Как готовое здание сделать энергоэффективнее (+ КЕЙСЫ)

14.09.2018
  198

Автор: Ирина Настыч

После вступления в силу Закона об энергетической эффективности зданий новые объекты будут проектироваться и строиться уже в соответствие с новыми требованиями. В результате здания с высокими показателями энергоэффективности станут более конкурентоспособными на рынке, поскольку снизятся эксплуатационные расходы, повысится уровень комфорта внутри помещения и пр. Чтобы удержать арендаторов, владельцам коммерческой недвижимости, которая была построена 7-10 лет назад и более, стоит задуматься о повышении энергоэффективности своих объектов. Property Times разбирался, какие шаги можно предпринять, чтобы сделать действующий объект максимально энергоэффективным без полной реконструкции.

Первый шаг – анализ

Анализ текущей ситуации поможет выявить наиболее «слабые» места, требующие модернизации. «После анализа следует составить перечень решений, которые необходимо ранжировать по объему инвестиций и периоду возврата инвестиций. В каждом конкретном случае, владелец здания самостоятельно принимает решение, какие виды работу ему необходимо выполнить в первую очередь. Но, как правило, в первую очередь детально изучают самые большие расходные статьи – это расходы на вентиляцию, кондиционирование и отопление», – комментирует Николай Якименко, и.о. руководителя департамента девелопмента, и.о. директора по эксплуатации компании Arricano Real Estate Plc.

Утепление внешних ограждающих конструкций

Самый доступный и при этом действенный способ повысить показатели энергоэффективности – утеплить здание. «Расходы в утепление фасада окупятся за несколько лет, при этом эти действия можно совместить с редизайном экстерьера для улучшения маркетинговых показателей. Следует обратить серьезное внимание заполнению проемов, примыканиям и кровле. Чаще всего именно они главные источники потерь тепловой энергии», – комментирует Андрей Рыжиков, коммерческий директор компании UTG.

Замена и апгрейд ламп и инженерного оборудования

Замена осветительного оборудования также может существенно сократить потребление энергии. Замена ламп освещения на LED лампы с первого дня позволяет экономить потребление электроэнергии, утверждает Николай Якименко.

«Поскольку доля электроэнергии на освещение не значительна в общем балансе, более эффективно (но и более инвестиционно затратно) снижать потребление инженерного и технологического оборудования за счет их апгрейда или полной замены на новые модели», – дополняет Андрей Рыжиков.

Рекуперация

Системы рекуперации помогают снизить затраты на отопление. Во многих объектах коммерческой недвижимости успешно работают приточно-вытяжные установки с функцией рекуперации тепла.

Для фудритейлеров есть еще одна возможность использовать систему рекуперации для получения тепла или подогрева воды.

«Одна из концепций, которые мы пытаемся принести в Украину – использование холодильных систем, в которых в качестве хладагента используется СО2. Это природный, экологически безопасный хладагент с большим потенциалом рекуперации тепла, – рассказывает Денис Ковальчук, инженер компании Danfoss Украина. – То тепло, которое система забирает с витрин, камер и пр., обычно выбрасывается через конденсатор на улицу, но при наличии системы рекуперации это тепло можно полезно использовать, например, для предварительного подогрева горячей воды либо для подогрева теплоносителя для системы отопления. Сейчас это реализовано на обычных ГФУ системах. С применением систем СО2 есть возможность получить еще больший эффект, поскольку у него больше теплоотдача и температура нагнетания, выше давление, поэтому с СО2 мы получаем большой потенциал в плане рекуперации тепла».

Пока еще таких проектов в Украине нет, как рассказали нам в компании Danfoss Украина, на данный момент пока только выполняется проектирование и расчеты. Специалисты утверждают, что такие системы смогут полностью обеспечить теплом не только сам продуктовый гипермаркет, но и торговый центр, в котором он находится.

Показателен пример в Дании, где избыточное тепло, которое давали холодильные установки супермаркета, было использовано для отопления жилого дома.

Системы отопления

Современные отопительные системы по показателям энергоэффективности значительно превышают своих предшественников. Замена оборудования на более высокотехнологичное может дать хороший результат, но, к сожалению, с отоплением не все так просто, как с лампочками. Специалисты утверждают, что в действующем здании провести серьезную модернизацию оборудования без замены котлов не всегда возможно. «Технологически процесс строительства котельной таков, что отопительное оборудование монтируется во время строительства здания и его оперативная замена не всегда возможна», – поясняет Александр Мурзин, директор по маркетингу «Бош Термотехника Украина».

При высоких затратах на отопление есть смысл просчитать возможность замены или модернизации существующего оборудования. В этом случае для каждого объекта делается индивидуальный анализ системы отопления и на его основании уже принимается решение о  целесообразности дальнейших действий.

Внедрение интеллектуальных систем управления

Один из доступных способов сокращения энергозатрат – автоматизация и программирование оборудования. «При существующих инженерных системах более гибкая и умная диспетчеризация может дать экономию ресурсов до 20%», – комментирует Андрей Рыжиков.

Даже довольно простые решения могут дать положительный эффект. «К примеру, мы у себя в офисе планируем установить «умные» термоголовки на радиаторы, которые помогут нам сократить затраты на отопление», – говорит Александр Мурзин.

Переход на альтернативные источники энергии

Этот способ нельзя отнести к простым и малозатратным, инвестируя в такие модернизации, собственник должен смотреть далеко вперед – не на год-два, но при этом в долгосрочной перспективе он окажется в выигрыше. Установка элементов альтернативной энергетики не только сокращает энергопотребление, но и делает коммерческую недвижимость менее зависимой от поставщиков энергетических ресурсов.

В Украине есть примеры использования альтернативных источников энергии в коммерческой недвижимости, когда вместо привычной котельной используются тепловые грунтовые насосы. Особенно интересны кейсы, когда подобные модернизации проводились уже на готовых функционирующих зданиях. Компания Bosch вышла на финальную стадию реализации своего пилотного проекта по установке гелиосистемы на действующий объект, Property Times ранее писал об этом проекте.

Энергоменеджмент и энергомониторинг

Чтобы все модернизации работали с максимальным КПД, необходимо периодически проводить энергоменеджмент, помогающий выявить существующие проблемы и путем их устранения повысить показатели энергоэффективности. Для этого некоторые компании открывают в штате позицию энергоменеджера.

«Энергоменеджер анализирует и контролирует эффективность коммерческого объекта и правильное обслуживание установленного энергетического оборудования, а также гармонизацию работы различных энергетических систем, следит за своевременным внедрением необходимых улучшений и др.», – комментирует Петр Галабицкий, энергоаудитор iC consulenten.

Кейсы

Реальные кейсы результатов энергоменеджмента, предоставленные компанией iC consulenten:

Очень трудно получить адекватные данные по потреблению энергоресурсов (нет централизованной базы, возникают бухгалтерские перерасчеты, которые искажают помесячное потребление и т.п.). Предложено установить систему диспетчеризации для мониторинга работы всех инженерных сетей и энергопотребления:

  • Общая площадь объекта – 5 230 кв. м.
  • Общее потребление энергии – 2.665.942 кВтч/год.
  • Экономия от внедрения системы диспетчеризации – 146.600 кВтч/год (5,5%).
  • Срок окупаемости – 4 года.

Смонтированная система вентиляции с рекуператором, который почему-то не работает (оказалось, что в системе автоматического управления произошел сбой и воздух обходил блок рекуперации и сразу шел на блок подогрева до заданной температуры – калорифер). Предложено повторное налаживание автоматики управления приточно-вытяжной системы вентиляции:

  • Общая площадь объекта – 3 450 кв. м.
  • Общее потребление энергии – 1.339.800 кВтч/год.
  • Экономия от внедрения мероприятий по восстановлению работы рекуператора – 54.200 кВтч/год (4%).
  • Срок окупаемости – 3 месяца.

Предусмотрен тепловой насос для подготовки горячей воды, но он не работает (в блоке сгорел предохранитель, более месяца готовится докладная для руководства о необходимости покупки новой запчасти, все это время используется городская электросеть – это в три раза дороже использования ТН). Предложена новая системы отчетности и закупки необходимого оборудования для правильного обслуживания инженерных сетей:

  • Общая площадь объекта – 4 097 кв. м.
  • Общее потребление энергии – 5.211.300 кВтч/год.
  • Экономия от внедрения новой системы отчетности – 253.311 кВтч / год (4,8%).
  • Срок окупаемости – 2 месяца.

Читайте также о ключевых моментах в вопросах сертификации энергоэффективности зданий на нашем сайте в рубрике Мнение

Еще один пример энергомодернизации привели в компании Arricano Real Estate Plc. «Мы проанализировали структуру энергозатрат по каждому объекту, определили возможные решения по каждому виду энергозатрат и оборудованию, а также ранжировали работы по периоду реализации – краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. После этого приступили к их реализации. Например, в 2017-2018 годах мы провели работы по модернизации системы вентиляции в ТРЦ РайON (Киев), а именно – дооснастили секцией рекуперации приточно-вытяжные установки, что позволило снизить расходы на энергопотребление в зимний период на 17%. Во всех наших ТРЦ, начиная с 2016 года, проводим замену внешнего освещения (меняем все светильники на LED) – уличное освещение в первую очередь, после – фасадное», – делится опытом Николай Якименко.

Сергей Хоменко, руководитель Департамента по развитию проектов компании UTG, рассказал, как на основе статистики расходов можно провести индивидуальную адаптацию объекта коммерческой недвижимости:

  1. Индивидуальный режим работы систем и оборудования, потребляющих ресурсы:
    Датчики движения на включение освещения;
    • Использование датчиков освещенности территории и фасада, а также график отключения фасадной рекламы;
    • Гибкий график работы и отключения котельных, вентиляционных установок и др. оборудования в зависимости от времени суток, количества человек в здании и отдельных локациях, а также внешней температуры;
    • Регулировка режимов работы бойлеров в санузлах, тепловых завес и автоматических раздвижных входных групп.
  2. Использование системы рекуперации воздуха.
  3. При наличии стеклянного атриума оклейка стекла светоотражающей пленкой позволяет экономить ресурсы, используемые на охлаждение воздуха.
  4. On-line мониторинг текущего расхода ресурсов с применением сравнительной базы данных расходов в предыдущие аналогичные периоды позволяет оперативно устранять непредвиденно возникающие перерасходы и минимизировать «человеческий фактор».

Читать другие статьи

02.07.2018
Property Times представляет самые вдохновляющие моменты Engineering Tomorrow talks
подробнее
14.02.2018
Property Times изучил современный ассортимент материалов для фасадных систем и сферу их применения
подробнее