НБУ оприлюднив звіт, де пояснив ситуацію на ринку нерухомості України
Активність на ринку житла майже незмінна вже півтора року. Високі безпекові ризики віднаджують від купівлі житла, внутрішня міграція також дедалі менше підживлює попит. Пропозиція залишатиметься обмеженою через повільні темпи будівництва. Ціни на житло майже не зростають, крім як у деяких західних областях. Іпотека майже цілковито залежна від «єОселі», для її масштабування потрібно трансформувати модель державної підтримки. Такі висновки зробив Національний банк України в «Звіті про фінансову стабільність», який вийшов у грудні цього року, пише Property Times.
Попит на житло залишається майже незмінним
Уже півтора року активність на ринку житла є майже сталою. Кількість угод купівлі житла впродовж перших дев’яти місяців 2025 року лише на 7% більша, ніж за відповідний період торік. Ознак та рушіїв відновлення попиту до «довоєнного» рівня наразі немає. З початку року укладено на майже третину менше оподатковуваних угод3, ніж за той самий період 2021 року. Високі безпекові ризики і надалі гальмують придбання житла, передусім для інвестиційних цілей. Руйнування енергетичної інфраструктури та значні перебої в постачанні світла та тепла стримують купівлю житла в містах. Попит внутрішньо переміщених осіб, який є вагомим рушієм «воєнного» ринку нерухомості, не посилюється.
Ринок житла зараз найактивніший у Києві, Київській, Дніпропетровській та Харківській областях. На них припадає 39% угод за три квартали 2025 року. Кожне третє житло купується в обласних центрах, ще третина — в інших містах. Дві третини угод — це придбання квартир.
Покупців надалі приваблюють дешевші варіанти житла: менші за площею та в старіших будівлях. Середня площа придбаної квартири незмінна — 48 кв. м, будинку — 70 кв. м. Медіанний вік придбаної цьогоріч оселі в Україні — 45 років, у Києві — 20 років. У столиці частка нового житла в угодах з купівлі дещо скорочується, у більшості регіонів є сталою, лише на заході подекуди зростає. В оголошеннях найчастіше пропонують більші та новіші квартири, що відповідно дорожчі. Невідповідність між характеристиками житла, виставленого на продаж, та житла, яке прагнуть купити, стримує активність ринку.
Державну підтримку іпотеки варто трансформувати Іпотечне кредитування незмінно сконцентроване в програмі «єОселя». Однак чинна модель підтримки нестійка через періодичний брак фінансування. Зокрема, в середині року через нестачу коштів Укрфінжитло тимчасово скоротила видачі нових іпотек. Наприкінці літа, після отримання процентів за ОВДП, Укрфінжитло збільшила кредитування. У ІІІ кварталі середньомісячні обсяги нових іпотек навіть дещо перевищили торішні показники. Однак потенціал масштабування підтримки за чинною моделлю дуже обмежений.
Щоб усунути недоліки моделі державної підтримки, у червні «Укрфінжитло» запропонувала змінити її дизайн. Подібний до чинного механізм фінансування збережеться для окремих категорій клієнтів: військовослужбовців та правоохоронців, учителів, медиків, науковців, а також для придбання житла віком до трьох років. Він діятиме для дещо меншого та дешевшого житла, ніж досі. Для цих сегментів пропонуватимуться низькі фіксовані ставки, банки отримуватимуть винагороду за роботу із позичальниками, а з часом передаватимуть портфель іпотек «Укрфінжитлу». Підтримка решти клієнтів надаватиметься через часткову компенсацію процентних платежів. Упровадження нового механізму планується на початку наступного року.
Трансформація державної підтримки має підштовхнути іпотечне кредитування, а в перспективі — ринок будівництва. Не менш важливо впровадити інші заходи зі Стратегії з розвитку іпотечного кредитування, зокрема імплементувати Директиву 2014/17/ЄС про іпотечний кредит, запровадити європейські стандарти оцінки майна та поліпшити прозорість і доступність інформації про ціну нерухомості, підвищити контрольованість фінансування будівництва.
Вплив іпотеки на ринок житла незначний. Менше ніж 3% житла купується в кредит. Цей показник помітно різниться між регіонами. У Києві та деяких областях на заході ця частка помітно вища, у Київській області майже сягає 9%.
Натомість у центральних, південних та східних регіонах нових іпотек майже немає. У сегменті ж новозбудованого житла віком до трьох років уже кожна п’ята квартира купується в іпотеку — на ньому сфокусована «єОселя». У Києві та Київській області ця частка сягає чверті. Тож іпотека вагоміша для первинного ринку житла.
Іпотеки на купівлю житла на первинному ринку переважають: їх понад 60%. Близько 44% угод укладаються під готове житло від забудовників. Обсяги іпотеки під житло, що ще споруджується, зростають повільно. Хоча майже триста комплексів, що будуються, отримали акредитацію для продажу через «єОселю», у більшості з них ще не було продажів квартир в іпотеку.
Основною категорією позичальників залишаються військовослужбовці та правоохоронці, які отримали майже 40% нових іпотек у 2025 році. Кредити на поліпшення житлових умов становлять ще третину нових видач. Зросла частка позичальників — внутрішньо переміщених осіб до понад десятої частини нових іпотек.
Пропозиція житла стагнує
Площа житла, введеного в експлуатацію в першому півріччі 2025 року, дорівнює показнику за аналогічний період торік. Однак частка квартир у ній знизилася. Пропозиція житла надалі поповнюється переважно завдяки добудові давно розпочатих житлових комплексів.
Спорудження нових об’єктів розпочинається вкрай рідко і лише в західних регіонах. Пропозицію житла також знижують руйнування через численні обстріли. Протягом дев’яти місяців цього року внаслідок повітряних атак ворога пошкоджено понад удвічі більше житла, ніж за аналогічний період торік.
Девелопери потерпають від браку джерел фінансування. Нині забудовники мають покладатися передусім на власні кошти, адже продажі в незавершених об’єктах мляві, особливо на ранніх стадіях будівництва та в менш безпечних регіонах. Банки ж не можуть кредитувати галузь з огляду на відсутність дієвих механізмів контролю за цільовим використанням коштів, непрозорі структури ласності забудовників, складні дозвільні процедури та нереалістичні плани будівництва.
Ціни на житло переважно незмінні
Заявлені ціни продажу житла майже не змінюються. У Києві та Львові, де ринок нерухомості жвавіший, а також у південних, центральних та східних областях житло на первинному і на вторинному ринку пропонують майже за тими самими цінами, що і півроку тому. В окремих регіонах ціни навіть знижувалися. Лише в низці західних регіонів житло дорожчало. Середні ціни фактичних угод в цілому відповідають динаміці середніх заявлених цін, однак на них більше впливає ситуативна структура придбаного житла. Собівартість будівництва зростає повільно, як і попит на житло, що визначає відсутність фундаментальних чинників зростання ціни. Курсові очікування стабільні, що стримує продавців від перегляду цін, які часто виражаються в еквіваленті долара США.
Вартість оренди надалі зростає в більшості західних областей, тоді як у Києві скоригувалася вниз після прискорення в минулому кварталі. Пошкодження енергетичної інфраструктури ускладнює умови проживання у великих містах, тож орендарі частіше йдуть на цінові поступки. Відношення цін купівлі до оренди залишалося нижчим за довгострокове середнє. Про доступність житла свідчить й історично низьке відношення ціни житла до доходу домогосподарства.
Цінові умови на ринку в цілому сприяють його розвитку. Втім, за збереження безпекових ризиків та без доступної іпотеки попит на нерухомість і далі буде стриманим.
Комерційна, офісна, логістична, складська нерухомість
Умови для комерційної нерухомості покращилися Товарообіг у ТРЦ зростає, відвідуваність висока. Жвавий попит забезпечує орендодавцям стабільну дохідність. З огляду на стійкий попит активізувалося зведення невеликих ТРЦ у малих містах. Будівництво таких об’єктів дешевше, і їх простіше заповнити орендарями. А от великі ТРЦ не будуються через високі безпекові ризики, брак фінансування та робочої сили.
Сегмент офісної нерухомості дещо пожвавився. Улітку помітно заповненішими стали офіси преміум-класу, зараз знижується вакантність і в приміщеннях середнього класу. Руйнування приміщень через обстріли та релокація працівників пожвавлюють попит на вцілілі приміщення. Відвідуваність офісів зростає завдяки безперебійному електроживленню. Бізнес-центри усе рідше вимушені йти на поступки, знижуючи орендні ставки. Однак будівництво нових бізнес-центрів не розпочинається.
Логістична інфраструктура і склади користуються попитом, тож вакантність на них низька, орендні ставки дещо зростають, а пропозиція збільшується.
Читайте також: Що очікує ринок первинної нерухомості у 2026 році: прогнози від девелоперів з різних регіонів України
