Чтобы построить завтра. Какие проекты заказывают архитекторам уже сегодня

21.05.2018
  439

Авторы: Ирина Звездовская, Сергей Власов

Property Times решил узнать, каких проектов в работе архитекторов больше: в сегменте жилой недвижимости, торговой, или, может быть, офисной? Какие проекты заказывают у архитектурных бюро девелоперы? Ведь от структуры их заказов, вполне возможно, будет зависеть то, что в ближайшей перспективе будет возведено в натуре.

архитектурные проекты

Чтобы разобраться в ситуации, происходящей на рынке архитектурного подряда, мы разослали разным бюро запросы, в которых попросили прокомментировать структуру спроса со стороны девелоперов, а также актуальные тренды в этой сфере.

Что проектируют

Если сопоставить структуру проектов в работе у архитекторов, можно выяснить, что жилых объектов девелоперы заказывают больше, чем коммерческих. ЖК занимают от 50 до 70% всех проектов в работе архитекторов в зависимости от компании. Нежилые проекты занимают от 30 до 50% всей загрузки бюро. (Компании делятся на две условные группы: в первой проектов в двух сегментах поровну, во второй — 70 на 30 в пользу жилья).

Если же разбить нежилые проекты на сегменты, то получится, что жилье значительно превышает объем проектов каждого из них. Например, торговые объекты занимают в структуре спроса со стороны девелоперов от 4 до 10%, хотя, конечно, стоит разделять проект большого ТРЦ и отдельного ЖК, но даже с такой поправкой разница получается значительная.

Что интересно, проектов офисных зданий в работе архитекторов примерно одинаковая доля — от 19 до 21,5% от общей загрузки, что также больше, чем проектов в ритейле. А вот с обобщенным сегментом индустриальной и инфраструктурной недвижимости (сюда же включены объекты социальной или медицинской направленности) все несколько сложнее. В пуле проектов некоторых бюро данный сегмент вообще отсутствует, зато у других — может занимать и до 21% от общей загрузки бюро.

Впрочем, здесь также проект может кардинально отличаться от проекта, но в целом картина складывается именно такая.

Большие или маленькие

Крупных офисных проектов также больше, чем мелких, количественно они могут занимать до 20% от всех проектов в работе (правда, категорию проекта бюро определяло самостоятельно). Впрочем, были варианты ответа с равным количеством и малых, и крупных офисов в работе (но это не самый частый ответ).

Если брать процентное соотношение проектов в торговой недвижимости, то крупных проектов здесь в два и более раз больше, чем небольших (что может быть спецификой опроса — в списке были достаточно крупные и известные архитектурные бюро). Также отметим, что крупные ТРЦ отыскались в работе у всех опрошенных компаний, минимум 4% от общей загрузки, максимум — 10%.

«Девелопмент возвращается к офисной недвижимости, и критерии ее качества становятся больше похожи на европейские, нежели на американские. Большие офисные здания — сегодня не в тренде, популярностью пользуются объекты до 10 000 кв. м», — говорит основатель и CEO консалтинговой компании NAI Ukraine и архитектурной компании Urban Experts Виталия Бойко.

Объекты торговой недвижимости в свою очередь, рассказывает эксперт, соревнуются в уникальности фасадов, оптимальности планировочных решений, а также в дизайне интерьера. Именно на эти нюансы обращают особое внимание проектировщики.

Проекты индустриальных объектов (если учитывать ответы только тех бюро, где они есть в работе) занимают в структуре 8-9,5%. Такую же долю занимают и инфраструктурные проекты (если они есть в разработке). Социально направленных и медицинских объектов либо не отыскалось среди задач совсем, либо насчиталось 2-4%. Зато среди ответов упоминались и спортивные комплексы.

Комфорт побеждает

Отдельного внимания заслуживает жилая недвижимость. Абсолютным «победителем» здесь оказался комфорт-класс, проектов ЖК в этом сегменте нашлось в работе у архитекторов (а, следовательно, в структуре спроса со стороны девелоперов) от 8 до 50%, то есть у некоторых проектировщиков половина всех заказов — комплексы в комфорте.

Примерно одинаковую долю загрузки у всех опрошенных получает бизнес-класс (19-20%), эконом (если есть) занимает от 6 до 20%, а премиум — до 9,5% всех проектов, над которыми сегодня трудятся архитекторы.

Таким образом, появления на рынке еще большего количества ЖК комфорт-класса можно ожидать уже в ближайшее время. Отметим, что на сегодняшний день на поисковике недвижимости ЛУН.ua в классе комфорт в Киеве можно найти 130 ЖК (это 36,2% от всех новостроек), в бизнес — 103 ЖК (или 28,7%), в элит — 36 (или 10% от общего количества). Оставшиеся 25,1% — приходятся на сегмент эконом. Как видим, расхождений в структурах спроса на новые проекты ЖК и актуального предложения на рынке практически нет.

Кроме того, нас ждут новые бизнес-центры и ТРЦ — впрочем, тут есть одно большое «но». От проекта до реализации девелоперу предстоит далеко не простой путь, и сколько проектов дойдет до запуска и входа в его двери арендаторов — тот еще вопрос). Да и реализация любого, а особенно крупного проекта, только в нашем заголовке утрировано сокращено до «сегодня — завтра». На самом деле все они могут быть значительно разбросаны по временной линии.

Тренды и драйверы

Как отмечает соучредитель, главный архитектор компании ARCHIMATIKA Дмитрий Васильев, среди актуальных трендов в архитектуре — создание комфортной среды проживания и улучшение городского пространства. Кроме того, среди главных тенденций — формирование индивидуальных и эмоциональных образов, а также достижение высокой прибыльности проектов.

Из других трендов, по мнению экспертов, на отечественном рынке набирает обороты BIM-проектирование (Building Information Modeling). В некоторых странах он уже стал обязательным стандартом проектирования. К примеру, в Америке, это реализовано на государственном уровне. По мнению Виталия Бойко, технология позволяет оптимизировать процессы, ускорить проектирование, избежать ошибок, а также создать еще более качественный продукт.

Среди актуальных трендов в архитектуре —
создание комфортной среды проживания, улучшение городского пространства, формирование индивидуальных и эмоциональных образов, достижение высокой прибыльности проектов

В Urban Experts также отметили и рост интереса к вопросам инженерных систем в коммерческой недвижимости. «Мы видим закономерный интерес к смарт-системам, которые используются в том числе и для повышения энергоэффективности», — комментирует Виталий Бойко.

Другой ракурс трендов в архитектуре представила СЕО проектной компании АIMM Анна Искиэрдо. По ее словам, в мировой практике все больше и больше позиций отвоевывает бетон. Он позволяет оптимизировать процессы, ускорить проектирование, избежать ошибок, а также создать еще более качественный продукт. Из него строят дороги, возводят сооружения разных типов, используют как декоративный материал.

«Технологии расчета нагрузок позволяют придать бетону практически любую форму. Лаконичность бетона полюбилась мировыми архитекторами. Его можно обыгрывать – будь то текучие формы Захи Хадид либо строгая геометрия архитектуры Скандинавии», - поясняет архитектор.

По мнению главного архитектора бюро Yunakov Architects Федора Юнакова, в проектировании сегодня преобладают три главных момента – функциональность, эстетика и экономия.

И именно это, по всей видимости, и может стать самым что ни на есть актуальным общем знаменателем и для трендов, и для стратегий, и для актуальной структуры проектов в работе.