Новые игроки, green development, арендные ставки. Как менялся рынок офисной недвижимости в 2018

06.02.2019

Автор: Виктория Берещак

2018 год запомнился для сегмента офисной недвижимости восстановлением деловой активности и ростом рыночных показателей. Вакантность снизилась до рекордных показателей, в Киеве наметился дефицит бизнес-центров класса А, а IT-компании нацелились на коворкинги. Property Times поговорил с экспертами об итогах рынка офисной недвижимости в Украине в 2018 году. 

Рынок выходит из спячки

Качественных офисных помещений на всех слишком мало — таковы итоги 2018 года. Соотношение спроса и предложения в 2017-2018 году привело к уменьшению вакантности до рекордного минимума — по разным данным, от 9,8 до 6,7%.

Растущий интерес арендаторов к качественным проектам в компании NAI связывают с улучшением экономической ситуации и деловых ожиданий. В первой половине 2018 года индекс деловых ожиданий достиг максимума со второй половины 2011 года — 120,6%. Хотя этот показатель во втором и третьем кварталах 2018 года снизился до 117,2%, бизнес настроен достаточно оптимистично.

«Объем свободных площадей на рынке продолжает уменьшаться, и на данный момент вплотную приближается к показателю 2008 года, несмотря на объем нового предложения, выведенного с тех пор. Принимая во внимание заявленные к вводу предложения на данный момент (более 235 тыс. кв. м), при сохранении темпа поглощения в ближайшие годы на текущем уровне, к концу 2020 года рынок офисных площадей может дойти до 4-5% вакантности», — отмечает руководитель департамента оценки и консалтинга компании NAI Ирина Трунова.

Аналогичную тенденцию к снижению вакантности заметили и другие консультанты. По предварительным данным компании СBRE, объем валового поглощения составил 145 000 кв. м (-6,5% г.г). Несмотря на то, что показатель несколько снизился по сравнению с результатами предыдущего года, новое предложение не успевало опережать объемы валового поглощения. К концу года, отмечают в компании, средняя вакантность значительно снизилась — на 7,2 п.п. г/г или до 9,8%.

Наиболее низкий показатель вакантности традиционно в центральных районах — Печерском и Подольском субрынках, где он достиг уровня 1 и 2% соответственно.

А вот в компании Сushman & Wakefield заметили, что показатель чистого поглощения, характеризирующий изменение в площади арендуемых помещений, в сегменте составил 126 000 кв. м, что соответствует показателю 2016 года, но на 24% меньше, чем в 2017 году.

«Некоторое снижение показателей спроса в 2018 году по сравнению с 2017 годом связано с тем, что многие крупные арендаторы в сегменте заключили новые договора аренды офисных помещений в Киеве в 2016-2017 годах в большинстве случаев сроком на 3-5 лет. Целый ряд компаний находится в поиске качественных офисных помещений с намерением решить данную задачу в течение 2019 года», — отмечает Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине.

Источник: Cushman & Wakefield в Украине

Большие аппетиты

В 2018 году эксперты Сushman & Wakefield отметили существенный рост количества запросов на аренду в Киеве качественных офисных помещений площадью от 1 000 кв. м, а многие крупные арендаторы сегодня готовы рассматривать варианты аренды в строящихся офисных бизнес-центрах за 12 месяцев до ввода таких объектов в эксплуатацию.

«В структуре спроса продолжают доминировать компании в секторах ІT, бизнес-услуг (в том числе коворкинги, доля которых в 2018 году в структуре арендованных в течение года офисных помещений составила около 9%), а также производства и дистрибуции потребительских и промышленных товаров», — отмечает Марта Костюк.


Источник: Cushman & Wakefield в Украине

Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине, также отмечает рост интереса к гибким пространствам, включая коворкинги. Популярность новых форматов легко объяснить возможностью арендаторов оптимизировать свои затраты на аренду и содержание офисных площадей.  Первыми этот тренд подхватили быстрорастущие IT-компании, которые уже несколько лет занимают лидирующие позиции на рынке с точки зрения спроса.

«Также нужно вспомнить об активной деятельности инвестиционных фондов на рынке офисной недвижимости в 2018 году. В частности, компания Dragon Capitals только в Киеве произвела покупку 6 офисных центров (Vremena Goda, Platinum, Horizon Park и др.), тем самым превратившись в одного из крупнейших арендодателей на рынке», — резюмирует Глобина.

Арендные ставки предсказуемы

В 2018 году арендные ставки в офисных центрах Киева росли степенно, никаких резких скачков и изменений не происходило.

«Максимальная базовая месячная арендная ставка в классе А достигла $29 за кв. м, увеличившись за год на $1 за кв. м, а в классе В она достигла докризисного уровня в $23 за кв. м, поднявшись с начала года на $6 за кв. м. Причиной такого роста стали высокий спрос одновременно с низкими темпами увеличения качественного предложения на рынке», — поясняет Глобина.

Радомир Цуркан, управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Ukraine отмечает, что базовые арендные ставки, продолжали зависеть от субрынка и состояния, в котором сдаются помещения (shell&core, базовая отделка или ремонт «под ключ»).

«В конце 2018 года, эффективная ставка аренды на лучшие помещения выросла на 4,3% и достигла $24/кв. м/месяц. Ставки, по которым подписывались сделки аренды в бизнес-центрах класса А, тем не менее, были в диапазоне от $16 до $24/ кв. м/ месяц. Неравномерный ввод в эксплуатацию новых помещений вместе с дефицитом существующих площадей на рынке, привел к росту нижней границы диапазона арендных ставок: на 31% в классе А и 50% в классе В», — резюмировал Цуркан. 

Компании хотят «зелени»

Арендаторы ищут комфорта. Так, по данным компании СBRE, большинство сделок на рынке были обусловлены переездами — это 52% от общего валового поглощения.

При этом увеличилось количество сделок, которые вызваны расширением — их доля выросла на 19 п.п г/г и достигла 33%.

А вот в компании NAI Ukraine отмечают рост интересна к «зеленым офисам». Премиум-девелоперы стремятся строить современные объекты, соответствующие требованиям энергоэффективности и «зеленым» стандартам. Такие площади со временем ожидаемо будут пользоваться все большим спросом. На данный момент, предложение в этом сегменте небольшое: например, в Киеве только один БЦ «Астарта» имеет сертификат по современному стандарту BREEAM International 2013 (Interim).

«Массовый характер эта тенденция еще не приобрела, но отдельные международные компании ищут офисы не просто A-класса, но и предъявляют к ним высокие требования к обслуживанию, экологичности и энергоэффективности», — говорит Трунова.

Новые лица

Все эксперты сошлись во мнении, что девелоперская активность в сегменте офисной недвижимости в 2018 году находилась на невысоком уровне.

Новое предложение на рынке офисной недвижимости в Киеве, заявляют аналитики Сushman & Wakefield, в 2018 году составило около 50 700 кв. м общей арендуемой площади по сравнению с показателем на уровне около 43 000 кв. м в 2017 году и менее 21 000 кв. м в 2016 году.

По данным компании JLL, большое часть объектов открылась в 4 кв.2018 году. Преимущественно вводились бизнес-центры класса В (корпусы В2 и B3 БЦ Unit City, 3-я фаза БЦ «Лагода», БЦ на ул. Гайдара, 54, БЦ на ул. Владимирская, 101 и реконструкция под офисы части МФК Silver Breeze). В классе А открылся только один объект: 3-я фазы БЦ «Астарта».

В CBRE в свою очередь отмечают, что большинство объектов вышли на рынок практически заполненными, тем самым, не повлияв на рост среднерыночной вакантности. Также, в 2018 году на рынок аренды вышел БЦ по улице Большая Васильковская, 98 (9 200 кв. м), недавно приобретенный инвестиционным фондом Dragon Capital Investments Ltd. А из новых компаний на рынок Киева вышли в этом году, такие арендаторы, как Creative States, Lift99, May Company Ukraine, Smart Trader и Snap.

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в 2018 г.

«По состоянию на январь 2019 года, мы ожидаем, что новое предложение офисных помещений в Киеве в 2019 году составит порядка 90 000 кв. м арендуемой площади, а в 2020 году – дополнительно около 138 000 кв. м», — прогнозирует Марта Костюк.


Радомир Цуркан, управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Ukraine

В 2018 году дефицит офисных площадей на рынке Киева был более ощутим, что указывает на восстановление бизнеса и желание компаний расширятся и улучшать текущие офисные условия. Вторая половина года характеризовалась умеренным количеством запросов в связи с введенным военным положением сроком, и таким образом вновь возникшей политической и экономической неопределенностью. При этом сейчас на рынке циркулируют большие арендные запросы, осуществление которых будет затруднено без ввода нового предложения на рынок. На протяжении 2019 года, заявлен ввод в эксплуатацию около 100 000 кв. м, что станет позитивным увеличением для рынка, при условии сохранения темпов нынешнего спроса арендаторов на качественные помещения.

Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине

Основными тенденциями 2018 года стали дальнейшее улучшение динамики спроса на рынке офисной недвижимости в Киеве и в других наибольших городах Украины, повышение арендных ставок и возобновление девелоперской активности в сегменте. На рынке офисной недвижимости в Киеве положительная динамика спроса в сочетании с очень низкой девелоперской активностью в 2015-2018 годах и небольшим объемом нового предложения привело к снижению первичной вакантности в сегменте до 4,9% в конце 2018 года (по сравнению с 8,9% в декабре 2017 года). Самая низкая вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве в конце 2018 года сформировалась в Центральном деловом районе на уровне 2,7%.

Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине

Одним из главных трендов 2018 года можно назвать постепенное закрепление рынка на стороне арендодателя в сегменте офисной недвижимости. В связи с быстрорастущим спросом на качественные площади и, в то же время, дефицитом свободных пространств на рынке, условия аренды существенно изменились. Так, выросли ставки аренды, к которым почти всегда теперь применяется индексация в 3-5%, уменьшился срок арендных каникул и снизился размер компенсации на отделочные работы в помещении. В результате чего выросло количество запросов на покупку как отдельных площадей, так и целых бизнес-центров под конечного пользователя, хотя знаковых сделок пока не произошло.

Также увеличился интерес к гибким пространствам, включая коворкинги, которые позволяют арендаторам оптимизировать свои затраты на аренду и содержание офисных помещений, в первую очередь за счет уменьшения арендуемой площади. Первыми этот тренд подхватили быстрорастущие IT-компании, которые уже несколько лет занимают лидирующие позиции на рынке с точки зрения спроса. Также нужно вспомнить об активной деятельности инвестиционных фондов на рынке офисной недвижимости в 2018 году. В частности, компания Dragon Capitals только в Киеве произвела покупку 6 офисных центров (Vremena Goda, Platinum, Horizon Park и др.), тем самым превратившись в одного из крупнейших арендодателей на рынке.


Читать другие статьи

21.08.2019
Перше півріччя виявилось не дуже вдалим для ринку торговельної нерухомості
подробнее
19.08.2019
Яким було перше півріччя для ринку офісної нерухомості, з'ясовував разом з експертами Property Times
подробнее
04.03.2019
Property Times узнавал у экспертов, что принесет 2019 год, какие тренды будут характерны для рынка, изменится ли ситуация с дефицитом площадей
подробнее
25.02.2019
Property Times пообщался с экспертами и представляет свой анализ рынка складской недвижимости
подробнее