За метаріалами  ULI Europe

Згідно з останнім звітом Emerging Trends in Real Estate® Europe від PwC та Urban Land Institute (ULI), 75% лідерів ринку нерухомості погоджуються, що поточні оцінки «не точно відображають»  всі виклики та можливості у сфері нерухомості, оскільки між ціновими очікуваннями ринку та балансовою оцінкою продовжує вбиватися клин. Значна кількість респондентів з понад 1000 лідерів галузі, які були опитані для звіту, висловили  побоювання «зловити ніж, що падає», оскільки величезна невизначеність продовжує пронизувати ринок в Європі і сприяє рекордно низьким обсягам інвестицій. Індекс MSCI зафіксував падіння на -42% порівняно з середнім показником до Covid (2015-2019).

Хоча третина респондентів «оптимістично налаштована щодо збільшення прибутковості у 2024 році», звіт свідчить про покращення ділової впевненості порівняно з попереднім роком (збільшення на 8% респондентів), хоча і значно нижче довгострокових середніх показників. Перспективи погіршуються на тлі повільного економічного зростання в Європі та «реалістичного занепокоєння»  рецесією, що насувається.

Лізетт ван Дорн, генеральний директор ULI Europe, коментує: «Наш цьогорічний звіт висвітлює складні виклики, що стоять перед європейським сектором нерухомості, і є відчуття, що галузь стоїть на порозі серйозного спаду попиту на ключових ринках орендарів. Думки щодо того, що потрібно для відновлення ринкової активності, розділилися. Стабілізація процентних ставок, м'яка економічна посадка і зниження процентних ставок для відновлення балансу з дохідністю — все це матиме вплив, так само як і підвищення рівня рефінансування, що призведе до ще більшого погіршення ситуації через зростання вартості фінансування, а також капітальних вкладень, необхідних для приведення активів у відповідність до цілей у складних і невизначених обставинах».

Гарет Льюїс, директор PwC, додає: «Хоча результати дослідження вказують на те, що галузь перебуває в режимі вичікування, воно також вказує на середовище і момент у ринковому циклі, коли винагорода може бути значною для тих, хто має достатньо сміливості, щоб зробити важливі кроки. Існує певна надія, що зірки вирівнюються, а саме ясність щодо інфляції, відсоткових ставок і оцінок, сприятиме більшій активності транзакцій у 2024 році. Однак навряд чи буде єдиний графік для цього на різних європейських ринках».

Жан-Батіст Дешрівер, керівник практики з надання послуг у сфері нерухомості PwC в регіоні EMEA, зазначає: «Ми розуміємо, що очікування щодо доступності боргового та акціонерного капіталу в найближчі роки є неоднозначними, оскільки капітал буде потрібен для рефінансування та приведення нерухомості у відповідність до її призначення. Ефект знаменника на інституційні асигнування на нерухомість — основна перешкода, що очікується у 2023 році — залишається проблематичним і рік потому».

В умовах такої великої невизначеності інвестори в нерухомість, природно, більш обережні, ніж будь-коли, щодо того, як і де вони розміщують свій капітал в Європі. Для багатьох це означає вибір міст, які пропонують ліквідність у більш ризиковані часи, і тому не дивно, що Лондон (1) і Париж (2) знову посідають перші два місця в рейтингу міст, складеному у звіті. На ці два міста припадає близько 15% загального обсягу операцій з нерухомістю в Європі за перші дев'ять місяців 2023 року. 

Премія за ліквідність, пов'язана з економічними показниками, також очевидна і в інших містах, які очолили рейтинг цьогорічного дослідження: Мадрид (3), Мілан (6) та Лісабон (8).

Німецькі міста Берлін (4), Мюнхен (7), Франкфурт-на-Майні (9) і Гамбург (11), хоча й залишаються на відносно високих позиціях, опустилися в рейтингу з точки зору перспектив інвестування та розвитку. Загальний похмурий економічний прогноз для Німеччини на 2024 рік впливає на настрої щодо міст, які ще не так давно вважалися безпечними гаванями для капіталу. За даними Oxford Economics, німецькі міста стикаються з перспективами стагнації економічного зростання із середнім зростанням реального ВВП лише на 0,1% р/р у 2023 році. Дані MSCI показують, що обсяги інвестицій у Німеччині за перші дев'ять місяців цього року впали на -55% р/р. Деякі респонденти також припускають, що ціни на нерухомість у Німеччині коригуються повільніше, ніж у більшості країн Європи.

Оскільки галузь бореться з ринком, обтяженим інфляційним тиском і високими процентними ставками, чотири п'ятих респондентів опитування згодні з тим, що показники ESG матимуть суттєвий вплив на оцінку активів протягом наступних 12-18 місяців, а в довгостроковій перспективі, на їхню думку, питання ESG, як очікується, матимуть найбільш значний вплив на нерухомість до 2050 року.

Відповідно до цієї підвищеної уваги до вимог сталого розвитку, глобальні мегатенденції, такі як зміна клімату, діджиталізація та демографічні зміни, стимулюють інтерес інвесторів до нішевих секторів, причому у звіті йдеться про нову енергетичну інфраструктуру, центри обробки даних та охорону здоров'я як сектори, в яких інвестори, найімовірніше, «збільшать свої вкладення». Ці тенденції в поєднанні з вимогами дотримання ESG прокладуть шлях до нових можливостей для розвитку та інвестицій у таких сферах, як зберігання енергії з відновлюваних джерел, сонячні електростанції та інфраструктура електромобілів.

Лізетт ван Дорн підсумовує: «Середньострокові перспективи для нерухомості стають значно більш позитивними, якщо припустити, що ставки на той час стабілізуються, а економічна невизначеність буде значною мірою вирішена. Враховуючи постійні урбанізаційні, технологічні та демографічні мегатенденції, а також зростаючу увагу користувачів та інвесторів до питань здоров'я, добробуту та сталого розвитку, перед нами відкриваються величезні можливості для нерухомості. Чим більше ми зможемо співпрацювати для розв'язання таких питань, як оцінка та зміна клімату, тим більше і швидше ми зможемо скористатися цією можливістю».

---