Новые игроки, green development, арендные ставки. Как менялся рынок офисной недвижимости в 2018

06.02.2019
  4353

Автор: Виктория Берещак

2018 год запомнился для сегмента офисной недвижимости восстановлением деловой активности и ростом рыночных показателей. Вакантность снизилась до рекордных показателей, в Киеве наметился дефицит бизнес-центров класса А, а IT-компании нацелились на коворкинги. Property Times поговорил с экспертами об итогах рынка офисной недвижимости в Украине в 2018 году. 

Рынок выходит из спячки

Качественных офисных помещений на всех слишком мало — таковы итоги 2018 года. Соотношение спроса и предложения в 2017-2018 году привело к уменьшению вакантности до рекордного минимума — по разным данным, от 9,8 до 6,7%.

Растущий интерес арендаторов к качественным проектам в компании NAI связывают с улучшением экономической ситуации и деловых ожиданий. В первой половине 2018 года индекс деловых ожиданий достиг максимума со второй половины 2011 года — 120,6%. Хотя этот показатель во втором и третьем кварталах 2018 года снизился до 117,2%, бизнес настроен достаточно оптимистично.

«Объем свободных площадей на рынке продолжает уменьшаться, и на данный момент вплотную приближается к показателю 2008 года, несмотря на объем нового предложения, выведенного с тех пор. Принимая во внимание заявленные к вводу предложения на данный момент (более 235 тыс. кв. м), при сохранении темпа поглощения в ближайшие годы на текущем уровне, к концу 2020 года рынок офисных площадей может дойти до 4-5% вакантности», — отмечает руководитель департамента оценки и консалтинга компании NAI Ирина Трунова.

Аналогичную тенденцию к снижению вакантности заметили и другие консультанты. По предварительным данным компании СBRE, объем валового поглощения составил 145 000 кв. м (-6,5% г.г). Несмотря на то, что показатель несколько снизился по сравнению с результатами предыдущего года, новое предложение не успевало опережать объемы валового поглощения. К концу года, отмечают в компании, средняя вакантность значительно снизилась — на 7,2 п.п. г/г или до 9,8%.

Наиболее низкий показатель вакантности традиционно в центральных районах — Печерском и Подольском субрынках, где он достиг уровня 1 и 2% соответственно.

А вот в компании Сushman & Wakefield заметили, что показатель чистого поглощения, характеризирующий изменение в площади арендуемых помещений, в сегменте составил 126 000 кв. м, что соответствует показателю 2016 года, но на 24% меньше, чем в 2017 году.

«Некоторое снижение показателей спроса в 2018 году по сравнению с 2017 годом связано с тем, что многие крупные арендаторы в сегменте заключили новые договора аренды офисных помещений в Киеве в 2016-2017 годах в большинстве случаев сроком на 3-5 лет. Целый ряд компаний находится в поиске качественных офисных помещений с намерением решить данную задачу в течение 2019 года», — отмечает Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине.

Источник: Cushman & Wakefield в Украине

Большие аппетиты

В 2018 году эксперты Сushman & Wakefield отметили существенный рост количества запросов на аренду в Киеве качественных офисных помещений площадью от 1 000 кв. м, а многие крупные арендаторы сегодня готовы рассматривать варианты аренды в строящихся офисных бизнес-центрах за 12 месяцев до ввода таких объектов в эксплуатацию.

«В структуре спроса продолжают доминировать компании в секторах ІT, бизнес-услуг (в том числе коворкинги, доля которых в 2018 году в структуре арендованных в течение года офисных помещений составила около 9%), а также производства и дистрибуции потребительских и промышленных товаров», — отмечает Марта Костюк.


Источник: Cushman & Wakefield в Украине

Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине, также отмечает рост интереса к гибким пространствам, включая коворкинги. Популярность новых форматов легко объяснить возможностью арендаторов оптимизировать свои затраты на аренду и содержание офисных площадей.  Первыми этот тренд подхватили быстрорастущие IT-компании, которые уже несколько лет занимают лидирующие позиции на рынке с точки зрения спроса.

«Также нужно вспомнить об активной деятельности инвестиционных фондов на рынке офисной недвижимости в 2018 году. В частности, компания Dragon Capitals только в Киеве произвела покупку 6 офисных центров (Vremena Goda, Platinum, Horizon Park и др.), тем самым превратившись в одного из крупнейших арендодателей на рынке», — резюмирует Глобина.

Арендные ставки предсказуемы

В 2018 году арендные ставки в офисных центрах Киева росли степенно, никаких резких скачков и изменений не происходило.

«Максимальная базовая месячная арендная ставка в классе А достигла $29 за кв. м, увеличившись за год на $1 за кв. м, а в классе В она достигла докризисного уровня в $23 за кв. м, поднявшись с начала года на $6 за кв. м. Причиной такого роста стали высокий спрос одновременно с низкими темпами увеличения качественного предложения на рынке», — поясняет Глобина.

Радомир Цуркан, управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Ukraine отмечает, что базовые арендные ставки, продолжали зависеть от субрынка и состояния, в котором сдаются помещения (shell&core, базовая отделка или ремонт «под ключ»).

«В конце 2018 года, эффективная ставка аренды на лучшие помещения выросла на 4,3% и достигла $24/кв. м/месяц. Ставки, по которым подписывались сделки аренды в бизнес-центрах класса А, тем не менее, были в диапазоне от $16 до $24/ кв. м/ месяц. Неравномерный ввод в эксплуатацию новых помещений вместе с дефицитом существующих площадей на рынке, привел к росту нижней границы диапазона арендных ставок: на 31% в классе А и 50% в классе В», — резюмировал Цуркан. 

Компании хотят «зелени»

Арендаторы ищут комфорта. Так, по данным компании СBRE, большинство сделок на рынке были обусловлены переездами — это 52% от общего валового поглощения.

При этом увеличилось количество сделок, которые вызваны расширением — их доля выросла на 19 п.п г/г и достигла 33%.

А вот в компании NAI Ukraine отмечают рост интересна к «зеленым офисам». Премиум-девелоперы стремятся строить современные объекты, соответствующие требованиям энергоэффективности и «зеленым» стандартам. Такие площади со временем ожидаемо будут пользоваться все большим спросом. На данный момент, предложение в этом сегменте небольшое: например, в Киеве только один БЦ «Астарта» имеет сертификат по современному стандарту BREEAM International 2013 (Interim).

«Массовый характер эта тенденция еще не приобрела, но отдельные международные компании ищут офисы не просто A-класса, но и предъявляют к ним высокие требования к обслуживанию, экологичности и энергоэффективности», — говорит Трунова.

Новые лица

Все эксперты сошлись во мнении, что девелоперская активность в сегменте офисной недвижимости в 2018 году находилась на невысоком уровне.

Новое предложение на рынке офисной недвижимости в Киеве, заявляют аналитики Сushman & Wakefield, в 2018 году составило около 50 700 кв. м общей арендуемой площади по сравнению с показателем на уровне около 43 000 кв. м в 2017 году и менее 21 000 кв. м в 2016 году.

По данным компании JLL, большое часть объектов открылась в 4 кв.2018 году. Преимущественно вводились бизнес-центры класса В (корпусы В2 и B3 БЦ Unit City, 3-я фаза БЦ «Лагода», БЦ на ул. Гайдара, 54, БЦ на ул. Владимирская, 101 и реконструкция под офисы части МФК Silver Breeze). В классе А открылся только один объект: 3-я фазы БЦ «Астарта».

В CBRE в свою очередь отмечают, что большинство объектов вышли на рынок практически заполненными, тем самым, не повлияв на рост среднерыночной вакантности. Также, в 2018 году на рынок аренды вышел БЦ по улице Большая Васильковская, 98 (9 200 кв. м), недавно приобретенный инвестиционным фондом Dragon Capital Investments Ltd. А из новых компаний на рынок Киева вышли в этом году, такие арендаторы, как Creative States, Lift99, May Company Ukraine, Smart Trader и Snap.

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в 2018 г.

«По состоянию на январь 2019 года, мы ожидаем, что новое предложение офисных помещений в Киеве в 2019 году составит порядка 90 000 кв. м арендуемой площади, а в 2020 году – дополнительно около 138 000 кв. м», — прогнозирует Марта Костюк.


Радомир Цуркан, управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Ukraine

В 2018 году дефицит офисных площадей на рынке Киева был более ощутим, что указывает на восстановление бизнеса и желание компаний расширятся и улучшать текущие офисные условия. Вторая половина года характеризовалась умеренным количеством запросов в связи с введенным военным положением сроком, и таким образом вновь возникшей политической и экономической неопределенностью. При этом сейчас на рынке циркулируют большие арендные запросы, осуществление которых будет затруднено без ввода нового предложения на рынок. На протяжении 2019 года, заявлен ввод в эксплуатацию около 100 000 кв. м, что станет позитивным увеличением для рынка, при условии сохранения темпов нынешнего спроса арендаторов на качественные помещения.

Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине

Основными тенденциями 2018 года стали дальнейшее улучшение динамики спроса на рынке офисной недвижимости в Киеве и в других наибольших городах Украины, повышение арендных ставок и возобновление девелоперской активности в сегменте. На рынке офисной недвижимости в Киеве положительная динамика спроса в сочетании с очень низкой девелоперской активностью в 2015-2018 годах и небольшим объемом нового предложения привело к снижению первичной вакантности в сегменте до 4,9% в конце 2018 года (по сравнению с 8,9% в декабре 2017 года). Самая низкая вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве в конце 2018 года сформировалась в Центральном деловом районе на уровне 2,7%.

Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине

Одним из главных трендов 2018 года можно назвать постепенное закрепление рынка на стороне арендодателя в сегменте офисной недвижимости. В связи с быстрорастущим спросом на качественные площади и, в то же время, дефицитом свободных пространств на рынке, условия аренды существенно изменились. Так, выросли ставки аренды, к которым почти всегда теперь применяется индексация в 3-5%, уменьшился срок арендных каникул и снизился размер компенсации на отделочные работы в помещении. В результате чего выросло количество запросов на покупку как отдельных площадей, так и целых бизнес-центров под конечного пользователя, хотя знаковых сделок пока не произошло.

Также увеличился интерес к гибким пространствам, включая коворкинги, которые позволяют арендаторам оптимизировать свои затраты на аренду и содержание офисных помещений, в первую очередь за счет уменьшения арендуемой площади. Первыми этот тренд подхватили быстрорастущие IT-компании, которые уже несколько лет занимают лидирующие позиции на рынке с точки зрения спроса. Также нужно вспомнить об активной деятельности инвестиционных фондов на рынке офисной недвижимости в 2018 году. В частности, компания Dragon Capitals только в Киеве произвела покупку 6 офисных центров (Vremena Goda, Platinum, Horizon Park и др.), тем самым превратившись в одного из крупнейших арендодателей на рынке.


Читать другие статьи

28.01.2019
О том, какие тренды будут доминировать на рынке в 2019 году, Property Times поговорил с экспертами в сфере торговой недвижимости
подробнее
23.01.2019
Property Times в итоговом материале собрал главные изменения и тренды, которые повлияли на рынок первичной недвижимости
подробнее
09.01.2019
Property Times обратился к экспертам с просьбой подвести краткие итоги рынка торговой недвижимости Киева за 2018 год
подробнее
07.11.2018
Серию публикаций о рынках недвижимости в регионах продолжает Одесса
подробнее