Ревіталізація — тренд чи безвихідь

Анна Іскіердо,

архітекторка| візіонерка| громадська діячка| співзасновниця архітектурного бюро AIMM

Світ живе постійною зміною, що трансформує наші міста. Ревіталізація — це органічний процес змін на рівні містобудування. Він виникає тоді, коли місто переживає існуючу структуру, яка в ньому є, переживає різні епохи економічного розвитку, і існуючі функції та зонінг втрачають свою актуальність. Тоді з’являється необхідність у нових рішеннях, у нових структурах. Так було завжди від Трипільської культури та Древнього Риму.

Ревіталізація сьогодні

Якщо говорити про сьогодення, то цим терміном ми найчастіше називаємо переосмислення промислових зон: території заводів, фабрик, портів, які сьогодні не виконують ті функції, що потрібні місту. Це не завжди про закинуту територію, іноді це переосмислення доцільності об’єкта відповідно до його географії. Це може бути центральна частина міста або навіть друге центральне коло і земля в цьому місці може бути ціннішою, ніж розміщення тієї функції, яка існує зараз. Наприклад величезний завод у центрі міста. Так, можливо раніше це було його межею і видавалося доцільним, але час змінився і зараз оптимальним рішенням може бути і релокація виробництва, і більш раціональне використання території. Зараз взагалі немає сенсу розміщувати будь-яке виробництво в містах.

Раніше вони були рушієм економіки в будь-якій країні, але сьогодні всі країни, які мають розвинену економіку, мають невелику частку виробництва і більше орієнтовані на сферу послуг. До прикладу в ЄС виробництво займає частку приблизно в 15–17% ВВП. Тобто таке розміщення об’єктів в структурі міста це вже чистий атавізм. В наших містах окрім виробництва велику частку цінних територій займають технічні та складські приміщення.

Які території варто переосмислити столиці

Звісно, переосмислити тут можна досить багато: весь Рибальський острів, Теличку і не лише. У Києва взагалі унікальне розміщення відносно водної артерії, якщо порівнювати з іншими світовими столицями. Але ми її повністю не використовуємо. В нас ця прибережна зона, яка могла б стати міською принадою, використовується промисловістю.

 Якщо ми розглянемо територію від столичного шосе, південного краю Києва до Оболоні, то 90% території — це промка та неможливість доступу до води. Це категорично неправильно, з містопланувальної точки зору.  

Це розповсюджена ситуація в світовій історії, це не тільки київська проблема. Багато країн в процесі ревіталізації своїх міст реконструювали в тому числі і транспортну мережу. Наприклад, в нашому випадку столичку точно треба пускати в тунель під дорогою. Це вже глобальна ревіталізація з позиції містопланування. Ця дорога в своїй нинішній формі своє пережила. Колись там була трамвайна колія, вона перестала існувати і тепер це закинута територія, що не використовується. 

Якщо ми дивимося на стратегію розвитку Києва 2050-2070 року, то хотілося б, щоб це було людиноцентричне місто, яке відкриває всі свої принади та робить безбар'єрним простір для містян. А ця дорога повністю відрізає головну родзинку міста — доступ до води — від своїх жителів.

 На прикладі Телички бачимо, що наразі ця промка відрізає від людей більше ніж 150 гектарів території, здебільшого розміщуючи склади. Це абсолютно нераціональне її використання. Наразі у цієї землі більше 100  різних власників, що фактично унеможливлює вплив держави на містопланування подібних зон.

Але по факту це одне з найкращих, найгарніших місць Києва, яке могло б бути. Тільки уявіть — 150 гектарів біля метро з доступом до води. 

Світова практика та основні проблеми

Взагалі в світі ревіталізацією територій займаються не власники території, як це відбувається в Україні, а місто. Тобто місто виступає ініціатором на рівні містопланувальних рішень відповідно до своєї стратегії розвитку. Тенденція в Україні показує, що у нас як у нації до цього є спрага, але в ідеалі ініціатива все ж має йти згори. Адже будь-який забудовник мислить масштабом своїх 10-50 гектарів. Місто ж має мислити стратегічно, масштабами районів, з розумінням того, як будуть розвиватися суміжні мікрорайони та масштабом міста загалом, як цілісної екосистеми. З чітким баченням того, як все це буде взаємодіяти між собою. Ось ці речі найважливіші. В них же криються і найбільші складнощі, пов'язані з ревіталізацію. Адже при коректному підході, ми маємо орієнтуватися на генплан з абсолютно чітким зонінгом. Але якщо ми говоримо про Київ, то його по факту в нас немає. Як в принципі і в решті наших міст. Ревіталізація та зміна функціонального призначення здебільшого не відповідає діючій містобудівній документації. І це найбільший ризик, адже по факту в нас немає чіткого, прозорого шляху як це зробити. Хоча по факту місто є головним бенефіціаром того, щоб такі проєкти відбувалися. 

Здебільшого ревіталізація, з'являється тоді, коли закінчується інша вільна земля в смачних місцях. Це світова практика, це не лише про нашу країну.

В АІММ ми працювали над низкою проєктів з ревіталізації територій, що вже успішно реалізовані або знаходяться в процесі будівництва. Це і житловий комплекс Creator City на Дегтярівській, К41 у Києві, в Ужгороді це Central Park. Ще наразі розробляється містопланувальна документація на новий ЖК на місці птахофабрики у 100 гектарів в межах Києва. Також ми, перед повномасштабним вторгненням, розробили велику круту концепцію ревіталізацію території Телички. Як на мене, то це розкішний проєкт з новими актуальними для містян сенсами і доцільним використанням ресурсів. Одне з можливих облич нового Києва. Щиро вважаю, що район Телички є найбільш недооціненою ділянкою, в яку взагалі варто вкладатися. Але як можна говорити про ревіталізацію, коли земля належить 100 різним власникам?

Це приклад того, що в таких ситуаціях нам не вистачає довіри до держави і законодавства, яке б могло сприяти розвитку таких територій. В світовій практиці є багато рішень, за допомогою яких місцева влада може, наприклад, примусово викупати земельні ділянки. Але я почала саме з довіри, оскільки в нашій країні, подібні механізми виглядають не реалістичними і навіть не до кінця безпечними, адже вимагають абсолютної прозорості. 

Яке майбутнє в ревіталізації як тренду в Україні

Якщо будуть заходити достатні інвестиції, то території для ревіталізації одні з найсмачніших в Києві. Після перемоги, чи принаймні зупинення війни, інвестиції в столицю мають спонукати процес створення повноцінної стратегії розвитку. Ще взимку я приймала участь у написанні змін до технічного завдання щодо розробки нового генерального плану Києва, ініційованого Київміськрадою. Майбутнє якраз за тим, що місто має розробити власний генплан і тоді в ревіталізації територій з'явиться шанс на якісну глобальну реалізацію. Без цього неможливий сталий розумний розвиток. Коли заходять інвестори, місто мусить одразу мати кілька готових інвестиційних портфелів в які великі системні компанії можуть вкладати кошти. Вони мають повноцінно розуміти їх стратегічну важливість. Ключове тут, що для системних іноземних вливань інвестори мають усвідомлювати, що місто несе відповідальність за цей проєкт. Це кардинально інша історія, ніж розгляд точкових приватних пропозицій. Ми маємо це враховувати і бути готовими!