переважно онлайн, почали активно відкривати магазини в торговельних центрах і форматі street retail. Серед прикладів таких брендів експертка називає rikky hype, Katy Soho, Solmar, Cher’17, Gorgany та інші. Очікується, що ця тенденція збережеться і в найближчі роки.

Водночас у структурі орендарів посилюється роль операторів повсякденного попиту — продуктових магазинів, drogerie, аптек, сервісів, демократичного fashion-сегмента та закладів громадського харчування з високою оборотністю.

Безпека стає частиною концепції ТРЦ

Ще один важливий фактор, який впливає на девелопмент торговельної нерухомості, — нові вимоги до безпеки. За словами Євгенії Локтіонової, війна змусила девелоперів переосмислити підходи до проєктування торговельних центрів.

«Формуються приміщення подвійного призначення на базі підземних паркінгів, підвалів або цокольних поверхів, які можуть використовуватися як укриття», — пояснює вона. Йдеться також про створення автономних робочих зон, пунктів незламності та адаптацію просторів для маломобільних груп населення.

У деяких випадках рітейлери навіть розглядають можливість відкриття магазинів у підвальних приміщеннях, які раніше практично не розглядалися для комерційного використання. 

Відвідуваність відновлюється, але нерівномірно

Загальна динаміка ринку у 2025 році була стримано позитивною, але нерівномірною. За словами Володимира Чекалова, найкращі показники продемонстрували об’єкти, інтегровані у повсякденні маршрути мешканців — поруч із житлом або транспортними вузлами.

Подібну тенденцію підтверджують і дані компанії Budhouse Group, яка управляє ТРЦ Forum Lviv, Nikolsky, Lubava та Fabrika. За словами операційного директора компанії Максима Гаврюшина, у 2025 році загальна відвідуваність цих об’єктів склала майже 26 млн осіб, що на 13% більше, ніж роком раніше.

Зростання значною мірою забезпечило відновлення роботи харківського ТРЦ Nikolsky. Якщо у 2024 році через постійні обстріли об’єкт фіксував значний спад трафіку, то у 2025-му відвідуваність зросла на 32%, і наприкінці року центр практично повернувся до довоєнного рівня — близько 1 млн гостей на місяць.

Інші об’єкти групи також продемонстрували позитивну динаміку: у Lubava трафік зріс на 4%, а у Forum Lviv — на 2%.

Від торгових центрів до соціальних хабів

Енергетична криза радикально змінила роль ТРЦ у житті міста, детальніше Property Times писав про це раніше.  Через важку зиму трафік ТРЦ поповнився тими відвідувачами, які змушені були шукати локації з теплом, світлом та зв'язком. 

«Торгові центри стали своєрідними просторами незламності, що забезпечували життєдіяльність, безпеку та психологічний комфорт населення в складних умовах. Тут можна не лише здійснити покупки, а й відпочити, зарядити пристрої, скористатися послугами — провести час цікаво і з користю», — узагальнює Микола Якименко, керівник департаменту девелопменту Групи компаній Arricano в Україні.

Поведінка покупців змінилася

При цьому поведінка відвідувачів торгових центрів поступово змінюється. За словами Максима Гаврюшина, аналіз ключових показників свідчить про більш прагматичний підхід до шопінгу.

«Рівень конверсії “відвідувач-покупець” залишається стабільно високим — на рівні 80–85%. При незмінній меті візиту та сталій тривалості перебування в ТЦ, клієнти тепер відвідують меншу кількість магазинів, ніж раніше», — зазначає він.

Ще однією тенденцією стало зростання частки запланованих візитів. Приблизно на 10% збільшилася кількість людей, які заздалегідь планують похід до торгового центру, що свідчить про зменшення частки випадкового трафіку.

Товарообіг і вакантність

За підсумками року товарообіг торгових центрів Budhouse Group досяг 15,4 млрд грн, що на 27% більше, ніж у 2024 році. У валютному еквіваленті зростання склало 17%.

Порівняно з довоєнним 2021 роком показники виглядають менш однозначно: у гривні виторг зріс на 49%, однак у валюті — лише на 1%. Це пояснюється, зокрема, вимушеним закриттям ТРЦ Fabrika у Херсоні та тим, що у харківському Nikolsky поки що не відновили роботу магазини груп Inditex та H&M.

Водночас об’єкти, які не зазнали пошкоджень, демонструють більш впевнене зростання: валютний виторг у Forum Lviv вже перевищує довоєнний рівень на 44%, а у Lubava — на 26%.

Що стосується вакантності, то за даними UTG вона поступово вирівнюється між різними форматами торгових центрів: приблизно 14,9% у регіональних ТРЦ, 13,9% — у окружних та 10,1% — у спеціалізованих. Найнижчий рівень вакантності зберігається у районних центрах — близько 6,6%, розташованих безпосередньо біля місць проживання населення.

Ринок переходить до фази прагматичного розвитку

Загалом 2025 рік показав, що ринок торговельної нерухомості в Україні поступово стабілізується, але розвивається у більш стриманому темпі. Девелопери фокусуються на ефективності проєктів, керованості ризиків та адаптації до нових умов.

Як зазначає Володимир Чекалов, у найближчі роки найбільш життєздатними залишатимуться об’єкти, інтегровані у повсякденні сценарії життя містян і здатні забезпечити прогнозований трафік.

За прогнозами Євгенії Локтіонової, ринок і надалі буде поступово насичуватися новими площами, а конкуренція між торговими центрами посилюватиметься. Після завершення війни найбільший тиск можуть відчути морально застарілі або незручно розташовані об’єкти.

Фото: Arricano