Дан Сальцев,

комерційний директор київського офісу групи компаній Greenville

Коли мова йде про інвестиції в нерухомість, найчастіше згадують орендну дохідність: скільки квартира коштує і скільки можна отримувати від орендаря щомісяця. Але для первинного ринку така логіка неповна.

Інвестор у новобудову заробляє не лише на оренді. Його потенційний прибуток починає формуватися ще до того, як квартира отримує перших мешканців. Якщо правильно вибрати об’єкт і момент входу, частину доходу можна отримати за рахунок зростання вартості квартири під час будівництва, а після введення будинку в експлуатацію ще й отримувати регулярний орендний кеш-флоу.

Саме тому однокімнатна квартира на етапі будівництва сьогодні може бути одним із найбільш зрозумілих форматів інвестиції в столичну нерухомість.

Інвестиція починається з ціни входу

Головна перевага первинки — можливість зайти в актив дешевше, ніж він коштуватиме після завершення будівництва.

У готовому будинку інвестор платить уже не тільки за квадратні метри. У ціну закладені завершене будівництво, введення в експлуатацію, готова інфраструктура, благоустрій, сформоване оточення та, зрештою, премія за можливість одразу отримати ключі. На етапі будівництва цієї премії немає або вона значно нижча. Саме за цей додатковий ризик інвестор отримує можливість придбати актив за нижчою ціною. Принципова відмінність інвестиції в новобудову від купівлі готової квартири: частину майбутнього зростання вартості можна зафіксувати ще на старті.

Звичайно, тут не без ризиків: динаміка будівництва, терміни введення в експлуатацію, фінансова стійкість девелопера, фактор війни, коливання попиту тощо. Тому первинка вимагає більш ретельного вибору об’єкта. Але якщо девелопер має стійку репутацію, фінансовий ресурс і реальний прогрес будівництва, зазначені ризики можна суттєво мінімізувати. 

Компактність як перевага

Якщо розглядати квартиру як інвестиційний актив, формат однокімнатної квартири з функціональним плануванням та ергономікою внутрінього простору має одразу декілька переваг.

По-перше, нижчий поріг входу. Для інвестора очевидно простіше знайти капітал на одну кімнату, ніж на дво- чи трикімнатну квартиру.

По-друге, ширший пул потенційних орендарів. Це молоді спеціалісти, пари без дітей, студенти, люди, які переїжджають до Києва через роботу, військові, медики, представники креативних індустрій та інших професій. Попит на компактне житло традиційно більш масовий, тому що ціна нижча, ніж на великі квартири з вражаючою квадратурою. 

Третя перевага — ліквідність. Однокімнатну квартиру легше здати і, як правило, простіше продати, ніж великий об’єкт із високим абсолютним чеком.

І наостанок зазначу про можливість отримати відносно високу орендну дохідність щодо вкладеного капіталу.

За даними дослідження київського ринку за вересень цього року, медіанна ціна однокімнатної квартири в оголошеннях становила $68,5 тис., а медіанна ціна фактичної угоди — близько $55,5 тис. При середній орендній ставці близько 18 тис. грн на місяць валова дохідність від фактичної ціни придбання може наближатися до 9% річних. 

Але первинка дає інвестору ще один рівень потенційної дохідності: це приріст капіталу.

Три джерела доходу замість одного 

Отже, інвестиційну модель квартири в новобудові можна розділити на три рівні. 

Зростання вартості під час будівництва. Квартира, придбана на ранній стадії, може дорожчати разом із готовністю будинку. Девелопер поступово підвищує ціну квадратного метра, і різниця між стартовою та фінальною ціною стає потенційним доходом інвестора. 

Приріст вартості після введення в експлуатацію. Після отримання ключів змінюється сам продукт. Покупець тепер купує не обіцянку майбутнього будинку, а готову квартиру в готовому комплексі. Якщо сформована інфраструктура, працюють комерційні приміщення, облаштована територія, запущені сервісні та безпекові функції, об’єкт отримує вищу ринкову ціну.

Орендний дохід. Після завершення ремонту квартира починає генерувати регулярний грошовий потік. Побачивши квартиру за $60 тисяч, інвестор одразу порівнює її з орендою $500-600 на місяць і отримує в голові привабливий відсоток. Але $60 тисяч — це лише ціна придбання. До неї потрібно додати ремонт, меблі, побутову техніку, освітлення, кондиціонування, оформлення угоди, податки та інші витрати. Якщо квартира купується для подальшої здачі, ремонт потрібно планувати не тільки з точки зору власного смаку, а з точки зору майбутнього орендаря. Інвестиційна квартира не повинна бути найдорожчою в оздобленні. Вона повинна бути функціональною, довговічною та відповідати рівню орендної ставки конкретного району.

Тому реальна дохідність рахується не від ціни квадратного метра в договорі, а від повного обсягу вкладеного капіталу.

Вакантність та амортизаційні витрати

Друга складова реальної дохідності - час, протягом якого квартира не приносить грошей. Навіть хороша однокімнатна квартира не буде здана 12 місяців на рік без перерви. Між орендарями може бути простій, потрібен час на косметичний ремонт, клінінг, пошук нових мешканців. Тому вартість оренди у 25 тисяч грн на місяць не означає гарантований дохід у 300 тисяч в кінці року. Тут однокімнатний формат знову має перевагу: його потенційна аудиторія ширша, а отже, за інших рівних умов, квартиру простіше здати або перепродати.

Отже, інвестор має рахувати не максимальну орендну ставку, яку він побачив в оголошеннях, а середню реальну ставку з урахуванням періодів простою та амортизаційними витратами: прибирання, локальний ремонт, заміну меблів чи сантехніки тощо. 

Дохідність визначає не лише локація

Війна змінила критерії вибору житла. Якщо раніше орендарі могли порівнювати квартири насамперед за площею, ремонтом, близькістю до метро та інфраструктурою, то сьогодні до цього списку додалися характеристики автономності, енергоефективності та безпеки.

Укриття, підземний паркінг, резервне живлення, автономне опалення, енергоефективні матеріали і технології, можливість функціонування будинку під час тривалих відключень — усе це поступово стає частиною економіки квартири. Інвестор має дивитися на ці характеристики не лише як майбутній мешканець, а як власник активу.

Якщо безпека та автономність підвищують попит на житло, вони підтримують і його орендну ставку, і ліквідність при подальшому продажу. 

Функціональність — це база

Площа сама по собі не є головним показником. Важливіше, скільки функцій може виконувати кожен квадратний метр.

Саме тому в новобудовах я рекомендую акцентувати увагу на компактних однокімнатних квартирах з раціональним плануванням, достатньою кількістю місць для зберігання, повноцінною кухнею, зручною санвузловою зоною та можливістю організувати комфортне робоче місце. Все ж таки, квартира площею 40-50 кв. м із добре організованим простором може бути більш цікавою для орендаря, ніж великий, але незручний за плануванням об’єкт. Це особливо актуально для Києва, де орендар готовий платити не просто за площу, а за комфортний сценарій життя. 

Що у підсумку? 

Уявімо, інвестор купує компактну однокімнатну квартиру в новобудові на етапі будівництва. За час реалізації проекту ціна квадратного метра зростає, після введення будинку в експлуатацію квартира коштує дорожче, ніж на момент купівлі. Далі інвестор вкладає кошти в ремонт і меблювання, здає квартиру в оренду та отримує регулярний грошовий потік. Якщо через кілька років він продає квартиру дорожче, ніж придбав, його сумарний результат складається вже не тільки з оренди. Це і є принципова різниця між орендною дохідністю та загальною інвестиційною дохідністю. Якщо перша передбачає скільки грошей генерує квартира щороку, то друга - наскільки збільшився весь капітал інвестора за період володіння активом. 

Для загальної дохідності мають значення темпи будівництва, ціна входу, безпекові аспекти, транспортна доступність, інфраструктура, репутація девелопера, формат самого комплексу та потенційний орендний попит.

Тому моя головна порада інвестору сьогодні: шукайте квартиру, яка має найкращу комбінацію ціни входу, потенціалу зростання, орендного попиту та ліквідності. У нинішніх умовах такий потенціал мають однокімнатні квартири в якісних житлових комплексах, особливо на етапі будівництва. 

Корпоративний блог