Клубний будинок без маркетингових ярликів: що насправді визначає формат

Тетяна Донкоглова,

директор з маркетингових комунікацій девелоперської компанії «Інтергал-Буд»

Сьогодні на ринку нерухомості словом «клубний» називають дуже різні проєкти. Я бачила пропозиції на вісім квартир і будинки, де їх понад дві сотні, — і всі вони позиціонуються як клубні.

Для мене це хороший сигнал: попит на камерний формат житла є. Але водночас він показує й іншу проблему — слово «клубний» поступово перетворилося на маркетинговий ярлик. Покупцеві дедалі складніше зрозуміти, що саме стоїть за цим визначенням.

Камерність — не цифра у презентації

Cьогодні я б починала розмову про клубний будинок із кількості квартир.

Ми з командою проаналізували 22 українські проєкти, які позиціонуються як клубні. Розкид справді великий — від 8 до 231 квартири. У 15 із них — не більше 50 квартир, але є й проєкти, де їх понад сотню.

Чи можна всі їх називати клубними? Формально — так, якщо так вирішив девелопер. Але з точки зору продукту це абсолютно різні формати.

Для людини, яка купує квартиру в клубному будинку, важлива не цифра сама по собі. Важливо, скільки людей вона щодня зустрічатиме у ліфті, наскільки завантаженим буде двір, яким буде автомобільний трафік на території, чи вистачатиме місць у паркінгу, наскільки приватними залишатимуться лобі та спільні простори.

Тобто клубність — це насамперед про щільність проживання.

Саме тому я б визначала клубний будинок не через формальну кількість квартир, а через співвідношення між кількістю резидентів, масштабом і функціональністю спільних просторів. Саме це зрештою визначає рівень приватності, за який покупець готовий платити більше.

Коли квартира перестає бути єдиним продуктом

У масовому житловому будівництві покупець значною мірою оцінює саму квартиру: площу, планування, поверх, вид із вікна, ціну квадратного метра.

У клубному форматі цього вже недостатньо. Тут продуктом стає все середовище проживання.

Уявімо два будинки з однаковою площею квартири та приблизно однаковою ціною. В одному — сотні мешканців, великий потік людей, десятки автомобілів у дворі. В іншому — кілька десятків резидентів, закритий внутрішній простір, підземний паркінг, камерне лобі та контрольований доступ.

Квадратні метри можуть бути однаковими. Якість повсякденного досвіду — ні.
Саме в цій різниці й полягає одна з головних цінностей клубної нерухомості.

Камерність має ціну

Є момент, про який рідко говорять у рекламних матеріалах, — економіка такого продукту.

Якщо у великому житловому комплексі витрати на складні інженерні рішення, паркінг, благоустрій чи сервіс розподіляються між сотнями квартир, то у клубному будинку — між кількома десятками резиденцій. А іноді — лише між вісьмома чи шістнадцятьма.

При цьому вимоги до продукту не стають нижчими. Навпаки. У невеликому будинку покупець очікує якісної інженерії, шумоізоляції, безпеки, приватності, продуманого благоустрою та паркінгу.

Тому клубний будинок не може бути просто маленьким ЖК. У нього інша економіка і, відповідно, інша собівартість квадратного метра.

Це добре видно на львівських проєктах.

«Резиденція Залізна Вода» — чотириповерховий будинок на 24 квартири поруч із парком. У «Резиденції Бойківській» — 17 квартир і 30 місць у підземному паркінгу. Urban Residence складається з двох п’ятиповерхових секцій лише на 16 квартир. H12 Residence Lviv — це вісім резиденцій у чотириповерховому будинку.

У такому масштабі кожне інженерне чи інфраструктурне рішення має більшу вагу, адже ним користується дуже обмежена кількість резидентів.

Приватність починається з локації

Європейський ринок давно розвиває близьку за логікою концепцію private residences. У найдорожчому сегменті вона може поєднувати приватні резиденції з готельним сервісом: concierge, housekeeping, wellness та іншими послугами.

В Україні така модель поки значно менш поширена, але сама логіка приватності вже добре працює. І тут, на мою думку, одним із ключових факторів стає локація.

Клубний будинок складно створити на будь-якій ділянці. Потрібне місце, де невеликий масштаб забудови має сенс і з економічної, і з містобудівної точки зору.

У Львові це особливо актуально: центральні райони сформовані історично, великі вільні ділянки є дефіцитом, а нове будівництво часто реалізується як інфільна забудова — невеликі будинки інтегруються у вже сформоване міське середовище.

Саме тому камерний будинок біля парку або в тихій центральній частині міста для певної аудиторії може бути значно цікавішим, ніж масштабний комплекс у спальному районі. Людина залишається в місті, але отримує можливість дистанціюватися від його щоденної метушні.

Хто і за що готовий платити більше

Досвід «Інтергал-Буд» показує, що основний покупець клубного формату — людина 40+, яка вже має власну нерухомість і добре розуміє, за що саме готова платити.

Це принципово інший тип вибору.

Для такого клієнта нова квартира — вже не перша покупка «щоб просто мати своє житло». На перший план виходять характеристики, які складно виміряти квадратними метрами: тиша, приватність, якість спільних просторів, архітектура, локація, паркінг.

За нашим досвідом, близько 70% покупок у цьому сегменті здійснюються для власного проживання, ще близько 30% — з інвестиційною метою.

Це важливий показник: більшість покупців обирають не просто актив, а середовище, у якому планують жити.

Міська альтернатива приватному будинку

Саме тут лежить одна з головних причин потенціалу клубного формату.

Люди хочуть більше приватності, тиші та власного простору, але далеко не всі готові переїжджати за місто.

Приватний будинок дає автономність, але водночас означає більше часу на дорогу, необхідність самостійно утримувати будинок і територію, більшу залежність від автомобіля та віддаленість від міської інфраструктури.

Клубний будинок може поєднати переваги двох сценаріїв.

Людина залишається в місті — поруч із роботою, ресторанами, школами, культурою та звичним ритмом життя, — але водночас отримує невелику кількість сусідів, приватний двір, тишу й більше особистого простору.

Саме тому я очікую, що найближчими роками камерних проєктів у великих містах ставатиме більше.

Що робить будинок клубним?

Для мене відповідь досить проста: не назва, не кількість поверхів і навіть не кількість квартир сама по собі.

Клубний будинок починається з правильної ділянки й правильної концепції.

Далі — квартирографія: невелика кількість резиденцій на поверсі, комфортні планування, тераси, гардеробні, пральні та інші функціональні рішення, яких покупець очікує від житла цього цінового сегмента.

Потім — інженерія: шумоізоляція, якісна вентиляція, фільтрація води, системи безпеки та контроль доступу.

І вже після цього — деталі, які щодня формують відчуття клубного будинку: камерне лобі, приватний двір, озеленення, місця для спілкування і водночас можливість усамітнитися.

Тому я б радила покупцеві ставити не питання «Чи справді це клубний будинок?», а інше: «Скільки людей житимуть тут разом зі мною і яке середовище девелопер створив для нас?».

Відповідь на нього скаже про клубність значно більше, ніж будь-який маркетинговий ярлик. 

Партнерський контент