Property Times Торговельна нерухомість

NAI Global, один з найбільших брокерів та консультантів по нерухомості у світі, представив макроекономічне дослідження ринку ритейлу та торговельної нерухомості України за 2023 рік та дав прогнози на 2024.

Дослідження характеризує стабілізацію та відновлення ринку в період повномасштабної війни з рф. Окрім даних NAI Global, використовувалась відкрита інформація НБУ, Capital Times, Світового банку, МВФ, Eurostat, Держстат, Work.

Дослідження надано пресслужбою українського представництва NAI Ukraine. Property Times публікує першу частину дослідження, в якій йдеться про головні макроекономічні показники. 

Макроекономіка ритейлу 2023/2024

 В цій частині досліджено рівень інфляції, курс долара, середній рівень заробітної плати, ВВП та настрої бізнесу. Для того, щоб мати уявлення про розвиток ринку, було порівняно  2023-2024 vs 2021-2022.

Обороти ритейлу та динаміка зростання ВВП, попри війну, не лише не поступаються країнам Європи, а навіть випереджають деякі з них:

ВВП України демонструє зростання після суттєвого зниження в 2022 році, і це попри тимчасову окупацію регіонів та пошкодження інфраструктурних об’єктів:

Дослідники вважають, що зростання продовжиться й в наступні роки, що буде спровоковано розвитком торгових відносин із країнами Заходу та відновленням українського виробництва.

Підтримка країн-союзників та перемоги на фронті робитимуть Україну більш інвестиційно привабливою для іноземних компаній. Вже є транснаціональні бізнеси, виробничі лінії яких представлені в Китаї, що вже сьогодні шукають альтернативні місця для розміщення потужностей — Україна може стати одним із найкращих варіантів через логістичне розташування та стабілізацію економіки. 

Що стосується ВВП на душу населення, то воно не зазнало скорочення через міграцію, але, якщо порівнювати в загальному, є значне відставання від країн-сусідів Польщі та Румунії:

 У 2022 році спостерігалося зростання курсу долара до гривні через високий рівень попиту на валюту — держава була вимушена ввести обмеження та зафіксувати курс. В кінці 2023 року Нацбанк відмовився від такої політики, але активно бере участь у стабілізації курсу. 

По структурі ВВП бачимо, що війна негативно вплинула на усі галузі:

Втім ритейл та будівництво відновлюються. Зокрема ритейл став основною генеруючою сферою.

Ситуація щодо тимчасово окупованих територій: 

• На кінець 2023 року було окуповано 109 тис. кв. м, що складає приблизно 18% від території країни. У 2021 році ця цифра складала 43,3 тис. кв. м. 

• Бізнес в більшості успішно релокувався та перебудував логістичні ланцюжки. 

• Попри втрачені території у 2023 році, Україна по генерації ВВП з 1 тис. кв. м майже наблизилася до показників 2021 року. І це не зважаючи на те, що на окупованих територіях знаходяться великі підприємства, що генерували велику частку ВВП країни. 

У 2023 році обсяги роздрібного товарообігу зрівнялися із довоєнними показниками. Це ознака того, що працюючі ритейлери генерують більший товарообіг на 1 кв. м, аніж до війни (компенсується втрачений потенціал).

По інфляції спостерігається стабільне зниження після зростання в 2022 році, що було спровоковано воєнним вторгненням та руйнуванням інфраструктури/логістичних маршрутів. Автори дослідження прогнозують в наступні роки повернення інфляції на оптимальні 5-6%:

Заробітна плата знизилась через девальвацію гривні відносно долара. Але все ж таки спостерігається позитивна динаміка, бо зростає дохід із-за експорту українських товарів та бізнес-послуг країнам Заходу:

З огляду на дефіцит кадрів роботодавці пропонують більш високі зарплати в порівнянні з довоєнним періодом. Автори дослідження вважають, що зі зростанням заробітних плат буде збільшуватися й купівельна спроможність населення, яке буде витрачати гроші на роздріб. 

Попри різницю в середній заробітній платі, українці більше витрачають грошей на ритейл та розваги в відсотковому співвідношенні, аніж громадяни інших європейських країн.

Основною причиною є додаткові витрати населення Європи на освіту та більш поширену практику взяття кредитів у банках. І це, до речі, є важливим показником у формуванні України як важливого ринку для іноземних ритейлерів. 

По працевлаштуванню — як вже було сказано, спостерігається дефіцит кадрів. Велика кількість підприємців зупинили додаткові набори персоналу в 2022 році та проводили масові скорочення, що відобразилося на рівні безробіття. 

Однак показник знижується, процеси відновлюються:

На початку 2024 бізнес вже покращив оцінки відносно своєї діяльності. Серед основних факторів, що стримують: 

• високі ризики безпеки;
• затримка з надходженням зовнішнього фінансування;
• логістичні проблеми через блокування західного кордону;
• слабкий інвестиційний попит;
• значний дефіцит кваліфікованих кадрів;
• сезонне послаблення економічної діяльності на початку року. 

Бізнес майже повністю відновив функціонування у 2023 та вийшов на позитивні очікування від своєї діяльності. Показники повернулися до довоєнних значень, проте воєнні умови, в яких він має функціонувати, впливають на ці очікування. Більш критично аналізується ситуація. 

Завершується розділ з макроекономіки цифрами міжнародної допомоги. Ця допомога підтримала економіку — надала збільшити обсяг державних видатків, в тому числі й на оборону:

Військовим збільшили заробітну плату, що дозволило цій категорії та їх сім'ям більше витрачати. Збільшення попиту допомогло підтримати бізнес та відновити його функціонування за короткий проміжок часу. 

Окрім цього, міжнародні організації активно підтримують бізнес грантами та іншими видами допомоги:

Висновки

1. Українці демонструють неабияку мужність не лише на фронті, але й в економічному плані. Попри навантаження, яке зазнала економіка країни, ми вже наблизилися до довоєнних показників. 

2. Сьогодні генерація роздрібної торгівлі з 1 кв. м досягла рекорду. Лише для Київської області генерація становить близько $1000. 

3. Додатковою підтримкою для економіки України є мігранти, які виїхали з країни та фінансово підтримують свої родини переказами. 

4. Родини українських воїнів, які служать на фронті, почали більше витрачати через підвищення воїнам заробітної плати (до $2500-4000). Це також стимулює розвиток економіки. 

5. Держава намагається сприяти залученню іноземних інвестицій та надати мінімізацію ризикам. 

6. Українці витрачають на шопінг (у відсотках) більше, аніж громадяни країн Європи. Це пов'язано з безкоштовною освітою, медициною, меншим митним навантаженням та меншою залежністю від кредитів.

Загальний висновок: економіка Україна зазнала сильного стресу після повномасштабного вторгнення рф, але втримала позиції й виходить на довоєнні показники. Спостерігається позитивна динаміка.