Як локдаун вплинув на ринок торгової нерухомості: підсумки першого півріччя 2020 р.

10.08.2020

Автор: Ірина Настич

Під час впровадженого карантину сегмент ТРЦ серед всіх ринків комерційної нерухомості постраждав найбільше, адже за рішенням уряду мав піти майже в повний локдаун. Property Times слідкував за перебігом подій й писав про те, як сегмент поступово оговтується після жорстких обмежень.

Сьогодні ми разом з експертами підбиваємо підсумки першого півріччя на ринку торгової нерухомості.

Карантинний вплив

Оператори ринку й досі підраховують збитки, яких зазнали через вимушений карантинний локдаун. За підрахунками Української ради торговельних центрів, ТРЦ України за час суворого карантину зазнали збитків на 7 мільярдів гривен.

«Криза спричинена Covid-19 завдала суттєвого удару ринку торговельної нерухомості, так як через введення карантинних обмежень відбулось масштабне закриття торгівельних площ. В результаті тимчасового закриття офлайн-магазинів та істотного зниження купівельної спроможності падіння роздрібного товарообігу склало 14,2% р/р в Києві, станом на квітень», — коментує Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine.

Сила удару, яких зазнали ТРЦ залежав від запасу міцності кожного конкретного об’єкта та формату, в якому він працює.

«Формат невеликих community і neighborhood центрів, до яких саме відносяться більшість наших об'єктів, постраждав мінімально за рахунок наявності продовольчого якоря, який практично забезпечував стандартну відвідуваність. Проте ми констатуємо різні тенденції в залежності від видів комерційної діяльності та рівня професіоналізму орендарів в цілому. Товарообіги у багатьох операторів мають негативну динаміку. Тим не менше, більшість операторів електроніки і гаджетів, дитячих товарів, деякі категорії товарів для будинку демонструють не істотне, але стабільне зростання трафіку, — зауважує Анна Корягіна, виконавча директорка Ceetrus Ukraine. — Мережеві оператори в цілому були значно більш підготовлені до локдауну, незважаючи на обмеження торгівлі експериментували з різними форматами».

Швидка реакція багатьох рітейлерів допомогла їм підлаштувати бізнес під нові умови завдяки переходу в e-commerce. Деякі мережі, які зазвичай робили ставку на офлайн продажі переорієнтувалися на онлайн і зуміли таким чином втриматися на плаву. «Так, в Retail Park Petrivka деякі оператори працювали в форматі click and collect, мережа Decathlon частково робота в форматі drive на двох своїх локаціях», — наводить приклад Анна Корягіна.

Деякі представники сектору e-commerce навіть відзначили загальне збільшення обсягу продажів. «За даними найбільшої онлайн-платформи в Україні — OLX, кількість доставок від e-commerce компаній зросла на 40% у Києві, 77% в Одесі, 108% у Львові, та 153% у Дніпрі, у період з середини березня до середини квітня», —зазначає Радомир Цуркан.

Костянтин Олейник, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG, в цілому вплив карантину на ринок торгової нерухомості визначив так:

- зниження споживчих настроїв, складність повернення покупців в торгові галереї — епідемія короновіруса планетарного масштабу, масові скорочення, втрата роботи і доходів у населення, зростання безробіття змусили споживачів займати вичікувальну позицію, відмовлятися від придбання товарів без необхідності;
- зниження середньодобової відвідуваності в торгових центрах. Зростання конкурентної пропозиції на тлі умовно постійної чисельності населення тягне перерозподіл споживчих потоків між торговими об'єктами;
- падіння РТО на 1 кв. м і маржі прибутковості рітейлерів. Спад відвідуваності, скорочення доходів населення, інфляція, девальвація, призводять до падіння виторгів в торгових об'єктах і на кожен орендований кв. м зокрема;
- тимчасове закриття сполучення з іноземними державами, складність логістики при доставці нових колекцій, здороження імпорту на тлі девальвації;
- подальше скорочення кількості мереж національного масштабу — відсутність прийнятного обсягу продажів протягом шести останніх місяців при неминучих накладних витратах з утримання мережі магазинів (орендні платежі, оплата праці персоналу, податкові відрахування, затоварення), вимушений карантин і закриття магазинів більшості товарних груп приведуть до банкрутства і припинення роботи деяких операторів.

Незважаючи на надскладну ситуацію, що склалася на ринку, велика кількість рітейл-операторів розширили свої мережі магазинів у першому півріччі 2020 року. «Серед найбільш активних рітейл-операторів, які відкрили нові магазини у першому півріччі 2020 року, датський бренд товарів для дому JYSK, японський бренд товарів для дому Miniso, турецький бренд одягу LC Waikiki, шведський бренд одягу H&M, українська мережа товарів для дому «Епіцентр» та магазини техніки — Фокстрот, Eldorado, Київстар, Vodafone», — говорить Радомир Цуркан.

Цифри

Карантин дещо вплинув на плани щодо відкриття нових торговельних площ. Костянтин Олейник зазначив, що у 2020 році відкрився ТРЦ «Reroville» (GLA = 80 718 кв. м) і кілька об'єктів в найближчому передмісті.

Щодо двох попередніх років було відкрито:

- у 2019 — ТЦ Smart Plaza Obolon (GLA = 11 765 кв. м), «Оазис» (GLA = 7 800 кв. м), Cherry Mall (GLA = 12 000 кв. м), River Mall (GLA = 62 200 кв. м), Blockbuster Mall (GLA = 135 000 кв. м), «Аракс» (GLA = 10 000 кв. м). Після комплексної реконструкції перезапущений ТРЦ «Караван OUTLET» (GLA = 45 300 кв. м);
- у 2018 році — Auchan Rive gauche (GLA = 20 000 кв. м), Smart Plaza Politech (15 000 кв. м), «MegaMarket Нивки» (22 000 кв. м), «EUROПАРК» (GLA = 12 000 кв. м); «Retail Park Петрівка» (28 2070 кв. м), «Епіцентр» на Бандери, 11 (GLA = 56 000 кв. м), Good Life (GLA = 7 500 кв. м), розширено ТЦ «Городок» (до GLA = 36 500 кв. м.

На початок липня 2020 року в Києві функціонують 7 регіональних, 27 окружних, 24 мікрорайонних, 19 спеціалізованих торгових центрів і 34 окремо стоячих гіпермаркетів. Відповідно до класифікації ICSC, без урахування малих магазинів площею до 5 тис. кв. м та гіпермаркетів, сукупна площа торгових об'єктів становить 1 801 790 кв. м, що відповідає показнику 607,6 кв. м на 1000 жителів за рівнем насиченості якісними торговими площами.

«Обсяг нової пропозиції з початку року зріс на 80 700 кв. м, яка була представлена 80 700 кв. м ТРЦ Retroville. Очікується, що в разі дотримання девелоперами заявлених термінів введення в експлуатацію, загальна пропозиція торгових центрів зросте приблизно на 106 400 тис. кв. м орендної площі до кінця 2020 року, включаючи Rive Gauche Phase II (56 800 кв. м) та April Mall Phase ll (49 600 кв. м). Однак, через відтермінування будівництва у зв’язку з пандемією, частина нової пропозиції, вірогідно, буде введена пізніше», — коментує Радомир Цуркан.

Через вимушений локдаун і зупинку роботи більшості орендарів ТРЦ не тривалий час, відбулися зміни орендних ставок. Орендодавці й орендатори разом шукали шляхи збереження співробітництва, аби пережити цей період з найменшими втратами.

«Під час карантину орендарі зверталися із запитами щодо звільнення від орендної плати чи скорочення орендної плати із внесенням тільки OPEX-платежів на період карантину. Значна кількість орендодавців в торговельних центрах погодилася на тимчасове зменшення орендних ставок на 20-30% з початку року. Як наслідок, орендні ставки становили $60-80/кв. м/місяць для торговельних центрів в кращих локаціях та $35-50/кв. м/місяць в інших локаціях. Також, через те що багато споживачів віддавали перевагу місцевим рітейл-операторам для покупок першої необхідності, найбільш значне зниження орендних ставок було відзначено в центрі міста, де кількість відвідувачів значно впала. Без урахування тимчасових знижок для орендарів, орендна плата довгострокових договорів знизилася незначно на 5-10% з початку року. Орендна ставка в кращих торгових центрах становила $80-$110 кв. м/місяць протягом П1 2020, для інших торговельних центрів становила $40-$60 кв. м/місяць», — наводить цифри Радомир Цуркан.

Станом на травень середнє зниження ставок по ринку становило 12-15%, як зазначив Костянтин Олейник.

На жаль, не всі орендарі змогли пережити локдаун, деякі оператири були змушені відмовитися від оренди. «Найбільш вразливими виявились заклади громадського харчування, представникам яких довелося приймати рішення про закриття не тільки в конкретних ТРЦ, але і свою представленість по ринку в цілому. Тому, на фудкорт ТРЦ можуть зайти нові оператори», — коментує Денис Корнута, директор Департаменту торговельних площ Arricano.

Після локдауну

Експерти зазначають, що відновлення після знаття суворих обмежень відбувається доволі жвавими темпами.

«Першими відкрилися регіони та продемонстрували різну динаміку рітейлу, що дещо корелювала з масштабом захворюваності: товарообіг мережевих рітейлерів на Заході країни сильніше відрізнявся від минулорічного, тоді як у Центрі та Півдні майже не змінився, а на Сході в рекордні терміни повернувся до зростання. Проте, всі найбільше чекали на флагман торгівлі країни — Київ. І він продемонстрував найбільш позитивну динаміку з точку зору росту товарообороту. Відвідуваність торгівельних центрів майже не змінилася від минулорічної, зауваживши, що всі розважальні заклади, що приносять зазвичай до 30% трафіку — продовжували залишатися закритими. А конверсія та середній чек зросли», — коментує Марина Гуревич, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine.

«Вже у серпні наші ТРЦ вийшли на докарантинний рівень за товарообігом майже у всіх категоріях. Магазини одягу та парфумерії працюють на рівні минулого року, а от у категорії Sport показники навіть виросли», — додає Денис Корнута.

Такий розвиток подій зумовили декілька причин, на думку Марини Гуревич:

- Україна залишається одним за найбільших ринків споживання зважаючи на її населеність та розміри, що накопичив масштабний відкладений попит;
- майже все її населення, що зазвичай влітку подорожує, залишилося вдома, зберігши високі показники відвідуваності торгових проектів та споживчих витрат;
- тревел-шопінг також не склався, залишивши цю достатньо вагому частку товарообігу на вітчизняному ринку.

Прогнози

Якщо епідеміологічна ситуація не спричинить новий локдаун, то сегмент буде доволі швидко відновлюватися, зазначають експерти.

«Великі й актуальні об’єкти найшвидше відновляться та не зазнають фундаментальних змін у відвідуваності  та заповнюваності, саме тут збережеться висока заповнюваність та сконцентрується увага рітейлерів по розширенню мереж, — зазначає Марина Гуревич. — Інша чимала група торгівельних проектів будуть змушені поборотися за відновлення докризових показників. Очевидно, що тут ми побачимо закриття магазинів, зростання вакантності, інтенсивний процес переговорів, у результаті чого там знизяться орендні ставки, що може вплинути на загальноринковий рівень».

Очікується зміцнення позицій та розширення мереж рітейлерів, що вже працюють на нашому ринку.

«Спільно з компанією NAI Ukraine ми провели цілий ряд інтерв'ю в форматі Public Talk (в Youtube) з міжнародними ритейлерами (Miniso, Greyder, Decathlon, Auchan, Leroy Merlin і т.д.), практично всі вони підтвердили свої плани не тільки щодо зміцнення позицій відкритих торгових точок, а й розширення мереж», — коментує Анна Корягіна.

«Польська група LPP, яка керує брендами Reserved, House, Mohito, Cropp та Sinsay, планує відкрити до 30 магазинів до кінця року. H&M анонсував відкриття п’ятого магазину в Києві, який почне працювати з 1 серпня в ТРЦ Retroville. Також, шведська група компаній IKEA має намір відкрити перший магазин в Україні до кінця 2020 року в столичному ТРЦ Blockbuster Mall», — додає Радомир Цуркан .

Костянтин Олейник прогнозує такий розвиток подій на наступне півріччя:

- зростання вакантності. Перегляд планів розвитку, повна зупинка експансії, оптимізація асортименту, зміна форматів, зменшення займаної площі, зниження видаткової частини — розірвання договорів оренди, скорочення числа діючих магазинів.

- зниження ставок оренди і показників економічної ефективності. Стрімко погіршується робота морально застарілих ТРЦ, які втрачаю популярність, об’єктів  з концептуальними недоліками, а також нових, які не встигли напрацювати стійку відвідуваність і лояльність покупців;

- відновлення роботи операторів розваг (кінотеатрів, ДРЦ, боулінгів), відновлення сегмента закладів громадського харчування, пожвавлення сполучення з іноземними державами і зростання імпорту, оновлення асортименту товарів у торговій галереї — поступове зростання роздрібного товарообігу.